长沙购房合同备案有哪些流程 买房者应该要注意的事项有什么

导读：买房签订购房合同时有哪些问题需要我们特别注意的呢?了解购房合同应注意的相关问题，有助于更好买到如意的房屋，也有利于避免购房后发生一些不必要的纠纷矛盾，具体购房合同应注意的问题有哪些?请看本文介绍： (一)认购书签订的问题注意 在我国的法律和法规中，并未明确规定购房者在签订正式买卖合同前，必须签订《认购书》。从法律上说，认购不是买房的法定前骤，合同也不是认购的必然结果。签订《认购书》表明买房人只能保证其购买意愿的真实性，而不能保证无论何种情况都必须签订合同购买商品房。如果双方在《认购书》对房屋的面积、价格、双方权利义务都做了明确的约定，那么我们可以认为《认购书》就是一份房屋买卖合同，双方签订的正式合同只是把认购书约定的内容具体化;如果《认购书》未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，我们可以把它看作是双方的意向书。 买房人在签订购房《认购书》时应注意以下事项： 1、审查开发商所提供的认购书中是否有不利于自己的条款。 在签订认购书之前，购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售人员索取有关房屋的宣传资料及相关文件。同时，购房者还应问清楚房屋建筑施工的进展情况以及各方面与房屋相关的情况，甚至可以要求看一下即将签订的合同文本，其中是否有“霸王条款”或与自己购房意图不符的条款;如无异议，应要求提供或复印作为预订协议附件，以免将来正式签约时就预售合同文本内容产生不必要的纷争，也有助于防止开发商以预售合同内容不能达成一致为由将已**房屋另外出售他人，出现“一房二卖”的情况。 2、注意认购书中对定金的处理规定。 开发商和购房人经常会为此出现一些纠纷，比如双方合同没谈成，开发商不退定金;要么，买方不得不接受一些不合理的条件。为防止纠纷的产生，购房者**好与开发商在认购书中明确约定：“双方在签订合同的过程中，如果就有关合同条款协商不成，**终导致合同无法签订的，开发商则应返还定金”。《中华人民共和国合同法》第一一五条对此也做了规定。 (二)商品房买卖合同签订注意 应注意以下几点： 1、对于出卖人的主体资格进行审查。 《城市房地产管理法》第二十九条规定了设立房地产开发企业的条件及登记要求。要求出卖人出具房地产开发资质证书、开发单位与销售单位及所有权人是否一致、中介代理机构是否具有正式的委托文件; 2、对于合同的主要内容。 如购置房屋的面积要明确是多少，实际使用面积是多少、交付期限及房屋的质量是否符合法律规定或合同的约定，防止因质量瑕疵而产生纠纷; 3、关于双方违约责任的约定要公平合理。 在签订商品房买卖合同时，有些房产开发商往往列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而总避开其本身违约责任的约定;或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关违约责任之约定显失公平，对购房者很不利。因此，在与销售商签订商品房买卖合同时，购房者应要求在合同中明确销售商的违约责任，应努力争取双方在违约责任上的公平。 (三)关于交付房屋 交付房屋也是很重要的，首先，要检查一下你所接受的房屋与合同附图是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。其次，要检查一下房屋有没有质量问题，例如该房是否已通过综合验收，房屋有无裂缝，是否存在一般的质量问题或主体结构问题。如存在严重质量问题，购房者要坚决予以拒收，此外还要向开发商索取“两书”，即《认购书》、《合同书》。**后要注意的是交接过程中，要完善交接程序。在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来保留证据。 (四)房屋权属证书的办理注意 不动产权属证书是不动产物权的证据，是对财产拥有或交易事实的确认，在《物权法》第十七条也做了论述，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，以登记为准。 房屋权属证书的功能有： 1、产权确认功能，指权属证书确认所有人的所有权，承认并保护房屋与权利人之间的关系; 2、公示功能，指将房屋权利变动的事实向社会公开，用以标示房地产流转的过程和结果。 因此，买受人在签订了买卖合同后，应尽快办理权属证书。在合同中约定由开发商统一办理的，应督促其尽快办理;没有约定的，买受人应持有关材料到房地产管理部门办理，并登记公示 (五)商品房预售的预告登记注意 商品房预售是一种特殊的买卖行为，是指开发商将正在建造的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。由于标的物现实的不存在，买受人得到的只是房屋建成后取得所有权的一种期待权，其行为是一种风险投资。因此，为避免纠纷的产生、防范风险，买受人应当自预售合同签订后进行预告登记。在学理解释中，预告登记使预售合同具有了物权的性质，是典型的债权物权化，即买受人在预售合同中的权利是一种债权，经过登记后获得了对抗第三人的效力，那么第三人就无法通过占有或登记取得房屋所有权。在《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中也规定了预售登记制度。《物权法》明确规定了预告登记制度。这样就可以使用预告登记制度防止在商品房交易中出现“一房二卖”情形的发生，维护购房人的合法权益。

在对意向购买的商品房的性价比、内外部环境、生活便利度、所聘物业公司等等方面都比较满意的情况下，我们要做的就是签合同了。 现在购买商品房所使用的合同是统一文本，合同中对一些商品房买卖的共性问题已经做出了具体的约定，在一些具体问题双方达成共识的情况下可以放心签署。今天我们主要讨论的是“商品房买卖的个性问题”即“购房合同中的补充协议”。 千万不要认为既然正式合同已经签过了，“补充协议”就可有可无了。其实，“补充协议”是对“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的问题一些的具体约定，也是我们用来**大限度地保护自己合法权益的重要手段之一。 注意事项: 1、买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。3、合同条款应该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 常见问题: 问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。 问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。问题四：使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在**短时间内解决”、“在装修材料上，选择**好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。**短是多长时间，什么样的才算**好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定。问题五：约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。问题六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平?况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。问题七：处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使**后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，**多是调解了事。问题八：以偏概全这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。问题九：拒签购房者提出的补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，**好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，您买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，在这种情况下，业主是否有权拒付部分电梯费呢?但是，就像您可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的，一些热销的楼盘也都如此。问题十：勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是口说无凭，难以举证伸冤。补充协议:购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。第一，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。第三，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议**多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。若买的是二手房一定约定好付款事项，分期付款还是贷款，分期的话什么时间付清多少一定在协议上写清楚，贷款的话一旦贷款办不下来产生的违约责任问题；再有就是腾房时间以及卖主留给买方的室内物品如热水器、空调、燃气灶等等一定在协议上标注清楚，以便后期不兑现。

长沙购房合同霸王条款严查！ 长沙开展为期一个月的房地产市场专项执法检查，房地产开发企业挪用预售款、“一房多卖”等违法违规行为将受到严厉查处。市民若发现房屋销售中的违规现象，可拨打电话0731-82241232予以举报。 长沙购房合同霸王条款严查！ 此次检查的对象为长沙市正在预(销)售商品房屋的房地产开发企业的预(销)售现场及其从业人员。将重点检查房地产开发企业是否以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预付款等;房地产开发企业是否在取得预售许可证10日内、商品房预(销)售前，一次性公开全部准售房源的楼层、房号、户型、建筑面积、分摊面积、销售单价、总售价、销售状态及优惠折扣，是否有通过捏造、散布虚假信息等方式人为造成房源紧张的行为;房地产开发企业是否有挪用预售款或将预售款打入非资金监管银行的行为，是否有“一房多卖”的行为;房地产开发企业是否有采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的行为;房地产开发企业在自制合同及合同附件中，是否有违法、违规的“霸王条款”。 7天内不签买房合同定金不退 霸王条款一：“本认购书签订7日内，认购人未能交纳**款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。”或者“乙方须在本协议签定之日起，XX日内到“XXXXX”售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其它相关文件；若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。” 长沙购房合同霸王条款怎么办？ 搜房网提示：**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，如买卖双方不能就某些购房条款达成一致意见，而这些不能合意的条款又未在预约中事先约定，此时合同不能成立应属正常，双方均不构成违约，定金应予退还。此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。

长沙购房合同号查询，购房合同登记备案是购房流程中必经环节，只有经主管部门登记备案的购房合同，才能履行其合法效力。对于购房者来说，首先要明确什么是合同备案的目的是为了防止购房者在房产证办理完毕之前变更房主姓名，防止所谓的炒房行为。其实对于新手或者不太关注的购房者来说，合同备案到底是什么？长沙购房合同号查询怎么查询？长沙购房合同号查询，如果不办理又有何风险？ 1.办理购房合同备案期限多久? 在开发办提供的《商品房买卖合同》标准格式文本中，第二十五条明确规定：“商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人(开发商)向房产、土地管理部门申请登记备案。”即便开发商使用的不是标准格式文本，而是经过修订的合同，他们也会在合同中注明上述条款。 购房合同中对合同登记备案约定期限为30日，但在实际操作中并不需要这么长时间。单人办理合同登记备案一般只要7个工作日，很多开发商是成批集中办理，这样全部登记备案完的时间就长一点，但也不会超过30日。商品房预售合同的登记备案手续应当由开发商来负责办理，没有办理登记备案，责任应在开发商，而与购房者无关。 2.购房合同备案号如何查询? 很多市民反映购房合同登记备案号在网上查询不到，并因此担心被开发商欺骗。购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章，上面的号码即为合同登记备案号。购房者可登陆西安房地产市场信息网，查询合同备案情况，也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后，亲自到该处了合同登记备案情况。（购房合同备案号网上查询：成都透明） 如果您在网上查询不到您的购房合同登记备案号，可能有两个原因。第一种可能是网上信息更新不及时，那么您只要延后几天再查询即可;第二种可能是您将合同编号当做合同登记备案号，不小心输错了号码。您应该了解的是：商品房购房合同第一页的合同编号并不是合同登记备案号，购房者上网查询时应该输入合同登记备案章上显示的号码，否则就可能会出现查询失败的情况。 3.未及时办理合同备案有哪些风险? 购房合同第二十五条明确要求开发商办理合同登记备案，那么登记备案到底有何意义?如果不办登记备案又会有何风险?对商品房预售合同实行登记备案的制度，是国家通过行政手段来加强对房地产市场的管理，也是对购房消费者的合法权益的一种保护措施。 登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。 对城区商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子一般只能卖给一个人，可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。 除了可以规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。在目前房产交易中，各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者，这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。 4.购房合同登记备案收费吗? 您在购房过程中**关注的可能就是费用问题，那么合同登记备案的费用如何?购房者又需要提供哪些资料呢? 办理合同登记备案不收费，购房者只需要将购房合同交给开发商，由开发商来办理即可，除此之外不需要提交任何资料。如果开发商以办理合同登记备案为由收取额外的费用，购房者有权拒绝，并且可以向工商部门投诉开发商违规收费。

长沙购房合同补充协议： 房地产开发企业预售、出售新建商品房，将会采用修改后的《预售合同示范文本》、《出售合同示范文本》与购房人订立合同；而二手房买卖双方当事人则采用《买卖合同示范文本》。即日起新版购房合同示范文本启用。 长沙购房合同补充协议，三个合同新增内容包括： 增加“特别告知二”：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。 暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。 购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，慎重确定购房款支付方式。 长沙购房合同补充协议，购房合同备案流程： 1.从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签，确定合同内容无误并且没有异议之后，在进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。 2.具体的操作步骤和细节，您可以详细咨询开发商或是房管局产权市场处。 3.而查询合同备案登记情况，您可以登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道，输入身份证号以及合同备案登记号，并选择正确的备案时间即可。