想换个大房子的李女士,决定把住了多年的房子出售。由于这套房子还在还贷,昨日,她到银行办理房贷全额还款手续。当得知还有26万本金时,李女士有些意外:“还贷快8年了,月供都是两千元左右呢,怎么还有这么多本金?” 原来,2008年,李女士向银行贷了36万元房贷,利率6.65%,其间曾经提前还款5万元。对这种情况,如果办理贷款时使用的是等额本息还款法,在还款初期还的利息比本金多。也就是说,在等额本息还款法下,李女士前期还的多是利息,所以还有这么多本金。 临近年底,在降息通道下,不少人在考虑是否提前还房贷,但有时银行会告知,如果已经还款很多年了,提前还款不划算。究竟是不是这样呢? 对于提前还贷,有的人认为只要提前还款,少还点利息就是划算;而有的人却认为,等额本息还款法下,前面还的都是利息,后面还的才是本金,所以前面把利息都还完了,没有必要提前还本金了。 如果是使用公积金贷款的,可以考虑不用提前还款,因为公积金的利率低,可以将现金留在手上投资或者理财。如果是等额本金还款法,什么情况下提前还款都划算。建议有提前还款打算的购房者可以选择等额本金法。而在等额本息还款方式下,越早还越划算,还得越多越划算。 一家国有银行的理财师表示,对于贷款者来说,借款期未过三分之一之前,提前还款都是划算的。已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的,利息基本上已经支付得差不多了,提前还款的部分更多的是本金,利率涨跌对还款数额的影响不会太大,再选择提前还贷就没有多大意义。
下月房贷月供有什么变化 提前还贷划算吗
135****8836 | 2016-08-02 15:40:22-
141****4279 2015年五次降息的利好将于明年显现,但理财专家提醒跨越年度分段计息特殊。对于绝大部分以房贷方式购房的市民而言,今年五次降息的利好,将在下月开始显现。 不过,银行理财师提醒,由于1月份处于跨越年度分段计息特殊时期,1月份的房贷很有可能“不降反升”,到2月份降息对房贷的影响才真正显现。 百万房贷明年月供少700多元 今年央行五次降息,使得存贷款利率双双降至“历史低位”,不过绝大多数的购房者还未能真切感觉到房贷压力的减轻。我们从多家商业银行了解到,由于房贷月供多采取次年调整的模式,因而五次降息月供累积降幅将在下个月集中体现。 五次降息后,房贷一族压力能减轻多少?以购房者王先生贷款100万元为例,如果选择贷款期限20年,采用等额本息法,执行基准利率 (4.9%),明年王先生的月供将变为6544.44元,总利息为57.06万元。但如果王先生是在今年3月1日,即年内首次降息前办理100万元贷款, 同样贷款期限20年,当时月供为7251.12元,总利息为74.02万元。 这意味着经过年内五次降息,王先生明年月供减少了706.68元,20年总利息将减少16.96万元,20年算下来可以省下一部家用轿车。 而今年公积金贷款年内降息一共四次,比商业房贷少一次,但集中兑现的利好也不在少数。以市民张女士与丈夫为例,两人使用公积金贷款50万元,选择10年贷款期限,等额本息的还款方式,今年3月1日降息前,五年以上年基准利率为4.25%,每月他们需还款5121.88元,本息合计是 61.46万元。而公积金**近一次降息是在8月26日,按照3.25%的**新利率计算,每月还款4885.95元,本息合计是58.63万元,每个月可节省235.93元。 房贷利率明年1月才开始调整 “像市民房贷这种长期商业贷款,大部分人与银行约定的都是次年生效,所以大部分人的月供应该是从明年1月开始下降。”某理财师告诉我们,目前贷款利率调整**常用的是次年调整方式。按规定,本年度内如遇利率调整,选择浮动利率贷款的客户,房贷利率要等到次年1月才开始调整。 理财师提醒,目前多数银行房贷还款日为每月的20日左右,2016年1月的月供相对特殊,正好跨越年度分段计息——今年12月21日至31日期间执行旧利率,明年1月1日至20日才执行新利率,因而月供减少不“彻底”,甚至会出现1月份房贷利息有下降,但根据等额本息计算公式重新计算,还款本金却会上涨的情况。 “供房者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,所以才会出现月供‘不降反升’的怪事。事实上,供房者1月多还的是本金,并不是利息增多,2月份以后,计息方式就会恢复正常。”理财师提醒,客户下月**好留意银行短信通知,避免出现房贷逾期情况。 降息后提前还贷未必划算 临近年底,不少贷款者盘算着要不要提前还贷。对此,有银行理财经理分析,如果之前享受7折、8.5折优惠利率和办理公积金贷款者,在今年五次降息的情形下提前还贷未必划算。 “在2010年左右买房的市民都申请到了在基准基础上打8.5折、甚至7折的优惠商贷利率。明年起,这两类房贷的利率将会降至4.165%和 3.43%,而对于公积金贷款者来说,明年的利率将降至3.25%,均已低于目前银行理财产品的收益水平。”银行理财经理表示,目前银行一些理财产品平均 收益都能达到甚至高于4.5%的水平,这意味着房贷者只需要对资金进行合理配置,拿到收益除去需要支付贷款利息还能有剩,比把钱拿去提前还贷更划算。 2016-08-02 15:45:22
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今年央行连续降息5次,房贷商业贷款的基准利率从年初的6.15%一路下探至4.9%,降幅高达20%。按照银行合同约定,这一“降息福利”购房者大多可在明年1月1日起就可真正享受到。 以贷款100万元为例,20年月供可少还700元。临近年底,盐城各银行的房贷利率也是年内**低。 不少购房者都在期盼2016年1月1日后自己的房贷月供大幅下降。根据**新的房贷利率,以购房者贷款100万元、期限20年为例,按照等额本息的还款方式,购房者需要总共支出57万元的利息,月供6544元;而如果按照5次降息前的利率6.15%计算,购房者总共需要支出74万元利息,月供7251元。也就是说,购房者从明年开始,每月将减负707元。 银行个贷部门工作人员提醒,对于采用等额本息还款的客户,2016年1月份月供可能会跟之前之后的月份都不一样。比如2016年1月15日为还贷日,对于2015年12月15日至12月31日的利息要按照2015年计算,2016年1月1日至1月15日的则按照新利率计算。到了2月份,所有月供额度就都可以按新利率计算了。 采取公积金贷款的购房者们同样也可以减负。今年盐城市公积金贷款利率也经历了4次下调,五年以上个人住房公积金的贷款利率,从年初的4.25%降低到了目前的3.25%,降幅也达23%。以购房者贷款100万元、期限20年为例,按照等额本息的还款方式,购房者需要总共支出36万元的利息,月供5672元;而如果按照5次降息前的利率4.25%计算,购房者总共需要支出48.6万元利息,月供6192元。也就是说,购房者从明年开始,每月将减负520元。 盐城市多家银行获悉,目前,工行、建行、中行等绝大多数银行给出的房贷利率多为基准利率。各银行在房贷方面基本都采取差别化政策,对于优质客户会给出9折、85折甚至更低点的优惠。
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可以办理。提前还款后总利息支付是会减少的。提前还款利息计算:是上一个还款日至提前款还款日产生的利息,罚息及相关费用。提前还款手续费:收取比例是剩余本金的3%-5%。提前还贷一般有五步流程:第一步:先看贷款合同中有关提前还贷的条例。看合同时要注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步:向贷款银行电话咨询办理提前还贷部门的地点、电话及办理提前还贷所需要的条件。第三步:按照咨询到的电话打电话或亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步:借款人携相关证件亲自前往借款银行,填写《提前还款申请表》。第五步:提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前还款的金额。
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提前还贷是减少月供合算的,原因是提前还贷能够减少贷款期限,从而减少月供金额。此外,提前还贷还可以提高贷款利率,节省更多的利息费用。
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房贷提前还款划算吗并非每个人都适合提前还贷的,提前还贷是否换算较好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断,主要考虑贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境等问题。首先,要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款,年利率较低,仅为4.5%左右,在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说,目前来看5年以上贷款利率一般为6.55%,首套可享受8.5折~9折的优惠,二套房需上浮10%。在这种情况下,若前期签订合同时能享受到较低折扣利率的,也不必提前还款。其次,是否提前还款需考虑个人的投资能力。资深按揭中介郑大源指出,如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等,若预计获取的回报能够覆盖贷款成本,客户较好将流动资金用于投资。此外,从经济大环境来看,如果正处于降息通道,短期内加息的可能性不大。客户“借的钱越多、时间越长就越好,不必急于还款”。
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