购房合同有哪些无效情形 怎样合理退房

房产交易发生纠纷问题是十分常见的，那么其中合同的签订就尤为重要。为了保障购房者的利益，人民法院在审理各类纠纷案件时，存在十一种购房合同无效的情况，您知道具体情况都有哪些吗？下面咱们就来一起了解一下哪些购房合同是无效的吧！这样购房者在签订合同时也能多多留神，保障自身的合法权益。 目前，我国**高人民法院公布的《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行以来，已有近百宗要求双倍赔偿或解除购房合同的诉讼，银行住房贷款所面临的风险陡然增加。该解释突出的特点是强调对房屋买受人的保护，规定了大量经买受人申请法院应予支持的合同无效、解除或被撤销的情形，因而对于减少商品房开发商侵犯买受人合法权益的现象具有积极意义。 发生购房纠纷时，法院判定购房合同无效的具体情形可以分为以下这十一种： 1、商品房买卖合同订立后，卖家没有经过买家的同意，擅自将房屋抵押给第三人，则购房合同判定为无效。 2、商品房买卖合同订立后，卖家又将该房屋出卖给了第三人。 3、开发商存在故意隐瞒购房者的行为，开发商并没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明，这样所签订的购房合同是无效合同。 4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经抵押的事实。 5、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 6、卖家与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋。 7、如果购房者所购房屋的主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，那么购房合同的签署即为无效。 8、若房屋质量问题严重影响到购房者正常的居住使用，购房合同则为无效。 9、卖家交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积，与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%的话，购房合同无效。 10、卖家无故延迟交付房屋，经买家催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房合同无效。 11、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 以上就是房产纠纷案件审理过程中十一种无效购房合同的具体情况，希望上述内容能对大家有所帮助。

购房合同无效是绝大多数购房者都不愿意遇见的情况，毕竟合同一旦无效就意味着购房者需要再花精力去处理纠纷和寻找新的房子。与其在遭遇纠纷后病急乱投医，不如在之前先对相关问题进行详细了解。本文将对购房合同无效的情形有哪些以及购房合同无效怎么办进行介绍，希望能对各位购房者有所帮助。 一、购房合同无效的情形有哪些？ （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； （三）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明； （四）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （五）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； （六）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋； （七）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； （八）因房屋质量问题严重影响正常居住使用； （九）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%； （十）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行； （十一）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 二、购房合同无效怎么办？ 购房买卖合同无效怎么办？一般情况下，都是由开发商的原因导致合同无效，因此购房者可以要求开发商承担违约责任。 我国法律规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 上文主要介绍了购房合同无效的情形有哪些，以及遇到购房合同无效应该怎么办。房屋买卖合同上载明了买卖双方在房屋交易过程中应承担的义务与责任，但是由于现阶段买方在交易中处于弱势地位，因此很多情况下购房者对于开发商的一些不法行为难以知晓或者束手无策，若购房合同无效，购房者能选择的维权方式并不多，若您遇到了上文介绍的情况，您**好还是聘请一位专业的房产律师，他们的专业知识以及执业经验，可以让您在处理与开发商的纠纷时不落下风。

购房合同类型有哪些？因为有的地方不同，购房合同形式不同，大多数发达城市已经实现网签合同，但是那些欠发达的区县仍然使用纸质合同，那么这些合同都靠谱吗？ 一、购房合同类型有哪些？ 商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当开发企业取得预售房许可证或商品房销售许可证后既可签订商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后经过房地产主管机关备案后具有物权登记的效力。目前在房地产市场上存在三种《购房合同》： 一、纸质合同 这是一种完全纸质打印然后填写的合同，购房者在签订纸质合同前，一定要好仔细研究条款，若实在理解有偏差可以找律师协同，购房者应该主要要求开发商按标准合填写相关内容来签订纸质合同，并约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房产局申请登记备案。”这是制约开发商备案的较为重要条款，购房者一定要留意。 二、半网签合同 合同文体中没有“已备案”水印字样，合同编号为手写非机打的10位阿拉伯数字，没有英文字母。购房者为规避风险，签订合同后，可要求开发商出示《合同备案登记表》，以证明将办理备案; 三、网签合同 网签合同文本中，带有“已备案”水印字样，其**大的标志是合同首页有以英文字母E开学头的“合同编号”，字母后为10位机打阿拉伯数字，这种合同签订后，开发商在网上输入合同内容即为备案。 二、那些无效买卖合同 并不是所有合同签订好了就对双方有约束力了，下面我们来看看那些无效的买卖合同 1、涉及房产、地产分别转让。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产权和土地权分别转让于不同的人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、未办理登记过户手续。房屋买卖合同的标的物所有权转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题。出卖房屋的主体人必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的其买卖行为无效，买卖行为无效故而购房合同无效。房屋的产权若为多人共有的，必须征得共有人的同意才能进行买卖，在出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。 4、侵犯优先购买权。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下共有人有优先购买权。若房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。房屋所有人在出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。 5、单位违反规定购房。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定购买私房的，该买卖关系视同无效。 6、买卖中存在欺诈行为有失公平的。买卖城市私有房屋时，双方应本着按质论价的原则参照房屋所在地人民政府所规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后方可生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 7、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房产未经共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 以上是对商品房买卖合同类型进行了阐述，也分享了无效合同有哪些情况，购房者在购买房屋时一定要明确只有产权证办理完变更了，房子所有权才是你的，所以签买卖合同时一定要约定在什么时间内进行房屋产权转移。

无效合同情形有很多，这里将比较常见的无效购房合同做了整理。同时也说明了如果签订了无效合同可以怎么处理，处理方式主要是补偿的形式，具体是怎么样的呢？ 一、常见的购房合同无效情形有哪些？ 1、签订商品房买卖合同后，未经过购房者同意，卖家私自将房屋抵押或者出售给第三人。 2、开发商存没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假的商品房预售许证蒙蔽购房者来进行房屋的买卖。 3、出卖人在房屋已经抵押或者已经出售的情况下，故意隐瞒事实将房屋再次出售给购房者。 4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 5、购房者所购房屋的主体结构质量严重格导致不能交付使用的或者交付使用后房屋质量问题检验确实不合格。 6、交付使用的房屋套内面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%。 7、无故延迟交付房屋超过三个月的合理期限。 8、由于出卖人的原因，导致购房者在房屋交付一年内都无法办理房屋所有权登记。 9、未经无民事行为能力人同意，代理人私自出卖房屋。这里含父母擅自出让子女房屋的。 9、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。这里包含未成年子女私自签订买卖合同。 10、以胁迫或者强制的手段违背购房者意愿的签订的房屋买卖合同。 11、乘对方处在危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 12、买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。 13、口头签订商品房买卖合同，又无据可查的。 二、商品房买卖合同被无效后怎么赔偿 此时购房者可以要求卖方承担缔约过错。缔约过错责任的赔偿范围是信赖利益的损失，通俗的讲，就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点： 1、签订立合同与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用; 2、订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如，因为相信对方要卖房，四处筹款、提起支取定期存款的损失; 3、为洽谈合同所支付的劳务，误工的损失; 4、为支出以上费用所损失的利息。 需要注意的是，以上损失仅指直接损失，对于造成的间接损失(即如果合同有效并实际履行，合同当事人必将获取的各种机会和利益)是不包括在赔偿范围内的。 购房合同的解除可能涉及都一些由于房价上涨的**部分利益，**部分可以完全确定并为买受人实际享有 。此时解除购房合同，**部分应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的**部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。 买受人享有房屋**部分的利益，至少应该符合以下几个条件： 1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用； 2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还； 3、房屋自然**，**部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。 另外，房价上涨时由于此购房合同的解除可能导致返还的购房款不足以再支付购房者购买其他的房子，开发商是需要赔偿购房者的。 这里重要的是购房者从签订合同时就应该避免合同无效的情形，购房者不妨在合同中约定合同无效后的处理办法，这样出现纠纷时更容易得到解决。必要时聘请律师陪同签订商品房买卖合同是一个很好的做法。目前商品房买卖合同一般采用房管局统一印制版本，所以购房合同后面附件的补充协议就尤为重要。

1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。　　2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。　　3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。　　4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

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