新年公积金月供有什么变化 公积金月供有什么注意事项

福州公积金贷款新政明日（2016年3月1日）开始实施。《关于调整住房公积金个人贷款相关政策的通知》（下文简称《通知》）规定，若夫妇双方在福州缴存公积金，个人购房公积金贷款额度增至80万元，**低额度也确定为20万元。另外，福州政府鼓励异地公积金在福州七县（市）买房贷款。到底还有哪些让人欣喜的公积金贷款新政？ 福州住房公积金调整新政策 1、公积金贷款额度前后的变化比较 ①政策调整前，夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款**高额度为60万元；此次公积金个人贷款政策调整后，凡夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款**高额度提高至80万元； ②单方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款**高额度则由45万元提高至50万元； ③住房公积金贷款**低额度统一为20万元。 2、公积金贷款还款额所占收入比例增大 若职工申请纯公积金贷款，那么，职工家庭贷款月应还款额与其本人及其配偶个人信用报告中反映的已有各项贷款月应还款额之和，占职工家庭月收入之和的比例控制从原来的50%以内调整到60%以内，若按本人住房公积金基数认定其月收入的，不需提供收入证明； 3、鼓励公积金异地贷款 福州市同时鼓励福州户籍在福州以外的地区缴存住房公积金的职工，到福州七县（市）购买自住住房。职工在福州七县(市)购买自住住房，可持就业地住房公积金管理机构出具的住房公积金缴存证明，按照福州住房公积金贷款政策的规定和要求申请。异地贷款贷款额度可按照**高额度执行，异地贷款职工**多可以提出两次住房公积金贷款申请。 福州公积金贷款的相关限制 1、职工申请纯住房公积金贷款时，贷款额度不超过所提供的抵(质)押物价值的80%； 2、公积金个贷使用率达到90%以上时，各住房公积金管理机构可向当地财政、商业银行借款、试行资产证券化等方式进行融资，开展贴息贷款业务，并暂停办理“商业贷款转公积金贷款”业务，待公积金个贷使用率降至90%以下后，在根据情况恢复贷款业务。 3、部分热销楼盘不接受纯公积金贷款。 福州公积金缴缴存如何认定双职工和单职工？ 1、夫妻双方均为福州户籍的异地缴存住房公积金的职工，或夫妻一方为福州地区缴存职工、另一方为福州户籍的异地缴存住房公积金职工，均视为双职工； 2、夫妻一方为福州地区缴存职工、另一方为非福州户籍的异地缴存住房公积金职工，或单方为福州户籍的异地缴存住房公积金职工，均视为单职工。 国家统计局1月份公布70个城市住宅价格指数，福州新房房价环比上涨了1.1%，虽然上涨比例不是很高，但已经实现福州房价“八连涨”。由此可见，福州房价尚有上涨空间，此时放大公积金贷款额度，正好利于购房者买房贷款。

　贷款月还款额占月收入的比例通常要求不超过45%至50%，公积金贷款要求通常也是如此。不过公积金属于地方管理，各地政策可能会有所不同。比如成都公积金中心此前要求还贷收入比不得超过50%，不过从2013年7月10日起，还贷收入比可**高达70% 。也就是为了使更多低收入家庭能够通过公积金贷款买房，允许公积金贷款月还款额**高占月收入的70% 。因此，要了解当地的公积金贷款还贷收入比，需向当地公积金中心了解，各地要求或有不同。

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今年央行连续降息5次，房贷商业贷款的基准利率从年初的6.15%一路下探至4.9%，降幅高达20%。按照银行合同约定，这一“降息福利”购房者大多可在明年1月1日起就可真正享受到。 以贷款100万元为例，20年月供可少还700元。临近年底，盐城各银行的房贷利率也是年内**低。 不少购房者都在期盼2016年1月1日后自己的房贷月供大幅下降。根据**新的房贷利率，以购房者贷款100万元、期限20年为例，按照等额本息的还款方式，购房者需要总共支出57万元的利息，月供6544元；而如果按照5次降息前的利率6.15%计算，购房者总共需要支出74万元利息，月供7251元。也就是说，购房者从明年开始，每月将减负707元。 银行个贷部门工作人员提醒，对于采用等额本息还款的客户，2016年1月份月供可能会跟之前之后的月份都不一样。比如2016年1月15日为还贷日，对于2015年12月15日至12月31日的利息要按照2015年计算，2016年1月1日至1月15日的则按照新利率计算。到了2月份，所有月供额度就都可以按新利率计算了。 采取公积金贷款的购房者们同样也可以减负。今年盐城市公积金贷款利率也经历了4次下调，五年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%，降幅也达23%。以购房者贷款100万元、期限20年为例，按照等额本息的还款方式，购房者需要总共支出36万元的利息，月供5672元；而如果按照5次降息前的利率4.25%计算，购房者总共需要支出48.6万元利息，月供6192元。也就是说，购房者从明年开始，每月将减负520元。 盐城市多家银行获悉，目前，工行、建行、中行等绝大多数银行给出的房贷利率多为基准利率。各银行在房贷方面基本都采取差别化政策，对于优质客户会给出9折、85折甚至更低点的优惠。

现住房公积金管理中心采取的是月均等额的还款方式，计算公式如下：R=P•I（1+I）n/ [I（1+I）n –1]其中：R为月还款额；P为贷款本金；I为贷款月利率；n为贷款期限（月）

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2015年五次降息的利好将于明年显现，但理财专家提醒跨越年度分段计息特殊。对于绝大部分以房贷方式购房的市民而言，今年五次降息的利好，将在下月开始显现。 不过，银行理财师提醒，由于1月份处于跨越年度分段计息特殊时期，1月份的房贷很有可能“不降反升”，到2月份降息对房贷的影响才真正显现。 百万房贷明年月供少700多元 今年央行五次降息，使得存贷款利率双双降至“历史低位”，不过绝大多数的购房者还未能真切感觉到房贷压力的减轻。我们从多家商业银行了解到，由于房贷月供多采取次年调整的模式，因而五次降息月供累积降幅将在下个月集中体现。 五次降息后，房贷一族压力能减轻多少？以购房者王先生贷款100万元为例，如果选择贷款期限20年，采用等额本息法，执行基准利率 （4.9%），明年王先生的月供将变为6544.44元，总利息为57.06万元。但如果王先生是在今年3月1日，即年内首次降息前办理100万元贷款， 同样贷款期限20年，当时月供为7251.12元，总利息为74.02万元。 这意味着经过年内五次降息，王先生明年月供减少了706.68元，20年总利息将减少16.96万元，20年算下来可以省下一部家用轿车。 而今年公积金贷款年内降息一共四次，比商业房贷少一次，但集中兑现的利好也不在少数。以市民张女士与丈夫为例，两人使用公积金贷款50万元，选择10年贷款期限，等额本息的还款方式，今年3月1日降息前，五年以上年基准利率为4.25%，每月他们需还款5121.88元，本息合计是 61.46万元。而公积金**近一次降息是在8月26日,按照3.25%的**新利率计算，每月还款4885.95元，本息合计是58.63万元，每个月可节省235.93元。 房贷利率明年1月才开始调整 “像市民房贷这种长期商业贷款，大部分人与银行约定的都是次年生效，所以大部分人的月供应该是从明年1月开始下降。”某理财师告诉我们，目前贷款利率调整**常用的是次年调整方式。按规定，本年度内如遇利率调整，选择浮动利率贷款的客户，房贷利率要等到次年1月才开始调整。 理财师提醒，目前多数银行房贷还款日为每月的20日左右，2016年1月的月供相对特殊，正好跨越年度分段计息——今年12月21日至31日期间执行旧利率，明年1月1日至20日才执行新利率，因而月供减少不“彻底”，甚至会出现1月份房贷利息有下降，但根据等额本息计算公式重新计算，还款本金却会上涨的情况。 “供房者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分，所以才会出现月供‘不降反升’的怪事。事实上，供房者1月多还的是本金，并不是利息增多，2月份以后，计息方式就会恢复正常。”理财师提醒，客户下月**好留意银行短信通知，避免出现房贷逾期情况。 降息后提前还贷未必划算 临近年底，不少贷款者盘算着要不要提前还贷。对此，有银行理财经理分析，如果之前享受7折、8.5折优惠利率和办理公积金贷款者，在今年五次降息的情形下提前还贷未必划算。 “在2010年左右买房的市民都申请到了在基准基础上打8.5折、甚至7折的优惠商贷利率。明年起，这两类房贷的利率将会降至4.165%和 3.43%，而对于公积金贷款者来说，明年的利率将降至3.25%，均已低于目前银行理财产品的收益水平。”银行理财经理表示，目前银行一些理财产品平均 收益都能达到甚至高于4.5%的水平，这意味着房贷者只需要对资金进行合理配置，拿到收益除去需要支付贷款利息还能有剩，比把钱拿去提前还贷更划算。