房产交易发生纠纷问题是十分常见的，那么其中合同的签订就尤为重要。为了保障购房者的利益，人民法院在审理各类纠纷案件时，存在十一种购房合同无效的情况，您知道具体情况都有哪些吗？下面咱们就来一起了解一下哪些购房合同是无效的吧！这样购房者在签订合同时也能多多留神，保障自身的合法权益。 目前，我国**高人民法院公布的《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行以来，已有近百宗要求双倍赔偿或解除购房合同的诉讼，银行住房贷款所面临的风险陡然增加。该解释突出的特点是强调对房屋买受人的保护，规定了大量经买受人申请法院应予支持的合同无效、解除或被撤销的情形，因而对于减少商品房开发商侵犯买受人合法权益的现象具有积极意义。 发生购房纠纷时，法院判定购房合同无效的具体情形可以分为以下这十一种： 1、商品房买卖合同订立后，卖家没有经过买家的同意，擅自将房屋抵押给第三人，则购房合同判定为无效。 2、商品房买卖合同订立后，卖家又将该房屋出卖给了第三人。 3、开发商存在故意隐瞒购房者的行为，开发商并没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明，这样所签订的购房合同是无效合同。 4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经抵押的事实。 5、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 6、卖家与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋。 7、如果购房者所购房屋的主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，那么购房合同的签署即为无效。 8、若房屋质量问题严重影响到购房者正常的居住使用，购房合同则为无效。 9、卖家交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积，与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%的话，购房合同无效。 10、卖家无故延迟交付房屋，经买家催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房合同无效。 11、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 以上就是房产纠纷案件审理过程中十一种无效购房合同的具体情况，希望上述内容能对大家有所帮助。
购房合同有哪些分类 无效购房合同有哪些几类
152****6365 | 2016-07-12 10:28:15
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147****7303 购房合同类型有哪些？因为有的地方不同，购房合同形式不同，大多数发达城市已经实现网签合同，但是那些欠发达的区县仍然使用纸质合同，那么这些合同都靠谱吗？ 一、购房合同类型有哪些？ 商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当开发企业取得预售房许可证或商品房销售许可证后既可签订商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后经过房地产主管机关备案后具有物权登记的效力。目前在房地产市场上存在三种《购房合同》： 一、纸质合同 这是一种完全纸质打印然后填写的合同，购房者在签订纸质合同前，一定要好仔细研究条款，若实在理解有偏差可以找律师协同，购房者应该主要要求开发商按标准合填写相关内容来签订纸质合同，并约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房产局申请登记备案。”这是制约开发商备案的较为重要条款，购房者一定要留意。 二、半网签合同 合同文体中没有“已备案”水印字样，合同编号为手写非机打的10位阿拉伯数字，没有英文字母。购房者为规避风险，签订合同后，可要求开发商出示《合同备案登记表》，以证明将办理备案; 三、网签合同 网签合同文本中，带有“已备案”水印字样，其**大的标志是合同首页有以英文字母E开学头的“合同编号”，字母后为10位机打阿拉伯数字，这种合同签订后，开发商在网上输入合同内容即为备案。 二、那些无效买卖合同 并不是所有合同签订好了就对双方有约束力了，下面我们来看看那些无效的买卖合同 1、涉及房产、地产分别转让。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产权和土地权分别转让于不同的人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、未办理登记过户手续。房屋买卖合同的标的物所有权转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题。出卖房屋的主体人必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的其买卖行为无效，买卖行为无效故而购房合同无效。房屋的产权若为多人共有的，必须征得共有人的同意才能进行买卖，在出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。 4、侵犯优先购买权。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下共有人有优先购买权。若房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。房屋所有人在出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。 5、单位违反规定购房。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定购买私房的，该买卖关系视同无效。 6、买卖中存在欺诈行为有失公平的。买卖城市私有房屋时，双方应本着按质论价的原则参照房屋所在地人民政府所规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后方可生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 7、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房产未经共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 以上是对商品房买卖合同类型进行了阐述，也分享了无效合同有哪些情况，购房者在购买房屋时一定要明确只有产权证办理完变更了，房子所有权才是你的，所以签买卖合同时一定要约定在什么时间内进行房屋产权转移。 2016-07-12 10:33:15
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购房合同无效对于想退房的购房者是件利器，抓住开发商的猫腻就能够有效的避免纠纷和经济损失。购房者知道这些合同无效的情形也能避免自己在买房过程中签订无用的合同进而房子**终也没能买到。如果遇到开发商有违规行为可以依据法律有关规定合理维护自身利益，下面我们来看一下购房合同无效的情形有哪些？ 1、开发商违反法律法规 如果开发商在没有取得预售证的情况下就像购房者出售房屋签订商品房买卖合同，则购房合同无效。 2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同 对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。 3、交付房屋的套型和设计不符 开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。 4、房屋面积误差超过3% 开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。 5、房屋主体结构质量不合格 房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房人有权退房，购房合同无效。 6、无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同 无民事行为能力的人或者限制行为能力的人需要由法定代理人签订购房合同，否则合同无效。这里主要是在二手房买卖中比较常见。 7、出卖人未告知买受人买房再次抵押 签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。 8、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房 开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。 9、延期交房超过合理期限 出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效; 10、出卖方原因导致无法办理房产证 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 以上是对购房合同无效情形的整理归纳，现实中也存在着开发商约定霸王条款，购房者直接不要签订合同就好了，不然即使后期确认购房合同无效的处理过程也很痛苦，了解这些知识买房过程中就直接规避一些问题，日后会身心很多。
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买房要签合同，合同里面猫腻多，一不小心会中招。在房屋交易市场中，有几种常见的无效购房合同，如果不幸签订，会使自己钱房两空。看来看看有哪几种。 1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。 根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。 2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。 限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理 人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。 3、以欺诈为目的签订的房屋买卖合同。 这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。 指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。 5、乘人之危签订的经济合同。 是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。 是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的合同无效。 7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。
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签订合同的条款要注意：1、购买人的名字和身份证号2、购买的楼层和面积3、购买的单价和总价3、交房时间4、装修标准和外墙标准5、临时管理规约（这个是临时物业管理协议。里面应该写有物业管理费用价格）。
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办理房产抵押贷款满足的条件，不同地区的银行要求可能有所差异，具体以当地银行申请条件为准，房产抵押贷款的条件：1、年龄为18-65周岁的自然人；2、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；3、没有违法行为；4、征信良好，不良信用记录；5、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证；6、开立银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息；7、房屋的产权明晰，符合国家规定的上市交易的条件；8、房产可以进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；9、房龄与贷款申请年限相加不能超过40年；10、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；11、银行规定的其他条件。
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