物业管理服务范围是什么 物业费包括什么？

• 157****2220 现在一般小区的物业管理费都从业主的指定的银行卡里直接扣钱，物业再将收费单发给业主或者提供网站给业主查询。而部分业主也许已经交了几年物业费，却从来都不知道物业费包括哪些费用。物业费就是管理服务费用，通常情况下物业服务合同中会对物业费进行详细的说明，如果不清楚物业费包括什么内容的业主可以找出物业合同来看看，一般来说，管理合同里关于物业服务费方面会包括如下内容：
  
  ①管理费用的构成，即物业管理服务费用包括哪些项目。
  ②管理费用的标准，即每个收费项目收费的标准。
  ③管理费用的总额，即合计每建筑面积或每户每月(或每年)应缴纳的费用总计。
  ④管理费用的缴纳方式与时间，即是按年缴纳，按季缴纳，还是按月缴纳；是分别还是汇总缴纳；缴纳的日期等。
  ⑤管理费用的结算，即缴纳的费用以人民币结算，还是以某一种外币结算。
  ⑥管理费标准的调整规定，即管理费调整的办法与依据等。
  ⑦逾期缴纳管理费用的处理办法，如处罚标准与额度等。
  ⑧专项服务和特约服务收费的标准。
  ⑨公共设备维修基金的管理办法等。 2017-02-16 09:22:16
• 132****3842 一、建筑物本体建筑的维修养护与更新改造。
  二、物业公用设备、设施(如公用照明、核心空调的使用管理、维修、养护和更新。
  三、物业区域内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的使用管理、维修、养护与更新。
  四、附属配套建筑和设施，包括商业网点等的维修、养护与管理。
  五、环境卫生管理与服务。（小区清洁卫生没有做好，到处都垃圾成堆，水沟发出恶臭，业主们就不要默默忍受啦！找物业解决还自己一个干净卫生的居住环境是物业的义务）
  六、安全管理与服务(如治安管理、消防管理和车辆道路安全管理等)。（有老人和小孩的家庭里，**担心的就是小区的安全。尤其是小孩，玩耍时活蹦乱跳，如果小区内存在车辆逆行、飚车酒驾等不安全因素，家长就有必要让物业出面处理，制定严格的机动车通行条例，保护小区业主们的人身安全）
  七、物业档案资料管理。
  八、环境的美化与绿化管理，如公共绿地、花木、建筑小品等的养护、营造与管理。
  九、供暖管理。
  十、社区文化建设。（小区内一般都会有公告栏、广告栏甚至教育宣传栏，但是由于很难避免一些小广告的入侵，有时候广告栏和宣传栏如果没有很好的管理就会导致各种不雅广告横行，业主们就有权利要求物业做好小区文化建设，做好宣传工作，尤其是对未成年人的文化保护。） 2017-02-16 09:21:30
• 154****8096 （一）综合服务
  1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。
  2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，建立有完善的财务管理公开、监督制度。
  3、设有服务接待核心，公示24小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。
  4、广泛的应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。
  5、按合同适时组织开展健康有益的文体娱乐活动。
  6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达90%以上，及时改进薄弱环节。
  7、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
  8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，敬业精神高，业务素质强，行为语言规范，服务主动，热情。
  9、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。
  
  （二）房屋管理及维修养护
  1、按照物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
  2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，主要路口设有路标；各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识齐全、规范、美观。
  3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
  4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。
  5、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；检修记录和保养记录齐全。
  6、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。
  7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
  8、急修半小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，建立有完整的报修、维修和回访记录。
  
  （三）共用设施设备维修养护
  1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
  2、小区内公共配套服务设施完好，标志、标识齐全、规范，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，日常的管理和维修养护情况良好。建立有设备档案（设备台帐）、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
  3、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，无事故隐患。
  4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。
  5、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。
  6、水、电、电梯、核心空调、监控等设备运行保养人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。
  7、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率95%以上，按约定时间定时开关。
  8、设备用房整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
  9、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。
  
  （四）绿化养护
  1、有专业人员实施绿化养护管理。
  2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征， 整形植物保持一定形状。发现死树在一周内清除，并适时补种。
  3、草坪生长整齐，及时进行修剪，及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。
  4、绿篱枝叶较茂密，适时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。
  5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。
  6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
  7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
  
  （五）保洁服务
  1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象，保持垃圾设施清洁、无异味；垃圾袋装化。
  2、有健全的保洁制度，小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每周擦拭2次；路灯、楼道灯每月清洁1次。
  3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅，无堵塞外溢；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
  4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
  5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
  6、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展毒和灭虫除害工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
  
  （六）协助公共秩序
  1、门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志。
  2、设专人24小时值勤，其中主出入口昼夜有专人站岗值守，对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。
  3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
  4、按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻，每天不少于8次；对核心区域、核心部位每1小时至少巡查1次，并做好巡查记录；夜间对服务范围内核心部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻；配有安全监控设施的，实施24小时监控并做有完备的记录。
  5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 2017-02-16 09:20:26