经适房管理的央产房能转商品房吗

经适房转商品房前提条件：需要确认经适房是否满五年，不是买房日期，是契税发票上的日期，或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右，所以只要看契税日期满五年就可以了。注：经适房是一定要满五年才能交易的，否则连预约的资格都没有。经适房转商品房所需材料：户口本；双方身份证及复印件（**少3张）；结婚证（必须带，若转让给年龄大的父母，已没结婚证的，可以用户口本证明夫妻关系也可）；经济适用房买卖合同原件或复印件（不带也可，大厅可以帮助打印，不收费，就是耽误时间）；房本中的户型图和房屋登记表各两张（登记表一定要将所有权人名字隐去）；买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明（蓝色纸）和契税证明及其复印件；房本及复印件。经适房转商品房流程：门口咨询台领取网签号；到窗口排队等待叫号进行网签。可以先去窗口要个存量房买卖合同信息表。填写表格信息。网签后，去咨询台领取2份表格（个人销售已购住房涉税申报核定表 5年以上家庭唯一生活用房证明），都是缴纳契税用的。缴纳契税。拿到契税票后，凭契税票到咨询台领取登记过户号。交纳土地出让金，算法是3621元*面积*10%(当初购房已交的超标经济适用房面积的部分要减掉)。登记过户排号等待办理过户。办理登记过户后，10个工作日由买方来取房本。

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1、商品房　　完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。　　2、经济适用房　　国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10％交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。

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经适房交易的话需要交10%综合地价款

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经适房转商品房的条件包括以下三点：①需要确认经济适用房房产证发放时间是否满五年。②必须把经济适用房的抵押贷款还完。③需要政府提供放弃回购证明且购房者缴纳土地出让金。经济适用房和商品房在建设目的上是有区别的，商品房往往不具有保障性质，是以营利为主要目的的非政策性住房，而经济适用房具有保障性质，可以有效解决困难家庭的住房问题。经济适用房和商品房在购买方式上也是不一样的，商品房都是面向公众进行销售的，完全市场化，购房者可根据自己的实际情况自主购买，而经济适用房是特定人群才能申请的，需要相关部门对申请人的住房面积、收入、资产等方面进行严格审查的，审查合格的申请人才有资格获得经济适用房，不过也是可以通过贷款购买经济适用房的。

契税（1%或者1.5%.3% 跟面积等因素有关）综合地价款：10%个税1%（如果是唯一住房就没有）如果非普还有5.5%的营业税

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