2015年五次降息的利好将于明年显现,但理财专家提醒跨越年度分段计息特殊。对于绝大部分以房贷方式购房的市民而言,今年五次降息的利好,将在下月开始显现。 不过,银行理财师提醒,由于1月份处于跨越年度分段计息特殊时期,1月份的房贷很有可能“不降反升”,到2月份降息对房贷的影响才真正显现。 百万房贷明年月供少700多元 今年央行五次降息,使得存贷款利率双双降至“历史低位”,不过绝大多数的购房者还未能真切感觉到房贷压力的减轻。我们从多家商业银行了解到,由于房贷月供多采取次年调整的模式,因而五次降息月供累积降幅将在下个月集中体现。 五次降息后,房贷一族压力能减轻多少?以购房者王先生贷款100万元为例,如果选择贷款期限20年,采用等额本息法,执行基准利率 (4.9%),明年王先生的月供将变为6544.44元,总利息为57.06万元。但如果王先生是在今年3月1日,即年内首次降息前办理100万元贷款, 同样贷款期限20年,当时月供为7251.12元,总利息为74.02万元。 这意味着经过年内五次降息,王先生明年月供减少了706.68元,20年总利息将减少16.96万元,20年算下来可以省下一部家用轿车。 而今年公积金贷款年内降息一共四次,比商业房贷少一次,但集中兑现的利好也不在少数。以市民张女士与丈夫为例,两人使用公积金贷款50万元,选择10年贷款期限,等额本息的还款方式,今年3月1日降息前,五年以上年基准利率为4.25%,每月他们需还款5121.88元,本息合计是 61.46万元。而公积金**近一次降息是在8月26日,按照3.25%的**新利率计算,每月还款4885.95元,本息合计是58.63万元,每个月可节省235.93元。 房贷利率明年1月才开始调整 “像市民房贷这种长期商业贷款,大部分人与银行约定的都是次年生效,所以大部分人的月供应该是从明年1月开始下降。”某理财师告诉我们,目前贷款利率调整**常用的是次年调整方式。按规定,本年度内如遇利率调整,选择浮动利率贷款的客户,房贷利率要等到次年1月才开始调整。 理财师提醒,目前多数银行房贷还款日为每月的20日左右,2016年1月的月供相对特殊,正好跨越年度分段计息——今年12月21日至31日期间执行旧利率,明年1月1日至20日才执行新利率,因而月供减少不“彻底”,甚至会出现1月份房贷利息有下降,但根据等额本息计算公式重新计算,还款本金却会上涨的情况。 “供房者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,所以才会出现月供‘不降反升’的怪事。事实上,供房者1月多还的是本金,并不是利息增多,2月份以后,计息方式就会恢复正常。”理财师提醒,客户下月**好留意银行短信通知,避免出现房贷逾期情况。 降息后提前还贷未必划算 临近年底,不少贷款者盘算着要不要提前还贷。对此,有银行理财经理分析,如果之前享受7折、8.5折优惠利率和办理公积金贷款者,在今年五次降息的情形下提前还贷未必划算。 “在2010年左右买房的市民都申请到了在基准基础上打8.5折、甚至7折的优惠商贷利率。明年起,这两类房贷的利率将会降至4.165%和 3.43%,而对于公积金贷款者来说,明年的利率将降至3.25%,均已低于目前银行理财产品的收益水平。”银行理财经理表示,目前银行一些理财产品平均 收益都能达到甚至高于4.5%的水平,这意味着房贷者只需要对资金进行合理配置,拿到收益除去需要支付贷款利息还能有剩,比把钱拿去提前还贷更划算。
房贷压力有什么变化 现在提前还贷合适吗
137****7780 | 2016-08-02 15:40:23-
147****4458 想换个大房子的李女士,决定把住了多年的房子出售。由于这套房子还在还贷,昨日,她到银行办理房贷全额还款手续。当得知还有26万本金时,李女士有些意外:“还贷快8年了,月供都是两千元左右呢,怎么还有这么多本金?” 原来,2008年,李女士向银行贷了36万元房贷,利率6.65%,其间曾经提前还款5万元。对这种情况,如果办理贷款时使用的是等额本息还款法,在还款初期还的利息比本金多。也就是说,在等额本息还款法下,李女士前期还的多是利息,所以还有这么多本金。 临近年底,在降息通道下,不少人在考虑是否提前还房贷,但有时银行会告知,如果已经还款很多年了,提前还款不划算。究竟是不是这样呢? 对于提前还贷,有的人认为只要提前还款,少还点利息就是划算;而有的人却认为,等额本息还款法下,前面还的都是利息,后面还的才是本金,所以前面把利息都还完了,没有必要提前还本金了。 如果是使用公积金贷款的,可以考虑不用提前还款,因为公积金的利率低,可以将现金留在手上投资或者理财。如果是等额本金还款法,什么情况下提前还款都划算。建议有提前还款打算的购房者可以选择等额本金法。而在等额本息还款方式下,越早还越划算,还得越多越划算。 一家国有银行的理财师表示,对于贷款者来说,借款期未过三分之一之前,提前还款都是划算的。已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的,利息基本上已经支付得差不多了,提前还款的部分更多的是本金,利率涨跌对还款数额的影响不会太大,再选择提前还贷就没有多大意义。 2016-08-02 15:45:23
-
答
-
答
年轻人买房,大多数人都是采用贷款的方式,即使前期压力大点也无所谓,毕竟后期有经济积累,这些房贷可能就不是大问题了。当经济宽裕之后好多人都会考虑是不是要提前还款,那么提前还贷合适吗?提前还贷要注意什么呢?小编特意咨询了专业人士,跟大家分享下。一、提前还贷合适吗?1、提前还贷其实需要看具体的情况,如果你当时签订合同的时候,已经享受到贷款的特殊优惠,那么只要优惠的幅度,在八折左右,那么你提前还贷一般来说是不划算的事情。2、提前还房贷的话,银行方面的利率我们要了解,比如我们在房贷的利率开始下滑的时候,提前还款的话,会很不划算,这样你会很吃亏,因为下降的利率,已经抵消你前期的很多压力了。
全部3个回答 > -
答
一、不愿意有负债,不想承受过大生活压力的人,关键是无债一身轻。买房毕竟是用来生活,如果一笔贷款放在头上是很重的负担,为此吃不好睡不好,那还是提前还了吧。 二、购房不久,处于还款初期的人。由于刚开始还贷,本金基数大,利息相应高,如果手头有闲置资金,而又没有较好的投资方向,提前还贷也是一个不错的选择。 三、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快,部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多,如果将房屋按揭贷款还清,再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
全部3个回答 > -
答
第一类是早几年买房时,以7折或8.5折以下获取利率的购房者。理财师认为,当年7折或8.5折以下的利率,在短时间内不可能再有,这样的贷款其实非常划算,从投资收益率上分析,提前还掉是比较可惜。第二类不适宜提前还贷的购房者,跟选择的还款方式有关系。如果选择等本还款方式,且还款年限已经超过1/3,后面几年利息越来越少,大部分是本金的支出,所以提前还款不划算。如果是等额还款,且还款年限过半,提前还也不合算,因为前期支付的大部分是利息,后期则本金占的比例越来越多。第三类就是购房者都比较青睐的公积金贷款。理财师表示,如果是公积金贷款,也不用急着还。“目前公积金5年以上基准利率4.9%,比商业贷款7.05%低很多,也不用急着还款。
-
答
想换个大房子的李女士,决定把住了多年的房子出售。由于这套房子还在还贷,昨日,她到银行办理房贷全额还款手续。当得知还有26万本金时,李女士有些意外:“还贷快8年了,月供都是两千元左右呢,怎么还有这么多本金?” 原来,2008年,李女士向银行贷了36万元房贷,利率6.65%,其间曾经提前还款5万元。对这种情况,如果办理贷款时使用的是等额本息还款法,在还款初期还的利息比本金多。也就是说,在等额本息还款法下,李女士前期还的多是利息,所以还有这么多本金。 临近年底,在降息通道下,不少人在考虑是否提前还房贷,但有时银行会告知,如果已经还款很多年了,提前还款不划算。究竟是不是这样呢? 对于提前还贷,有的人认为只要提前还款,少还点利息就是划算;而有的人却认为,等额本息还款法下,前面还的都是利息,后面还的才是本金,所以前面把利息都还完了,没有必要提前还本金了。 如果是使用公积金贷款的,可以考虑不用提前还款,因为公积金的利率低,可以将现金留在手上投资或者理财。如果是等额本金还款法,什么情况下提前还款都划算。建议有提前还款打算的购房者可以选择等额本金法。而在等额本息还款方式下,越早还越划算,还得越多越划算。 一家国有银行的理财师表示,对于贷款者来说,借款期未过三分之一之前,提前还款都是划算的。已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的,利息基本上已经支付得差不多了,提前还款的部分更多的是本金,利率涨跌对还款数额的影响不会太大,再选择提前还贷就没有多大意义。
