小产权房如何转让？

小产权房能交易购买风险：（一）法律效力“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。（二）房产转让“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和**也有一定影响。（三）政策风险购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。（四）监管缺位乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

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1、小产权房不能过户“小产权房”是一些村集体组织或者开发商，打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋小产权房，一般是集体土地建的房子，不是说没有房产证，它的证一般是绿色的小本本，不过2010年后也有的地方是红色的大本本，不过你注意看，它上面盖的一般是乡政府的章，不是房产局的，小产权房没有土地证的。不能过户，当可以协议买卖，有风险。2、小产权产权不受法律保护购买小产权二手房的风险远远要比收益大得多，消费者**好不要再将目光，集中在这种产权类型的二手房上面。所谓小产权、乡产权只是当地政府用宅基地盖起的房子，没有真正的产权，不受国家法律保护，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中**为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。3、小产权房遭遇拆迁无补偿如果小产权、乡产权在国家规划用地范围之内，那就是“拆你没商量”，国家不会给你同等于大产权的拆迁款，即使有补偿，也是很少的一部分，并且因为法律不承认房主的产权，很可能补偿费用只给农村的大队或者乡政府，这样，房主的利益保障，等于是没有任何的法律支撑。房主没有权利跟国家讨价还价，想当“钉子户”都没有机会。小产权、乡产权还不如使用权有保障。

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小产权房转让合同各地的法院判决不一，参考如下(一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，分析参考如下：《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。 从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效，出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地**、拆迁补偿等原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此，合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。主要法律依据包括：《**高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号) 第十五条“人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号) 第二条第(三)项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。”(二)违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同，这类小产权房没有土地使用权证，没有规划、土地、建设等部门的审批，建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，具有先天违法性。对于这类违法小产权房买卖合同，一般有两种处理方式：1、直接认定合同无效：作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设，因此以认定合同无效为基本原则。主要法规依据：国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，指出“建设、销售‘小产权房’，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号) 第一条第(七)项规定“当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”海南省高级人民法院2011年2月通过的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》 第22条规定“城镇居民就农村集体土地上修建的‘小产权房’ 与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”因此，对于这类违法小产权房买卖合同，很多法院都倾向于判决合同无效。2、认定合同效力待定，对违法小产权房纠纷按“先行政后司法”原则处理： 目前我国违法建设的小产权房数量巨大，是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。尽管其合法性存在问题，但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。如果一律认定合同有效，将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度，影响城市科学发展，并冲击耕地保护制度，直接威胁中国的粮食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，则会直接触及中低收入阶层的切身利益，激化社会矛盾，产生大量纠纷，影响社会稳定，同时也对社会资源造成巨大浪费。因此，在处理违法小产权房买卖合同问题上，既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益**大化原则。

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《中华人民共和国物权法》第一百四十八条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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小产权房一般属于没有缴纳土地出让金的集体土地，若户口在该村（社区），属于该村成员，该房屋已经办好房权证，村委会同意过户并能出具证明，可以过户；满足不了上述条件不能过户。购买小产权二手房的风险远远要比收益大得多，消费者**好不要再将目光，集中在这种产权类型的二手房上面。所谓小产权、乡产权只是当地政府用宅基地盖起的房子，没有真正的产权，不受国家法律保护，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中**为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。

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