买房交易该怎样交割房款 有哪些案例分析

又到年末岁尾，在“年前观望需求积压，年后释放市场井喷势必竞争激烈”观点主导下，不少人已跃跃欲试准备购置房产。但房产交易流程较新房繁杂，很多购房者不注意房款交割时间便可能吃大亏。看看以下2个房产交易购房者财产受损案例，提醒购房者规避类似购房陷阱。 案例一 李先生看中卖方陈先生的一处房屋，在协商付款方式时，陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。**后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，10天内到房屋登记部门交件，付款方式为窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。3天后，陈先生以急用钱为由，提前收取李先生36万元首期房款。然而，第十日到窗口交件时，李先生却被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续。 购房提示：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任。 案例二 刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。 购房提示：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中**主要的原因是钱款不受监管，买方交完数额不低的房款（包括全款、**款、尾款，办证税款等）后没有法律保障。 房产交易如何交割房款 房产交易，特别是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是**常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑： 1、 买卖双方直接交接 购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。 2、 通过律师事务所交接 交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。 3、 通过公证处交接 通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。 4、 银行托管交易 资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。 在二手房交易过程，何时交割房款是**为关键的一个环节。所以得打起十二分精神，谨防陷阱！

又到岁末年初，不少人认为年后释放需求，房产市场井喷势必竞争激烈，已跃跃欲试准备购置房产。但房产交易流程比较繁杂，很多购房者不注意房款交割时间便可能吃大亏。看看以下2个房产交易购房者财产受损案例，提醒购房者规避类似购房陷阱。 案例一 李先生看中卖方陈先生的一处房屋，在协商付款方式时，陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。**后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，10天内到房屋登记部门交件，付款方式为窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。3天后，陈先生以急用钱为由，提前收取李先生36万元首期房款。然而，第十日到窗口交件时，李先生却被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续。 购房提示：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任。 案例二 刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。 购房提示：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中**主要的原因是钱款不受监管，买方交完数额不低的房款（包括全款、**款、尾款，办证税款等）后没有法律保障。 房产交易如何交割房款 房产交易，特别是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是**常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑： 1、 买卖双方直接交接 购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。 2、 通过律师事务所交接 交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。 3、 通过公证处交接 通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。 4、 银行托管交易 资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。 在房产交易过程中，何时交割房款是**为关键的一个环节。所以得打起十二分精神，谨防陷阱！

又到年末岁尾，在“年前观望需求积压，年后释放市场井喷势必竞争激烈”观点主导下，不少人已跃跃欲试准备购置房产。但房产交易流程较新房繁杂，很多购房者不注意房款交割时间便可能吃大亏。看看以下2个房产交易购房者财产受损案例，提醒购房者规避类似购房陷阱。 李先生看中卖方陈先生的一处房屋，在协商付款方式时，陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。**后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，10天内到房屋登记部门交件，付款方式为窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。3天后，陈先生以急用钱为由，提前收取李先生36万元首期房款。然而，第十日到窗口交件时，李先生却被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续。 购房提示：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任。 刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。 购房提示：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中**主要的原因是钱款不受监管，买方交完数额不低的房款（包括全款、**款、尾款，办证税款等）后没有法律保障。 房产交易，特别是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是**常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑： 1、 买卖双方直接交接 购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。 2、 通过律师事务所交接 交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。 3、 通过公证处交接 通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。 4、 银行托管交易 资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。 在二手房交易过程，何时交割房款是**为关键的一个环节。所以得打起十二分精神，谨防陷阱！

由于自己是外地人，在中山又没有满一年的社保或交税记录，河南小伙因买房心切，草率之中与开发商签订购房合同，却一直贷款无门。那么用购房合同能贷款吗？我们一起来回顾一下这个案例。 用购房合同能贷款吗 外地人在中山贷款购房需要一年的社保或交税记录，河南人邱正刚(化名)不具备这些条件，却轻易在购房合同上签下名。合同中约定的余款交纳时限60 天很快过去，贷不到款的邱正刚被开发商告上法庭。邱正刚称受开发商“可花钱购买假社保证明”的诱导，但又拿不出证据。经法院调解，邱正刚**终赔偿9000元给开发商。 庭审现场 ■用购房合同能贷款吗？开发商：不能 2011年5月，邱正刚看中了当时在售的开发区尚高雅庭3栋一处房产。邱正刚说，他在支付定金前就已知会销售人员他没有社保，不符合申请住房按揭贷款的条件。“销售人员说他们在社保局内部有熟人，花3500元就可以办到社保，我就信了。” 双方签订购房协议约定，首期款82663元以现金支付，通过银行商业贷款支付余款19万元，支付时间为2011年8月3日。如果购房者逾期超过60天支付，开发商有权解除合同，购房者需承担购房款5%的违约金。 后来，邱正刚听说这种社保“没有社保卡，在社保局也查不到”，意识可能是“假社保证明”。那时，邱家已支付了8万多元**款。 邱正刚说，他把自己的顾虑和开发商说了以后，希望对方能出具担保书，遭开发商拒绝。**终，邱正刚没能办理到银行贷款，19万余款迟迟无法支付。去年10月，他被开发商告上法庭。 ■拿不出 “遭诱骗证据”，购房者败诉赔钱 在一审期间，邱正刚强调自己是遭开发商诱骗而签订购房合同。为此，邱正刚申请证人胡宾出庭作证，胡宾称他曾到该楼盘的售楼部咨询销售人员，没有中山社保能否办理银行按揭，销售人员告知胡宾可以办理，但胡宾后来了解到办理伪造社保购房风险很大，属违法操作，**终放弃在中山购房。 但胡宾与邱正刚是朋友关系，且邱正刚只能提供部分电话录音，法院认为邱正刚没能提供充足的证据予以佐证。**终，邱正刚的主张没有被法庭采信。也就是说，邱正刚和开发商签订的购房合同有效。 根据双方签订的合同约定，若邱正刚逾期付款超过60日，开发商有权解除合同，邱正刚需支付给对方购房款的5%作为违约金。但在合同补充协议中，开发商还注明了一处霸王条款，称若购房者逾期付款而解除合同的，开发商将没收已缴纳款项。这一条款不被法院支持。 邱正刚支付的8万余元首期款中，有2万元是定金。那么多，用购房合同能贷款吗？根据《合同法》规定，给付定金的一方违约的无权要求返还定金。法院**终判决邱正刚支付2万元定金给开发商，拿回62663元。 ■不服判决上诉，终和开发商达成调解 一审判决后，邱正刚向市中级法院提起上诉。中级法院对该案进行了调解，**终邱正刚和开发商达成协议：扣除邱正刚应承担的违约金和一审案件受理费共9000元后，开发商向邱正刚返还购房款73663元。这起耗时近两年的商品房预售纠纷才终于落下帷幕。 记者了解到，国家出台政策调控房地产后，楼市出现了不少规避政策的歪招，除了社保造假外，还有用公司名义买房、通过打官司购买房产甚至采取假离婚的方式。有律师表示，这些办法看似绕开了限购，但风险重重，购房者为了眼前利益铤而走险或将得不偿失。 找中介办理“假社保证明”，一旦被挂靠企业与劳动者的社会保险关系被确认无效，银行可能拒绝放款导致房屋交易无法进行，如今很多购房合同均规定“如买方无法获得银行贷款，需一次性补足差额”之类的条款，对于“用购房合同能贷款吗？”这个问题，购房者更是一着不慎，将被开发商追究违约责任，甚至追究法律责任。

随着房价不断攀升，市场调控增多，有的人因为资金却不够，有的人想省下高涨的房贷利息，各种形式的合伙买房、规避通胀案例应运而生。此类购房行为被戏称为“拼买房”。事实上，这种合伙买房的行为存在一定的风险。看看以下案例吧。 案例 曾经的限购令将部分外来置业者和多次置业者挡在了购房门外，加上金融政策收紧，银行停止了三套房贷，所以此前，许多多次置业的买家，大都会用无购房记录或无贷款记录的亲友名字买房，以获得购房资格，申请更低的**和利率。据了解，此类“拼买房”的购房者，双方事先大都会签订一份协议，明确出资比例、以后买卖产权的收益比例等。 解析 对于很多有购房意向但是没有购房资格，或者资金不足的购房者来说，与亲友合伙买房是一种钻政策空子的方法。从司法角度看来，这种建立在相互信任基础上的方法，合作买房的双方都可能面临一定的风险。没有产生纠纷，一般能按照双方事先约定执行。一旦有纠纷，这份额外签订的补充协议，因为本身违反了相关的购房政策规定，从法律上来说是无效的。 对于以他人名义购房的购房者，该房屋在房管局等部门的登记人不是自己而是他人。按照法律规定，房屋的产权所有是以产权登记为主，如果对方私自将房屋出售给第三方，又或者对方存在债务问题，该物业被法院强制查封、拍卖的话，这种情况是原本出资的购房者无法控制的。反之，对于借自己的名字给他人购房的人来说，如果有贷款，万一出资人断供，影响的是名义贷款人的征信记录，还会被银行追究责任。 小编提醒，这些风险几乎是很难提前规避的，打算合伙买房的朋友，要多考虑一下这些方面的风险因素。