商品房适用消法吗

不能。商品房属于不动产，受《物权法》，《城市房地产管理法》的保护。

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2013年10月25日通过的《新消费者权益保护法》（以下简称《新消法》）受到人们的关注，如其中“网购七天无条件退货”、“电器产品举证责任的倒置”等都是消法历史上的首次规定，而其中第55条惩罚性赔偿条款同样也受到前所未有的重视，无论从形式上还是内容上都具有重要意义。其一、形式上，《新消法》第55条是继《侵权责任法》第47条之后，第二个明确使用“惩罚性赔偿”词眼的条文，这进一步确认了惩罚性赔偿制度在我国侵权责任体系中的地位；其二、从内容上说，《新消法》第55条包括2款规定，第1款规定是对《旧消法》第49条双倍赔偿的扬弃，变双倍赔偿为三倍，并以五百元为兜底赔偿，加重了对经营者欺诈情形的惩罚力度，而第2款则是对《侵权责任法》第47条的确认和进一步解释，有利于明确后者的适用。　　惩罚性赔偿制度无疑是现代侵权责任法发展的一个新的趋势，尽管早在罗马法时代，就有惩罚性赔偿的影子，《十二铜表法》第八表第18—22条分别就利息超过一分的放高利贷者、不忠实的受寄人、侵吞被监护人财产的监护人、虚报土地面积的出卖人等，分别作出了予以4倍罚金、加倍罚金等规定。但近代意义上的惩罚性赔偿制度起源于英国，其后在美国法中得以完善发展起来。我国很早就规定了惩罚性赔偿，1993年的《旧消法》第49条的双倍赔偿第一次规定了惩罚性赔偿制度，而随后的《食品安全法》第96条第2款、《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条和第14条第2款都相继规定了惩罚性赔偿制度，2010年《侵权责任法》第47条更是第一次使用了“惩罚性赔偿”词眼，宣告了我国惩罚性赔偿制度进入了一个新的阶段。此次《新消法》出台，第55条则延续了《侵权责任法》第47条这种形式理性，明确使用“惩罚性赔偿”词眼。　　传统的侵权责任法建立在主体人格平等的理论基础之上，以过错来限制侵权责任法的适用，个人行为自由和矫正正义成为其价值中心，填补性损害赔偿自然就成为主要的责任形式。然而随着社会经济的发展，抽象人格平等受到猛烈批评，人们开始关注具体人格的差别，注重实质正义的实现。而实现中，环境污染、产品质量等大规模侵权事件的普遍发生，使得侵权责任法不得不对其价值定位进行重视审视，以填补性赔偿为主的责任方式已不能满足社会对于侵权责任法的诉求，惩罚性赔偿制度渐渐成为侵权责任法责任方式的中一员。

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商品房欺诈惩罚性赔偿规定，与新消法有冲突，目前的审判实践，仍然沿用一倍的赔偿责任。全国没有赔三倍的实例；　　《商品房买卖合同司法解释》第9条规定出卖人实施欺诈行为的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任；该规定与新修订的《消费者权益保护法》的3倍罚金的规定并不一致。由此产生的问题是,《商品房买卖合同司法解释》第9条与新修订的《消费者权益保护法》第55条如何协调？焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者。　　目前的司法实践中，考虑到商品房买卖合同中标的额较大。如果适用3倍赔偿对开发商要求过苛。因此仍然是继续沿用《商品房买卖合同司法解释》第9条的规定。

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消费者权益保护法对于法律的适用做了明确规定，房地产买卖合同不属于生活消费，不适用此法，应是经济合同纠纷，适用合同法。第二条 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。第三条 经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法；本法未作规定的，应当遵守其他有关法律、法规。

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　一、房子质量问题可以要求修复　　(一)在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。购房者还是认为存在质量问题，可以申请鉴定。　　《商品房销售管理办法》第35条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。如果觉得要彻底搞明白房屋是否存在质量问题，可以申请鉴定。如果鉴定确属主体结构质量不合格则可以退房并要求开发商赔偿损失。如果鉴定主体结构质量合格则可以按照房屋保修规定要求开发商进行保修。　　另外根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条 “因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”**高院的司法解释也为解决商品房质量问题提供了法律依据。　　(二)《产品质量法》第四十五条因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。　　因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付**初消费者满十年丧失;但是，尚未超过明示的安全使用期的除外。　　(三)《消费者权益保护法》第四十五条　　对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品，经营者应当负责修理、更换或者退货。在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货。对包修、包换、包退的大件商品，消费者要求经营者修理、更换、退货的，经营者应当承担运输等合理费用。　　二、房子质量问题修复后还可以要求赔偿　　开发商修复房屋质量问题后，购房者还可以主张一定的赔偿，项目如下：　　(一)误工费。　　(二) 差旅费。　　(三) 装修费：材料费、装修人员劳务费等。　　(四) 室内设施、器具因房屋质量问题的造成的损害。　　(五) 如果要求退房，可以主张房屋时间差价损失(法院可能会驳回)。　　(六)可以要求其换一套房(目前这样的案例很少)，但是还是有法律依据的，换房后，售房者可以再主张原房屋装修费用的损失。　　相关知识延伸阅读：房子有质量问题能退房吗　　其实，并不是所有的房子质量问题都能成为退房的理由的，下面我们具体介绍下：　　1、若业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。　　2、若业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。　　3、若业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下，开发商轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以业主不能要求解除合同进行退房。只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

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