楼市超级泡沫会崩盘吗

坊间流传着一个“楼市崩盘时间表”，作者大概是刚刚看完美国大片《2012》后一时兴起，看到中国楼市和日本楼市崩盘之前的三年“惊人相似”，于是臆测了楼市即将崩盘的警世危言。较早提出中国楼市在重复日本式“超级泡沫”的学者中有我一个。认真比较中日两国楼市的价格曲线却会得出相反的结论，因为若干关键性经济指标的“相似性”，不是日本楼市崩盘的前夜，而是超级泡沫升腾的前夕。 　　日本楼市的崩盘是在1991-1992年开始的，至今约20年，累计下跌近70%，主要原因是地价下跌，1992年至今，日本地价的下跌幅度超过50%。俗话说，土地是面粉，房产是面包，面粉与面包的互动，背后是人口与货币的流动。人们今天关注土地在“招拍挂”之中“地王频现”，地价上涨推高房价是不争的事实。在当年的日本，地价飙升的阶段发生在1975年之前，特别是1961-1973年间，此后地价涨幅趋缓，1985-1991年间，地价的平均涨幅仅为7.6%。若拿日本与中国比较，中国刚刚开始地价飙升，而房价脱离地价相对独立的疯狂上涨将发生在下一个阶段！　　再看城市化的进程。右图说明：中国目前45%-46%的城市化率在日本是1965年前后的比率，日本在1985-1992年间是城市化率61%-63%，即城市化**后完成的阶段。城市化通常是在人均GDP达到3000美元后加速。此时城市中产阶层逐渐形成，都市生活的主题从“衣食”提升到“住行”、从柴米油盐到股市楼市，这时才会在城市化的进程中推高房价。按照城市化率和人均GDP的标准，中国现阶段大致相当于日本的60年代末。日本经济是在60年代初人均GDP超过3000美元，并在1968年跃升为世界第二大经济体。　　再看城市交通网的形成。日本的高铁时代发生在60年代末到80年代初，而中国的铁路提速是在1997年才开始的。在1997年，全国铁路的平均时速不到60公里，过去12年完成了六次铁路大提速，现在主要铁路的时速超越200公里的追风速度，走完了日本铁路20年的路，超过日本1980年达到的水平。高铁时代是日本城市化的加速阶段，人口流动与货币流动导致财富向大东京都市圈集中，房价上涨如同一匹脱缰的野马，不仅脱离了城市原住民的收入水平，而且脱离了地价上涨而特立独行。在城市交通网形成之后，1984年，日本提出把东京建设成为国际金融中心的国家战略，东京楼市如火上浇油，东京股市如礼花齐放，两大超级泡沫相互激励，先直上云端，后飞瀑而下。　　前车之鉴，后事之师，比较中国和日本的楼市泡沫，目的不是要再拍一部好莱坞惊险大片，而是要防范资产泡沫的破灭及其诱发的金融风险。资产的泡沫化已成为现代市场经济的常态，这是现代政府宏观调控经济的政策体系所必须支付的代价，所以在凯恩斯主义时代，资产泡沫的生成与破灭逐渐演变为现代经济的周期现象。　　在资产泡沫的生成阶段，泡沫化的资产是一种财富形态，通常伴随着经济从复苏走向繁荣，虚拟经济的繁荣产生泡沫，实体经济的繁荣在泡沫中升腾。此情此景亦如老子曰：道者，有无相生，道生一，一生二，二生三，三生万物。所以在这个阶段，部分资产泡沫会在实体经济的繁荣中化虚为实，转化为真实的财富。由此演绎，资产泡沫持续的时间越长，化虚为实的比例就越高，所以要学会与泡沫共同成长。　　在资产泡沫累积过度或过快膨胀之时，国民经济进入非理性繁荣的阶段。本阶段资产泡沫吹弹可破，随时可能因偶然事件触发泡沫破灭而酿成危机。危机爆发的经济破坏力因时因地而异，一方面取决于国民的风险承受力，另一方面取决于政策干预的及时性和金融体系的稳定性。还是以日本经济为例，1989-1992年间，楼市股市两大超级泡沫相继爆裂，从**高点计算，两市的指数跌幅都超过了70%。但经过了长达20年的“颓废”，日本至今依然是全球第二大经济体，这不能不感谢超级泡沫生成阶段所积累的巨大财富。如果把一个超级泡沫的长周期看做是一个经济轮回，日本经济的起飞和陨落震惊世界，盈亏相抵，日本经济发展的净效益还是很高的。当然，我们不应该重蹈日本经济泡沫的覆辙，而应该从日本楼市的暴涨暴跌之中看到化解风险的致富之路。　　泡沫化的财富来自于一种新的生活方式。富贵险中求，财富即风险。从长期的经济周期波动中理解资产泡沫的经济效益，人们就能够接受下述结论：资产泡沫并不可怕，可怕的是对资产泡沫的漠视与恐惧；捅破泡沫很容易，而难能可贵的是让资产泡沫化虚为实，化险为夷。至少可以说，我们有能力延长资产泡沫的生成周期，抑制其过度或过快的膨胀，延缓其爆裂或破灭的时间，化解其破坏或震荡的冲击。

全部5个回答 >

楼市相关产业都会崩盘 中国经济将会倒退许多年中国房产业占中国经济比重到底是多少，目前没有官方的数据出台，当然，也不会有相应的数据出台，但从中国地方经济来看，这个比重似乎大得可怕。因为楼市崩盘，土地就卖不出去、各种材料、能源供应就会无市场，倒闭的不仅是房产商，相关上下产业链将应声面倒，开成多米诺骨牌效应。如钢材市场、水泥市场、煤炭市场等，中国主要经济支柱现在本来就陷入低谷，一旦房产业有问题，更是雪上加霜，这些产业都会崩盘，中国经济将会倒退许多年。

全部3个回答 >

判断楼市崩盘的科学标准是以下几点：　　1、本地客观供应量超过本地自住需求并有购买力的一倍及以上。因为目前异地消费占相当比例，但还不至于充斥整个本地市场。因此，只要客观供应量严格超过本地自住需求形成买方的可选择性，让人们能够在比较中买房，并且政策以打击捂盘迅速有效，则房价通过市场逼迫而下行才有可能。　　2、现售房源中的中高档盘出现严重滞销并且属客观性滞销而不是捂盘或销售可提供开发回款要求，一个硬性标准就是让其持有成本超过现售可以获得的利润。　　3、所有的投机投资性消费均通过一定的调控政策被抑制，并且土地供应按政府规划正常放量。　　4、行政管制，对高房价课以重税，并且此增加税负无法转嫁。实际上除非政府控制房价，不然无法做到这一点。　　如果从短期的观察，认为销售滞涨，无需求或需求不旺，就认定房价可能下滑，还为时过早。通过越调越高的阶段，部分开发商的腰已经壮了起来，不仅储备用地无忧，而且存量项目的回收已过保本期。这个时候，一项政策或几项政策让销售适当停滞，不代表楼价会下行，更不可能导致楼市的崩盘。中国楼市暂时看起来不至于崩盘这么严重吧。

全部2个回答 >

国家是**大的受益者，暂时没有更好的投资渠道，是会先稳住楼市的，毕竟，这个下金蛋的鸡，是不能宰的，但是，不能杀鸡取卵，所以，暂时压一压，让它健康的成长，这样就有源源不断的资金流入受益人的口袋 但是，这并不代表就不会永远留下这只鸡，因为，这只鸡也是需要饲养的，万一，找到了更加赚钱的摇钱树，就会毫不犹豫的杀掉这只鸡，因为，这只鸡虽然创造除了财富，但是把所有的资源都放在喂养这只鸡上面，那么牛，马，羊都饿死了，就得不偿失了 有人会说，现在的房地产绑架了银行什么的，我可以告诉你，简直可笑至极！如果真正的绑架，房地产真的会上涨，请问各位，需要你付**吗？房地产商自得其意的说，房地产倒了，银行的死帐坏帐会一大推，呵呵呵，笑了，请问各位学者，从建国开始，有几家银行因为出现死帐坏帐银行倒闭的？（本人说的国有银行）即使出现，那也是表面现象，为了逃避责任，告诉你，银行是绝对不会吃亏的，哪怕一点点亏，都不会吃的 现在开发商说绑架了银行，打个比方吧，就好像是一个饿的半死的穷凶极恶的人，拿着贷款这把刀挟持了武功高强，内力深厚的银行，可是，银行会怕坏账吗？买房人首先要垫付**的吧？你拿着**去买房子，如果房价下挫，你不想还贷，房子还是银行的，可是，你**的钱，是拿不回来的！10块钱的房子，5块钱开发商死也不能卖，因为亏本，但是，银行3块钱就能卖！因为房子的成本银行没出！当初抵押给银行的钱，恐怕就是3块！ 理解了无法把银行劫持后，我们再说说现在的房价吧，去年的钱荒，呵呵呵，说白了，就是热钱重新流回欧美，李嘉诚人家抛售了房产，把自己的资金又重新流入欧美，但是我们中国人确实还是乐此不疲的把钱投入房子，本身房子的吸金能力是有限的，不可能永无止境的吸收资金！这是肯定的，那么楼盘会崩盘吗？呵呵呵，我想问一下，世界上的山，再高也有个高度吧？世界上的沟，再深也要有深度吧？树高参不上天，房子的价值就是这样，如果售价远远高于自己的价值，超出了购买力，毫无疑问会崩盘，因为，有价无市的商品是撑不住多久的，也有人说，中国的房价是政府一手控制的，不是经济因素，那么，我就请问这些人，中国是不是世界的一部分呢？世界上面，美国，希腊，日本，这些国家，难道它们就没有控制吗？政策能够成功是需要人去支持的，但是，如果现在市场崩盘了，我想问一下在座的各位学者专家，有几个老百姓能够支持房地产不崩盘的？所以说，如果照这个形式，国家放任不管的话，离崩盘真的不远啦

全部4个回答 >

楼市崩盘是许多买不起房的购房者心中想过的一个画面。所有买房的人都觉得中国房价过高超过了国民的经济承受能力，楼市崩盘了房价暴跌了，购房者就买的起房子了。但是这里要分享是是如果中国楼市崩盘，无一人能够幸免。政府数次的救市政策调控楼市，难道政府就是不照顾社会弱势群体不注重社会公平吗？ 一、楼市崩盘后果有哪些？ 1、与房产有关的行业都会崩盘，中国经济将遭受打击倒退许多年 中国房地产在整个经济比重中占了举足轻重的地位，都说中国房地产绑架了中国经济，但是具体房地产在整个国民经济的GDP中扮演一个什么样的比重角色目前没有确切数据出台。地方的财政都是土地财政，地方政府拍卖土地获得财政收入已成重大依赖点。中国房地产横行了几十年，随着以前的人民币**水涨船高。房地产的相关行业多达50多个，从土地到建筑原材料到家居等等都在房产的带动了得到了雨后春笋般的发展，房地产出现问题，这些相关行业无一幸免，中国经济出现倒退几十年都是有可能的。 2、银行业出现支付困难，银行倒闭 中国房产的迅猛发展得益于银行提供的资金支持，目前银行的主要贷款渠道都集中在房地产行业。一旦楼市崩盘了，一行会面临破产的危险局面。 3、股市动荡着走向末日 中国的房地产、银行及金融板块占了中国股市1/5以上的市值。楼市崩盘后果将直接影响这些板块股票大跌，其他板块也难以幸免，大规模的资金将造就股市的末日。  4、人民币贬值更加严重 如果银行支付出现问题，国家为了不让国有银行倒闭，政府有可能通过发行人民币来帮助银行支付，由于这些钱是没有实物使用价值做支撑这样势必会导致人民币贬值。如果人民币贬值严重钱对于老百姓来说就会缩水，购买力下降甚至和废纸没什么两样。 5、失业人数将会急速加剧 有的购房者天真的认为楼市崩盘了，房子便宜没人买了，自己买房子就容易了。事实并非这么简单，楼市崩盘带动其他行业崩盘，如果大家都失业了，谁还会想去买房子呢。 6、财富更加集中，贫富差别更大 中国楼市崩盘**终会是**底层的老百姓买单，得好处的只能是财富拥有者，财富拥有者会更加加大对劳动者的剥削，因为劳动力太多，财富会更加集中，这样，无产者的数量就会急剧攀升**后的结果都是财富进一步的分化，因为中国楼市既绑架着中国整个经济，也绑架着中国所有老百姓。 7、人民生活水平大幅度降低 楼市崩盘经济倒退，没有就业，人们势必会减少消费，加上中产阶层因房价而减少的其他方面的支出，中国的消费水平会有一个大幅度的下降，人民的生活水平将降低。 8、政府陷入巨大的债务危机 楼市泡沫破裂政府形成的巨大的债务危机。现在许多政府大搞基础设施建设，大力招商引资，其背后都是以土地作为信用担保的。而银行之所以愿意接受土地的信债，是因为在房价上涨的背景下，土地存在着巨大的**空间。中国房地产一旦崩盘，也将会出现像冰岛和希腊等国家一样的政府债务危机。 9、社会结构发生变化，社会犯罪几率增加  中国贫富差距一直在努力缩小中，但是未能得到明显的改变，房地产更是富了一批人，也让没钱的人更穷了。目前来看中国中产阶级在整个人口中所占比例不高，如果楼市崩盘，这些中产阶级也会瞬间变成穷人，稳定因素没了，社会犯罪几率会成倍增加。 二、政府该不该救市？政府希望房价下跌吗？  过去的一年是救市政策红利年，2016年年初的定调也注定会延续去年的救市趋势。那么政府就不希望房价下跌吗？中央政府希望房价下跌来缓解公众对房价高的愤怒和不满。那么既然政府希望房价下跌为什么还救市？从公平角度出发，政府不应救市，因为房价下跌有利于买不起房子的社会弱势群体。但是现在的问题是房地产这一个行业就绑架了几十个产业，目前中国房价下跌不可能平稳着陆，如果楼市崩盘就会出面上面的惊人后果。 三、历史上三次楼市崩盘  美国：1926年楼市破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机。许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，**终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。  日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条。20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间**长的一次。   东南亚、香港:1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。 以上是对于中国高房价下，购房者对于楼市崩盘存在的问题进行了解答，可以说中国除一线城市外其他城市库存量已经越过警戒线了，中国楼市已经很危险了，经济发展有自己的模式，这里还涉及到政府对经济的调控，具体楼市崩盘时间，没人能够给出正确答案。从目前来看，高房价苦了众多购房者，但是楼市崩盘底层人民群众仍然不能受益。