签订买房合同有哪些注意事项 如何避免"合同陷阱"

 “本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。”“如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有**终解释权。”这些买房合同猫腻，购房者并不陌生，它们真真切切地伤害到了购房者的利益，商品房买卖12条“霸王条款”，买房时候一定要看清楚啦！ 1. “霸气”广告 霸气表现：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。” 专家点评：广告亦应视为合同内容。《合同法》第15条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据**高法的司法解释，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。 2. “霸气”解释权 霸气表现：“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有**终解释权。”或者“甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有**终解释权。” 专家点评：格式条款不能“一边倒”。根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容。如果违反，应承担违约责任。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。 3. “霸道”不退款 霸气表现：“本认购书签订7日内，认购人未能交纳**款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。”或者“乙方须在本协议签定之日起，XX日内到‘XXX’售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其他相关文件；若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。” 专家点评：双方权利义务不对等。此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》及司法解释，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。 4. “霸占”会所 霸气表现：“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方。投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”或者“出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面，用以标注本项目开放商名称、小区名称等，而不需要征得买受人的同意。” 专家点评：这是侵害业主权利。此条款侵害了业主权利。《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《成都市物业管理条例》第49条规定：通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。 5. “霸占”停车位 霸气表现：“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。” 专家点评：这违反了《物权法》。此条款违反了《物权法》第73、74条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。此外，《合同违法行为监督处理办法》第11条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。 6.“霸王”交房期 霸气表现：“因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”或者“政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电、高考、创卫等）导致工程施工期延长的，出卖人房屋交付时间相应顺延并免予承担逾期交房的违约责任。” 7. “霸王”产权证 “因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。” 8.“霸王”违约金 “买受人违约或解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。” 9. “霸王”入住费 “买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。” 10. “霸王”入户手续 “买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费。”或者有的合同约定出卖人可以解除合同。 11.“霸王”退房条款 “买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。” 12.“霸王”争议条款 “本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决。1、提交X仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”

购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。 签订购房合同是需要十分谨慎的，看有没有明确双方的义务和责任。那么应该如何规避各种问题呢，我们**好和开发商签一个补充协议，把容易出现争议的方面白纸黑字写上去。不要只是单纯的口头约定，不然到了出问题的时候吃亏的都是自己！ 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去。这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。我们经常会发现，在买房之后，售楼书里面承诺的一些设备啊配套啊并不存在，如果我们在补充协议里面有这些内容，那么日后的维权就有据可依了。 第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购房合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。一般来说，在正常办理收房手续以后，就可以办两证了。也有开发商方面存在问题导致业主不能办理产权证的现象，这个时候要怎么解决或者赔偿，可以约定一下。 第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议**多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 第五，应该明确装修标准。这是针对精装修的房子来说的。要明确精装修的标准，比如说装修的标准不要笼统的写使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括品牌的系列、型号、颜色等。 第六，明确退房的责任。购房者收房以后，可能会立即装修，还有买家具家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

孙先生一次性付款买了某开发商的三套商铺，可是交房两年后都没有拿到房产证。一再催促后，开发商推说房产证仍然在办理中。这让孙先生起了疑心，打听后才知道，原来开发商在将商铺卖给他之后，又将商铺卖给了郑先生。 案例 开发商“一房二卖”，业主拿房两年却拿不到房产证 2010年4月，孙先生购买了某房地产开发公司开发的位于某市的商业广场三套商铺，并与其签订了三份《商品房购买合同》，合同约定三套商铺合计436.4万元，孙先生一次性付清总价款。开发商应于2011年10月31日前将这三套商铺交付给孙先生使用，且由房地产开发公司为孙先生代办房屋所有权证。其中，《商品房购买合同》的第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由房地产开发公司负责办理备案登记。 2011年3月，孙先生将三套房款总计436.4万元支付给了开发商。11月，孙先生又向开发商缴纳了三套商铺的配套费、维修基金、产权登记的契税等18.8万元。12月1日开发商将该房屋交付给了孙先生。拿房后，孙先生便立刻对三套商铺进行了装修并使用至今。 然而让孙先生感到不安的是，尽管自己时不时催促，开发商一直未将房产证交给自己。到了2014年4月，孙先生发现了端倪。“开发商的工作人员无意当中说漏嘴了，我这才知道，原来开发商2013年年底，又将我这三套商铺卖给了另外一个购房人郑先生。我买这三套商铺花了436.4万，可是郑先生购买的价格不到300万，比我便宜100多万。”孙先生感到非常愤怒，而且开发商与郑先生签订的是《商品房买卖合同》，同时对三份《商品房买卖合同》进行了登记备案。 为此，孙先生向法院起诉，请求确认被告某开发商与被告郑先生签订的《商品房买卖合同》无效，原告孙先生与被告某开发商签订的《商品房购买合同》有效。 观点 孙先生的购房合同有效，购房者可索要双倍已付购房款 这个案例中，**大的争议就是这两份合同到底哪一份是有效合同。律师表示，商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题，适用法律较为复杂。 这个案例是非常典型的一房二卖。一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。 《** 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条有明确规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 在这个案例中，首先，开发商已经将商铺交付给了孙先生，并且孙先生已经是商铺的实际使用者。第二，孙先生按照合同已将全部房款甚至契税等钱款全额支付给了房地产开发公司。第三，孙先生购房时间早于郑先生，房款也高于郑先生。“这表明买受人也就是孙先生已全部履行了自己的义务，对已完成的交易予以保护。”律师表示，因此应该认定孙先生的《商品房购买合同》是有效合同。

拥有一套房子，也许是大多数普通老百姓一辈子**大的投资，也是一辈子**大的希望。可是当放心买房，满意住房快成为我们一个奢望的时候，当我们怀揣着买房的热切美好期盼，却遭遇到霸王条约、项目捂盘，疯狂涨价、定金纠纷、逾期交房、规划改变、房屋质量纠纷种种不悦的时候，我们深有感慨：买房难，投诉维权更难更难!在建设法制社会目标日趋深入人心的今天，面对房地产市场诸多问题，我们仍然是那么的无奈，力不从心。 遭遇霸王条款，我们只能拒签! “此房是我建，价格由我定，要想买房子，合同条款没商量。”房地产业的这种“霸言霸语”相信每一位买过房子的业主都不陌生。 签订合同时，销售员都会拿出打印好、统一的制式合同，让购买人签字，如客户提出要增加补充条款，对方就会说，我们的合同都是统一的，由建委网上的标准合同，所有的客户签的都是一样，保证没有任何问题。其实这样的合同条款全部有利于开发商，都是经过公司律师千思万虑才酝酿好的文本，只要出了问题，保证开发商的利益万无一失。 条款一：购房者在签订《房地产买卖合同》时，应支付总房款30%的**款。 专家解读：一旦购房者先缴纳30%的**款之后，在签订购房合同时，购房者就处于明显的弱势地位，因为不接受合同中其他约定的“霸王条款”，购房者就有被没收**款和订金的风险。 对策建议：一定要坚持缴纳定金或**款应以商定好购房合同中所有条款为前提，否则免签。 条款二：房屋的预定单价为每平方米4600元，实际售价将在《xx市商品房预售合同》中予以确定……双方洽谈不成，甲方(指开发商)退还已收取的预定金，并按预定金的100%收取手续费;乙方(指购房者)逾期不与甲方签订预售合同，所收预定金不予退还。” 目前，由于房源紧俏，开发商与消费者签订商品房预售合同之前往往还要签订一份“预定协议”，而上述条款可谓屡见不鲜。 专家解读：这一约定的实质，其实就是在“实际价格不确定”上玩花样，使双方已经约定的“单价每平方米4600元”落空，从而给了开发商单方面提高房屋单价的权利。具体而言，等到双方签订商品房预售合同时，如果开发商跟着整个楼市水涨船高、大肆加价，消费者通常难以承受、放弃购买，但这样却要莫名其妙地损失一大笔“手续费”;如果房价下跌，开发商仍然可以要求消费者按每平方米4600元的价格交易，消费者一旦拒绝，预定金就白白地打了水漂。 对策建议： 一，在交“定金”前，通过广泛深入的考察了解，应对该房屋有足够的购买意向; 二，应查看开发商的预售许可证或销售许可证，看是否有国家批准的预售或销售的楼盘，还要详细查看其土地使用证等各种证照; 三，要求开发商先出示合同，详细研究各项条款，如果选择按揭购房，还应问清按揭的相关条件; 四，要注意认购书内容，要特别警惕“定金一律不退”之类的条款，以免上当受骗; 五，提倡消费者科学、理性消费，避免盲目、冲动购房。

购房合同中的所谓“霸王条款”，就是一些开发商单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同，对购房者极为不利。要避免购房合同中的“霸王条款”，要注意几点呢？ 第一，合同双方要遵循合同法的基本原则，《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”，这些原则是购房者和开发商在商品房买卖合同时应当遵循的基本准则，是避免“霸王”合同发生的第一步； 第二，购房者一定要学会理性购房； 第三，购房者一定要有强烈的合同意识，在签订合同前要了解一些购房法律知识，一定要先看合同条款，仔细审阅合同中的每个条款，要据理力争。 第四，如果购房者对购房知识欠缺，可以参考相关的购房指南，或请专业人士、房地产律师陪同选房购房。 既然霸王条款是生产者或是经营者以自己的独立意志在格式合同中规定的，所以减少或是避免霸王条款的出现就转为对格式合同制定者或提供者行为的规范和制约。 至于规制方式，通常认为主要有：消费者自己的“反霸”能力、企业的行业自律、相关组织的监督以及法律规制，但效果各异。 购房合同欺诈的认定标准 《中华人民共和国民法通则》第五十八条第3款规定：“一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为，为无效的民事行为。” 1988年1月26日**高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。” 新合同法第五十四条也重申：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。” 从《民法通则》颁布至今，我国关于民事欺诈的规定也见于许多单行法规，如《公司登记管理条例》，《消费者权益保护法》、《广告法》、《企业破产法》、《保险法》等，这些无疑是对我国民事欺诈制度的完善和发展。