如何造别墅

• 133****2004 商品房 土地所有权属国家，宅基地所有权属集体，自建的别墅看它建在国有土地还是集体土地上。自己买地的话建议买国有土地而且要居住用地，但是很少有空的土地卖了，小城市或许还有可能买到，买到后要到规划局办理各种报批手续，房建好后还要报验，才有可能办房产证。 2018-06-21 00:50:13
• 134****1616 北京是一个相对特殊的市场，高压政策的重地，相信不会轻举妄动，明年也不会掀起什么风浪，我们应该学会平静中接受楼市的暗变。
  不过『地产营销人』的朋友圈倒是一个观察真实局部市场的好窗口。连续几日来，多个别墅项目爆出独栋成交过亿的消息，都是操盘手在朋友圈发布的。
  别墅市场稳健且销售向好，有目共睹，『地产营销人』也发文做过分析，但过亿产品在这个时点表现如此出众确实也着实令人意外。
  有知名操盘手这样在朋友圈评论：淡季高端项目往往有独立行情，背后的原因是什么？业主有独立思考的能力，更有反向操作的勇气。
  看来结构性的市场机会在于结构性的客户群体，只有了解高端客户看来才能解开这一谜团。
  于是，在一个偶然的场合，有了一段『地产营销人』与别墅业主的对谈，不妨摘录重点与各位分享。
  『地产营销人』：为什么选择现在出手？
  别墅业主：主要是家庭需要，想换个大些的房子，没太关注楼市行情，关键看有没有合适的项目。
  『地产营销人』：现在您有几套房？
  别墅业主：之前就两套，一套在东四环的公寓，一套是五环附近的叠拼。家中有两个孩子，两个保姆，再加上我们夫妻，整体上感觉还是小了点，院子还不到50平米。
  『地产营销人』：没有购房资格问题吗？
  别墅业主：有，本来打算卖掉一套，但确实周期太长，后来听朋友建议把公寓转到公司名下，就腾出了资格。
  『地产营销人』：二套**要八成呢
  资金不是问题，一次性付也可以，但能贷就贷点，毕竟贷款成本很合适。
  『地产营销人』：这次换大别墅，对产品有什么要求？
  别墅业主：**好是独栋，使用面积不能少于700平米；花园要大，不能少于600平米；另外地下不希望面积太大，毕竟使用率不高；小区也不要太密。其实看了一圈能达到这个条件的楼盘不多。
  『地产营销人』：**初对位置的考虑呢？
  别墅业主：还是希望在北京的东北方位或者北部，毕竟生活圈子在这儿，而且这边别墅也比较多，有氛围。
  『地产营销人』：有没有对其他方面的要求？
  别墅业主：对物业有要求，这么多年一直对物业不满意，希望能选一个物业好的社区，宁可物业费高一点也值。
  『地产营销人』：对**有期待吗？
  别墅业主：我看北京的房子也跌不到哪儿去，别墅也不图它大涨，不太关注这个问题，这套房打算自己住，一段时间之内不会考虑卖。主要是这次看房比前两年感觉选择余地小了，再不买可能以后更挑不出来了。
  一段平实的对话，反馈出丰富的信息。
  高端别墅项目卖得好，与客户掌控的资源和对市场的看法有很大关系。
  1、高端客户不差钱，对限贷政策的影响不敏感，同时他又有合法解决资格的途径，因此在成交上障碍性因素不多。
  2、在出手时机上，高端客户往往看中自身家庭需要，对楼市的起伏表示出淡定的心态，面对理想中想要的产品还具有一定的紧迫感。
  3、几条对房子的要求，显示出客户对品质的苛刻。体现在独栋形制，花园面积，功能取舍，社区密度以及物业服务，能满足上述条件的项目以『地产营销人』对于市场的了解，基本只能在开发过几年的老项目新品中选择，属于完全存量的消化。
  由此，我们看到所谓的“反向操作”并不是客户有意识的行为，而是真实的终极居住需求外溢，特殊的客户属性，以及高端别墅产品库存告急的市场倒逼，是共同造就的结果。
  见微知著，但凡逆势热销的高端别墅项目基本都符合以上特征。
  以近期爆卖的金科天玺为例，该项目自8月对外亮相以来，月均到访客户达3000余组。截止到11月12日，金科天玺首次开盘业绩冲至16.8亿，震惊业内。 2018-06-21 00:50:08
• 145****8049 看你对“别墅”的定义是什么。
  在规划方面“别墅”一般是指独栋别墅。那是严格限制的，一般情况下不会给批，但换个手法还是可以给批的。比如以“企业总部基地”类的名号报规报建，关系到位就没什么问题。
  通常意义上，或者说大众认可的“别墅”，可以指连排叠拼等各种类别墅形态住宅，这类东西一般属于“低密度高档次产品”，理论上不属于严格意义上的“别墅”，符合区域规划就会给批。 2018-06-21 00:50:01
• 151****4901 一个月是不可能的事！
  别墅虽小，五脏俱全。
  从打桩到建承载平台、地梁、梁板、封顶、砌墙、外墙装饰、门窗安装，这个属于建筑建设的过程，一般需要3个月。
  室内装修一般也要2~6个月，有的豪宅别墅装修时间更长。
  建别墅的关键是前期准备工作要做到位，图纸一定要由专业的设计单位来完成，不尽关系到空间使用是否合理、外观是否漂亮，而已关系到结构的安全。
  可以在百度搜索“别墅建筑设计案例”看看别人的别墅怎样设计的。 2018-06-21 00:49:54
• 157****4223 首先要有合法的手序，合法的程序是要到相关部门报批报建的，等拿到相关的证件才可以动工。
  第一，要符合“一户一宅”的规定
  第二，申请地块要建设用地，**好是杂地。农用地的要先农专用
  第三、要符合规划
  第四、要两人以上的才可以申请用地符合以上条件基本就行。
  然后要有适合建造的地方。 2018-06-21 00:49:48