开发商是干什么的

• 145****2014 这题目有点怪。等你看完之后再得出自己的结论。
  下面的内容都是根据国家现行**新政策并以依法操作作为前提和依据的：
  开发商通过招牌挂拿开发用地时，要缴纳一定数额的保证金，一般这个数额在总地价的10%--30%
  ，竞标成功后，两个月内交齐余款。
  竞标成功的同时签订土地竞标确认书，土地竞标表确认书签订后一个月内办完土地使用权证手续。办理完土地使用权证手续后，立即可以到银行开始办理土地抵押贷款手续，并可以在**迟两个月内办理完毕。
  开发商拿到地之后的三个月内完成对该项目的规划、设计、项目策划、宣传、广告、建筑工程招标、并开始向客户收取“诚意金”、“购房保证金”、“定金”、发放“VAP卡”等。
  项目规划方案是请规划方面的专业公司做的，方案在完成并验收后再付款，或者付少量的预付款；
  项目的工程设计方案是请建筑工程设计专业公司做的，方案在完成并验收后再付款，或者付少量的预付款；
  项目的宣传策划方案是请宣传策划专业公司做的，方案在完成并验收后再付款，或者付少量的预付款；
  项目产品（商品房）的销售是由销售代理公司代理销售的，代理费用是按照实际销售回款额和一定比例提成。而且销售的时间要求是很严格的，一般在正式销售（即拿到预售证）之前就通过以上收款方式收回了在土地竞标时缴纳的与土地保证金相当的数额；
  项目工程的施工建设是由建筑工程公司做的，一般在建筑工程合同中都规定了先行垫资的比例，**少也要垫资到工程正负零（即建筑工程出地面）后才能够再按照工程进度付款；
  项目建筑工程的质量是委托工程监理公司监管的，并且**后要由工程监理公司组织竣工验收合格后向开发商移交；
  开发商对建筑工程验收后开始向业主（原来的客户）交房。
  开发商向业主交房完毕后，整个开发项目移交至物业公司管理。
  房地产开发商充其量是一个资源整合商，或者是一个项目运作商。房地产开发商的核心能力就是资源整合能力与项目运作能力。 2018-06-03 19:23:39
• 146****9375 开发商就是专生产房产的企业,主要生产流程就是从买地、项目报建、施工管理、销售、办证全过程,也可以说,房屋除了设计、勘探和施工以外的全部工作都由房产开发商完成。 2018-06-03 19:23:33
• 156****1408 开发商是一个名词.是某个项目的第一承担人。包括很多种类:房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商,但无特殊说明一般指房地产开发商.
  　　开发商这个名词屡屡撞击公众视野——因其既承载着城市建设的光环与荣耀，又备受大众对其财富价值观的质疑性解读。而一个有责任、有诚信、有思想的开发商必须面对时代、面对社会、面对公众作出自己的价值判断和行动回应。
  　　现在针对楼盘涉及到的开发商的比较多。我们也常写成kfs. 就房地产开发商来说： 房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：
  1、 前期的准备
  前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是**重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、**等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
  2、 建筑施工阶段
  建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
  3、 销售阶段
  销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。
  预售条件：
  《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
  （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
  （二）持有建设工程规划和施工许可证；
  （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
  商品房现售，应当符合以下条件：
  （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
  （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
  （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  （四）已通过竣工验收；
  （五）拆迁安置已经落实；
  （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
  （七）物业管理方案已经落实。 2018-06-03 19:23:27