购房合同补充协议该如何签订 需要注意什么

我听说签订补充协议时，要关注房屋交付、装修等细节，还要留意违约责任。但具体要注意什么，我也不太清楚。

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买房时，很多购房者对购房合同都看得仔细，逐行逐字，丝毫不敢松懈。但是，对补充协议却不甚在意，往往很随意地就大笔一挥，事后才发现吃了亏。 大笔一挥：超3%面积自己掏钱 案例：李先生在买房时跟开发商签订购房合同，里面约定如果房子的面积误差超过3%，买房人有权退房。但是，到了交房时，真的出现房子的实际面积与购房合同约定的面积误差超过3%，却无法退房。这是怎么回事？ 原来，在签订购房合同后，李先生一时大意，又与开发商签订了一份补充协议坏了事。在这份补充协议中，约定房子实际面积需以产权证为准，如果与购房合同约定的面积存在误差，买房人将多还少补。 购房合同与补充协议，究竟哪一份合同更具法律效力？购房合同与购房补充协议都是买卖双方真实意愿的表达，因此具有同等的法律效力。而且，由于补充协议多是购房合同签订之后签下的，是对购房合同中未约定或是需要重新约定的内容进行补充，因此，当购房合同与补充协议在某一条款上存在分歧时，通常依据补充协议的约定来处理。 以上述的房产纠纷为例，李先生先后签订两份协议，内容不同，一般是以后签订的协议为依据。所以，在这个案例中，遇到房子的误差面积超过3%时，要遵从的是后签订的补充协议，李先生需根据补充协议的约定，对误差的面积进行补款。这样一来，掐指一算，李先生买房就得多支付数万元的房款。 维护权利：买卖双方都有权签订补充协议 在购房过程中，因签订补充协议而产生的法律纠纷并不少见。补充协议是对买卖双方权利与义务的进一步约定，不过，目前，大部分的补充协议都是由开发商方面提出，其实，购房者也可通过补充协议维护自己的权利。 办理房屋的产权证，通常需要开发商提供房产销售专用发票、项目平面图、房屋测绘报告、购房合同备案，但是，许多购房合同中，都没有对开发商的这一义务进行明确约定。在此提醒购房者，签订的购房合同中，需明确开发商在办理产权证时需按房屋权属登记机关的要求及时、完整提供房产销售专用发票、项目平面图、房屋测绘报告、购房合同等资料的义务，如果购房合同中未对这些内容进行明确约定，购房者可以要求买卖双方签订补充协议，对上述内容进行补充约定。 补充协议是对主合同中不完善的条款作出补充约定，当购房者遇到开发商在购房合同中没写清楚的条款时，为了明确双方权利义务，以便预防纠纷，可以要求开发商签订补充协议。 签协议需谨慎 不合理的约定可拒签 因为签订补充协议后，购房合同约定的条款可能就会“失灵”，所以业内人士提醒，买卖双方需以签订购房合同一样的谨慎心态来签补充协议，对于内容不合理的，可以拒签。 补充协议虽然不用像购房合同一样进行备案，但是与购房合同具有同等法律效力，需谨慎对待。在补充协议中，对条款需约定清楚，需特别留意交房时间、办证时间、出现面积误差的处理方式等问题。在签订补充协议前，如果有不了解的地方，**好咨询一下法律界的人士。 部分购房者担心，如果在买房过程中，拒绝签订开发商提出的补充协议，会无法顺利完成房屋买卖。其实，在签订购房买卖合同之后，双方买卖关系就已经达成，购房者拒签补充协议，并不会影响买卖关系的履行。

购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充协议在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充协议是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候一定要注意防范下面这些陷阱。 购房合同补充协议陷阱：补充协议效力大于合同条款 补充协议原文：若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准。 点评：有关法规规定，合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 据此，就商品房买卖合同而言，其效力从大到小的顺序依次为：现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。 结论：补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款(标准合同示范文本)，违背了法律法规相关规定。 购房合同补充协议陷阱：宣传广告不承担法律责任 补充协议原文：本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。 点评：有关法规规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。 结论：补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。 购房合同补充协议陷阱：购房总价成违约金基数 补充协议原文：任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%。 点评：有关法规解释规定，当事双方约定违约金，标准应以违约造成的实际损失计费，**高比例30%。很明显，消费者单方面终止买房合同，开发商损失再怎么也不超过总房价，因为房产始终摆在那里。 结论：补充协议看似对买卖双方有利，实则是单方面加大了消费者违约责任。 购房合同补充协议陷阱：限定买家商品房用途 补充协议原文：该商品房仅为住宅用途。 点评：有关法规规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权，享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之，只要业主对房屋处置不违法，他人就无权干涉。 结论：补充协议剥夺了消费者应享有的权利。

一、买房签合同补充协议注意事项：在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。1、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。2、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。3、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议**多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。5、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。6、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。二、开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》是建设部颁布的格式化文本。购房人还可以对其在购房中就开发商承诺或双方协商一致的内容，以补充协议的方式附在《合同》里，成为《合同》中重要的组成部分。

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签订补充协议时，要特别留意细节，比如交房标准、装修材料品牌等，这些往往在补充协议中有所体现。同时，要确保补充协议中的条款与你的预期和需求相匹配，不要因为急于成交而忽略了这些细节。

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