买房交易如何交割房款 案例如何分析

又到年末岁尾，在“年前观望需求积压，年后释放市场井喷势必竞争激烈”观点主导下，不少人已跃跃欲试准备购置房产。但房产交易流程较新房繁杂，很多购房者不注意房款交割时间便可能吃大亏。看看以下2个房产交易购房者财产受损案例，提醒购房者规避类似购房陷阱。 案例一 李先生看中卖方陈先生的一处房屋，在协商付款方式时，陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。**后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，10天内到房屋登记部门交件，付款方式为窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。3天后，陈先生以急用钱为由，提前收取李先生36万元首期房款。然而，第十日到窗口交件时，李先生却被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续。 购房提示：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任。 案例二 刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。 购房提示：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中**主要的原因是钱款不受监管，买方交完数额不低的房款（包括全款、**款、尾款，办证税款等）后没有法律保障。 房产交易如何交割房款 房产交易，特别是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是**常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑： 1、 买卖双方直接交接 购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。 2、 通过律师事务所交接 交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。 3、 通过公证处交接 通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。 4、 银行托管交易 资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。 在二手房交易过程，何时交割房款是**为关键的一个环节。所以得打起十二分精神，谨防陷阱！

又到岁末年初，不少人认为年前观望需求积压，年后释放市场井喷势必竞争激烈，不少人已跃跃欲试准备购置房产。但房产交易流程比较繁杂，很多购房者不注意房款交割时间便可能吃大亏。看看以下2个房产交易购房者财产受损案例，提醒购房者规避类似购房陷阱。 案例一 李先生看中卖方陈先生的一处房屋，在协商付款方式时，陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。**后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，10天内到房屋登记部门交件，付款方式为窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。3天后，陈先生以急用钱为由，提前收取李先生36万元首期房款。然而，第十日到窗口交件时，李先生却被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续。 购房提示：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任。 案例二 刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。 购房提示：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中**主要的原因是钱款不受监管，买方交完数额不低的房款（包括全款、**款、尾款，办证税款等）后没有法律保障。 房产交易如何交割房款 房产交易，特别是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是**常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑： 1、 买卖双方直接交接 购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。 2、 通过律师事务所交接 交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。 3、 通过公证处交接 通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。 4、 银行托管交易 资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。 在房产交易过程，何时交割房款是**为关键的一个环节。所以得打起十二分精神，谨防陷阱！

又到岁末年初，不少人认为年后释放需求，房产市场井喷势必竞争激烈，已跃跃欲试准备购置房产。但房产交易流程比较繁杂，很多购房者不注意房款交割时间便可能吃大亏。看看以下2个房产交易购房者财产受损案例，提醒购房者规避类似购房陷阱。 案例一 李先生看中卖方陈先生的一处房屋，在协商付款方式时，陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。**后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，10天内到房屋登记部门交件，付款方式为窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。3天后，陈先生以急用钱为由，提前收取李先生36万元首期房款。然而，第十日到窗口交件时，李先生却被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续。 购房提示：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任。 案例二 刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。 购房提示：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中**主要的原因是钱款不受监管，买方交完数额不低的房款（包括全款、**款、尾款，办证税款等）后没有法律保障。 房产交易如何交割房款 房产交易，特别是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是**常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑： 1、 买卖双方直接交接 购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。 2、 通过律师事务所交接 交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。 3、 通过公证处交接 通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。 4、 银行托管交易 资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。 在房产交易过程中，何时交割房款是**为关键的一个环节。所以得打起十二分精神，谨防陷阱！

在购房者选中心仪的房子后，往往需要先交一笔定金，签下“认购书”。而后开发商会给购房者一周左右的时间付全款或交**并办理按揭贷款。然而，对于要办理按揭贷款的购房者则需要注意了，您一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，您就有可能“被违约”。 案例一：林先生准备购买某项目楼盘，在与开发商签订了“认购书”并交付了2万元定金后，计划以按揭方式购买，双方同时约定了签订正式“商品房买卖合同”的时间。但**终在林先生申请贷款时被银行拒绝，无法继续购房，而开发商也因此拒绝退还林先生的定金。 案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝阳区看中了一套出价为50万元的二手房，由于手头积蓄能够**30%，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。但中介人员表示，中介可代办。求房心切的王小姐便交了2万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。**后，买卖双方谈妥以45万元成交，并签了买卖合同，付了**款。然而**近，中介却告诉王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱，由于一时无处筹钱，王小姐便要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，2万元定金不能退。王小姐表示是中介当时承诺没问题才买的，责任在中介，定金必须退，由此双方争执不下。 以上两件案例中，都因为银行贷款遇到问题而引发争议。银行拒绝个人房屋贷款申请的情况主要分为三种，个人原因、开发商原因以及政策风险等。 个人原因：主要可能是借款人有严重的不良信用记录、还款能力达不到放款条件、弄虚作假提供虚假申请材料等。而对于二套房贷的个人，也要核查其个人是否还有贷款未缴纳完毕。 开发商原因：一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。 政策原因：所谓政策风险，可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现达不到申请条件，**终被银行拒绝贷款的情况。 一手房的认购合同和买卖合同都属于格式合同，开发商一般是不会跟客户建立某种约定的。所以客户在交定金认购房屋时要谨慎些，如果自己不放心，**好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定**高贷款额度，再交定金签认购合同。二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，需要无条件退还定金。在王小姐的案例中，中介有过错，中介应负一定的赔偿责任。但对于如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况，这就需要购房者提交相关证据，以证明不是自己的问题，才能要求返还定金。

按房屋产权取得没有超过五年计算；看看这个你就明白了。1、过户费用； （1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳，买方承担 （2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。卖方承担 （3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。卖方承担 （4）所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）卖方承担 （5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担 （6）房屋产权登记费：80.00元。买方承担 （7）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳买方承担

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