如何解读"杭十条" 近年杭州房地产政策有何变化

2010年4月所发布的北京限购政策规定：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。 北京限购政策 随后北京限购政策在2011年加码，规定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 2013年3月30日，京版国五条细则落地，北京限购政策进一步从紧。规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房;严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税;进一步提高二套房贷**款比例;新旧政策以买卖合同网签时间为准。

日前，杭州政府官方发布了《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》。该《通知》的内容涉及到推进住房保障货币化、发展住房租赁市场、优化土地供应、鼓励房企转型发展、涉及促进住房消费、优化发展环境等方面，同时也被称为楼市新政的“杭十条”。 “杭十条”一出，诸多人就开始翘首企盼“绍十条”的出台。虽然“绍十条”是否会出台还依然是个未知数，但是细看绍兴目前正在执行的政策可以发现，其实其中有很多内容都和“杭十条”的内容相差无几，现在就来具体看看。 “杭十条”与绍兴关系密切 《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》中明确表示，“进一步放宽公积金贷款条件，允许公积金异地贷款，二手房房龄加贷款年限总和限制从40年放宽到50年，**低**款比例降到20%”。 然而，据了解，绍兴虽未向全国放开公积金异地贷款，但是只要具备相应的条件，浙江省内的公积金缴存职工都可以在绍兴申请公积金异地贷款，而且贷款年限也已放宽至50年，并且只要是首次申请公积金贷款的，**款比例也的确是两成，这与“杭十条”的规定无异。 此外，“杭十条”也提及要执行契税、营业税新政，取消144平米的面积限制，统一只用“90平米”作为契税征收的划分标准，同时在征收营业税时也取消了普通住宅和非普通住宅的区别，只要购买满两年或以上的住宅，一律免征营业税。事实上，绍兴目前已经在按照此政策进行房产交易税的征收了，由此可见，“杭十条”与绍兴联系密切。 利好政策频现 绍兴房价会暴涨吗？ 随着今年众多优惠政策的不断出台，众多城市的房价都呈现出上涨的趋势，有些人就开始担忧，“绍兴的房价是不是会出现暴涨的情况”、“我是不是应该抓紧时间买房”等。对此，有关人士表明，“绍兴目前去库存的压力仍然比较大，价格并不会出现暴涨”。 由此可知，绍兴房价暴涨的可能性比较低，而且即使有关人士没有如此表述，分析一下往年绍兴的楼市也可以发现，绍兴的购房者一直比较理智，因为政策利好就疯狂购买的可能性也比较小，所以想在绍兴购房的人就可以放心了。

房地产生地是建筑学里的，生地:完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。熟地:相对于生地，已开发，直接用作建筑用地。

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还有点很重要，20%个税实施没有？能不能落实还成问题，它是五年内征20%，去年我同事买的大概在7%，但为了少交，他们定下协议，等两年后到了五年再过户

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众所周知，石家庄房地产市场并不太正规，目前还在严查之中，证件不齐的项目比比皆是。为避免房产纠纷，在选购住房时，一定要多花点心思，了解购房常识，特别要仔细查看房产商是否具备开发资质，也就是通常说的“五证”“两书”。 五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 石家庄房地产市场“五证两书”详解 不懂的千万别买房！ 房地产市场的“五证” 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。 购房者在交房（“二书”、“一表”是在工程竣工以后才能出具的，购房时一般开发商只能提供“五证”）时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书" 、"一表"，这是法律对销售方的基本要求。"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。"一表"是指《竣工验收备案表》 国有土地使用证 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《国土房管局划拨土地使用证专用章》、《国土房管局有偿土地使用证专用章>>. 建设用地规划许可证 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。  法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。 建设工程规划许可证 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 建设工程施工许可证 《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开。 商品房销售(预售)许可证 《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。 房地产五证 办理 顺序流程 办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证——2.国有土地使用权证——3.建设工程规划许可证——4.建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——5.商品房预售许可证 详细步骤介绍： 一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证 选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划） 程序： （1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处 （2）用地处转总工室审查 （3）报局业务会批准 （4）领取选址意见书 2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（规划局审批下发） （1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查 （2）主管局长、主管局市长批准 （3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（由土地局审批下发） （1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处 （2）土地评估 （3）土地局测量对现场测量，出定界图 （4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证 二、建设工程规划许可证 1． 市消防支队盖章 （1） 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批 （2） 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章 2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续 3．房地产开发建设规模 建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理 4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）

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