从会计上看 房地产怎么避税？

房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至**低甚至亏损来逃避所得税的征收。避税具体方法： 一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。 二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。　　三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。　　四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。　　五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。　　六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。　　七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。　　八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。　　九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。　　十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

全部3个回答 >

中国人买房，不论是在买房时准备资金的过程中，或是买房后都存在赠予的问题：比如从父母从国内汇款到美国子女名下让其购买房产，或是父母购买房产后在房产证上加上子女的名字，亦或是直接赠送给子女。在美国，即使是父母与子女之间的赠予，有时也需要交税，今天优投房小编带大家了解一下在美国赠予必需要知道的税务知识，以及如何合理避税。首先，赠予人身份不同，赠予的额度也不同：#外国人赠予美国人如果是没有美国身份的外国人的话，赠予无形资产（汇款，股权，债权等）给美国人不需要交赠予税，赠予有形资产（房产，汽车等）一生的免税赠予额度仅为6万美元。#美国人赠予美国人如果是美国人赠予美国人，无论有形还是无形资产，每年有1万4千美元的免税额度给每个受赠人。也就是说，如果当年内赠予任何人低于1万4千美元，即使赠予了100个人，也不需要缴税。一生的免税赠予额度为549万美元。赠予有形资产，以房产为例，其价值是按赠予当期的市值为准。房产的市值可用房产评估报告（Appraisal Report )为证明。超过一生额度以后开始缴税，具体税率如下图。

全部5个回答 >

中国人买房，不论是在买房时准备资金的过程中，或是买房后都存在赠予的问题：比如从父母从国内汇款到美国子女名下让其购买房产，或是父母购买房产后在房产证上加上子女的名字，亦或是直接赠送给子女。在美国，即使是父母与子女之间的赠予，有时也需要交税，今天优投房小编带大家了解一下在美国赠予必需要知道的税务知识，以及如何合理避税。首先，赠予人身份不同，赠予的额度也不同：#外国人赠予美国人如果是没有美国身份的外国人的话，赠予无形资产（汇款，股权，债权等）给美国人不需要交赠予税，赠予有形资产（房产，汽车等）一生的免税赠予额度仅为6万美元。#美国人赠予美国人如果是美国人赠予美国人，无论有形还是无形资产，每年有1万4千美元的免税额度给每个受赠人。也就是说，如果当年内赠予任何人低于1万4千美元，即使赠予了100个人，也不需要缴税。一生的免税赠予额度为549万美元。赠予有形资产，以房产为例，其价值是按赠予当期的市值为准。房产的市值可用房产评估报告（Appraisal Report )为证明。超过一生额度以后开始缴税，具体税率如下图。#干货-如何合理避税如果做赠予税规划的话，通常是不推荐直接赠予房产的，会建议将房产放入LLC公司里，再赠予公司股权。好处在于，如果是外国人的话，赠予无形资产不需缴税，而公司股权就属于无形资产。如果是美国人的话，赠予公司股权，可就公司股权再做价值评估。通过降低公司股权控制力和降低市场流通性，来降低公司的市值。从而达到降低赠予价值的目的。作者： 倪霁瑶毕业于美国圣托马斯大学，提供跨境投资税务，公司合规管理，企业架构规划；美国个人税，EB-5投资移民，L/B/H类签证税务规划；美国公司经营本地化税务，财务，及审计事项

全部5个回答 >

做房地产会计账务的一些基础知识如下：①经营成本 “房地产开发的企业财务制度”规定，房地产开发企业以及开发产品的成本。②管理费用，是指这些企业行政管理部门为管理和组织营运生产活动时产生的各种费用。③平衡关系④经营成本，通常是指土地征用及和拆迁补偿费，前期工程费与建筑安装工程费以及基础设施费，还有公共配套设施费等。⑤管理费用，一般是指每一级管理费用项目的总和。⑥公司经费包括管理人员工资和福利费，还有折旧费及差旅费和办公费，另外还包括修理费，低值易耗品摊以及其他公司经费，其中包括房屋修理费和机械设备修理费等等。⑦董事会费，包括董事成员津贴，会议费，差旅费等项目。⑧降温取暖费是指对外支付和支付个人的费用。⑨水电费。

房产税按房产价值乘以百分之十二的税率，房产价值房产证上面有，每年二月、五月、八月去地税局申报缴纳。本期销项税额减去进项税就是本期应缴纳的增值税。推迟确认收入，可以减小本期应纳增值税额，推迟纳税期间。

全部3个回答 >