房地产如何避税

• 135****3614 中国人买房，不论是在买房时准备资金的过程中，或是买房后都存在赠予的问题：比如从父母从国内汇款到美国子女名下让其购买房产，或是父母购买房产后在房产证上加上子女的名字，亦或是直接赠送给子女。在美国，即使是父母与子女之间的赠予，有时也需要交税，今天优投房小编带大家了解一下在美国赠予必需要知道的税务知识，以及如何合理避税。
  
  
  首先，赠予人身份不同，赠予的额度也不同：
  
  #外国人赠予美国人
  
  如果是没有美国身份的外国人的话，赠予无形资产（汇款，股权，债权等）给美国人不需要交赠予税，赠予有形资产（房产，汽车等）一生的免税赠予额度仅为6万美元。
  
  #美国人赠予美国人
  
  如果是美国人赠予美国人，无论有形还是无形资产，每年有1万4千美元的免税额度给每个受赠人。也就是说，如果当年内赠予任何人低于1万4千美元，即使赠予了100个人，也不需要缴税。一生的免税赠予额度为549万美元。
  
  
  赠予有形资产，以房产为例，其价值是按赠予当期的市值为准。房产的市值可用房产评估报告（Appraisal Report )为证明。超过一生额度以后开始缴税，具体税率如下图。
  
  
  #干货-如何合理避税
  
  如果做赠予税规划的话，通常是不推荐直接赠予房产的，会建议将房产放入LLC公司里，再赠予公司股权。好处在于，如果是外国人的话，赠予无形资产不需缴税，而公司股权就属于无形资产。如果是美国人的话，赠予公司股权，可就公司股权再做价值评估。通过降低公司股权控制力和降低市场流通性，来降低公司的市值。从而达到降低赠予价值的目的。
  
  作者： 倪霁瑶
  
  毕业于美国圣托马斯大学，提供跨境投资税务，公司合规管理，企业架构规划；美国个人税，EB-5投资移民，L/B/H类签证税务规划；美国公司经营本地化税务，财务，及审计事项 2018-06-30 13:27:08
• 135****6728 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解：
  1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
  2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。
  3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。企业兼并转让房地产的，暂免。交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。房地产出租不征。房地产评估增值不征。国家收回房地产产权免征。土地使用者转让、抵债或置换土地征税。首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目
  二、土地增值税可扣除项目：
  1、取得土地使用权所支付的金额
  （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金
  （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金
  （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款
  2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
  （1）、土地征用及拆迁补偿费
  (2)、前期工程费
  （3）、建筑安装工程费
  (4)、基础设施费
  （5）、公共配套设施费
  （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
  3、开发土地和新建房及配套设施费（简称房地产开发费用）主要指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。
  4、转让房地产有关的税金主要有：营业税、印花税、城建税、教育费附加
  5、财政部确定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％扣除。
  6、旧房及建筑物的评估价格。以上内容都了解后，就可以根据上面的内容来找相应的方法了。
  三、合理避税具体方法：
  1、均衡增值额的方法：对于不同物价水平的不同地区同时开发多个项目，可将一段时间内发生的各项开发成本进行**大限度调整分摊，将获得的增值额**大限度的平均，保持各处开发项目增值率大致相同，降低某段时间增值率过高的现象从而节省部分税款的缴纳。
  2、增加间接费的方法：比如可以从房地产开发成本中的开发间接费的筹划，即在组织人事安排上可相应的将总公司一些人员放到项目中或兼职到每一个具体项目中去，那么此类人员发生的相关费用可以分摊部份至房地产开发成本中去，增大增值税允许扣除项目金额。 2018-06-30 13:26:18
• 133****1465 房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至**低甚至亏损来逃避所得税的征收。
  避税具体方法：
  一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
  
  二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
  　　三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
  　　四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
  　　五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
  　　六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
  　　七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
  　　八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
  　　九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
  　　十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清. 2018-06-30 13:25:42
• 132****0970 房产税如何计算、个人房产税的计算方法、两种计税方法从价计征房产税。
  1.从价计征的房产税,是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。
  2.房产税采用比例税率,依照房产余值从价计征的,税率为1.2%。从租计征房产税。
  1.从租计征的房产税,是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。
  2.房产税采用比例税率,依照房产租金收入计征的,税率为12%。
  3.对个人按照市场价格出租的... 2018-06-30 13:24:42
• 131****4460 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解：
  1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
  2、 土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。
  3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。
  合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。
  企业兼并转让房地产的，暂免。
  交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。
  房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。
  房地产出租不征。
  房地产评估增值不征。
  国家收回房地产产权免征。
  土地使用者转让、抵债或置换土地征税。
  首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目
  二、土地增值税可扣除项目：
  1、取得土地使用权所支付的金额
  （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金
  （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金
  （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款
  2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
  （1）、土地征用及拆迁补偿费
  (2)、前期工程费
  （3）、建筑安装工程费
  (4)、基础设施费
  （5）、公共配套设施费
  （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
  3、开发土地和新建房及配套设施费（简称房地产开发费用）
  主要指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。
  4、转让房地产有关的税金
  主要有：营业税、印花税、城建税、教育费附加
  5、财政部确定的其他扣除项目
  从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％扣除。
  6、旧房及建筑物的评估价格。
  以上内容都了解后，就可以根据上面的内容来找相应的方法了。
  三、合理避税具体方法：
  1、均衡增值额的方法：对于不同物价水平的不同地区同时开发多个项目，可将一段时间内发生的各项开发成本进行**大限度调整分摊，将获得的增值额**大限度的平均，保持各处开发项目增值率大致相同，降低某段时间增值率过高的现象从而节省部分税款的缴纳。
  2、增加间接费的方法：比如可以从房地产开发成本中的开发间接费的筹划，即在组织人事安排上可相应的将总公司一些人员放到项目中或兼职到每一个具体项目中去，那么此类人员发生的相关费用可以分摊部份至房地产开发成本中去，增大增值税允许扣除项目金额。 2018-06-30 13:22:35