公积金如何交付 有哪些注意事项

在我们去售楼部看好房子后，置业顾问为了保险起见，促进购房者们**终购买房子；同时也为了让我们挑选好了的房子不被其他的客人选走，通常会让我们交付一定的定金，而后开发商会给我们一周左右的时间付全款或交**并办理按揭贷款。然而，在现实中，由于贷款人个人原因或者银行贷款政策等，会出现按揭贷款办理不下来的情况，这个时候您交付的定金就有一定风险了，因为定金与订金不同，定金是不能退的。所以，在我们买房前，了解买房交定金要注意的相关事项，对于我们来说是非常有必要的。那么，买房交定金要注意什么呢？ 一些购房的市民在与开发商签订认购合同时，向开发商交了一定数额的定金，可因考虑不周等原因，不想购买房子向开发商索要定金时，却遭到拒绝返还定金。所以，我们在买房交定金要注意这些事项： 1、定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款。 2、应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况。 3、虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效。 4、要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。 5、谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。 6、定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。 7、《中华人民共和国担保法》规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的 20%。 买房涉及到的东西非常多，老话说“只有买错的，没有卖错的”。再怎么精明的购房者总会有疏忽的地方，对于房地产行业出现的问题和一些常见潜规则，开发商比我们清楚太多。一旦被忽悠交付了定金，就不好退了，所以了解买房交定金要注意什么，是非常有必要的。购房指南特别提醒，在我们买房确定要交定金前，**好事先确认下贷款能否顺利办理，防止交付的定金打水漂，**后也没有见着房子。

其实买房的人都有一个“症状”，就是可烦等待了。特别是购买二手房的，等待的地方好多呢！申请贷款要等，户口问题也得等，交房更是要等了！　如何办理房屋交接手续　　一般正规的二手房交易包括如下几个环节：1、买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，中介根据实际情况为买卖双方进行配对，为他们牵线搭桥，买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中，买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。2、入市资格审批，卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。3、评估及考察房源详情，中介审核身份证及产权证（包括产权是否共有、房屋是否抵押等），并留存中介备案。中介实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。4、签协议，验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。5、过户结算，买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算。二手房交房时间怎么算？二手房交房时间都是双方约定，一般在主款付完后就可以交接了。交房是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。现实就是，如今大部分都是开发商委托物业进行交付，开发商主要负责对业主进行身份验证，收取一些遗留费用，物业公司收取物业费等相关费用，带领业主验房，**后发放钥匙，就算完成了交房的基本程序

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买房交定金注意事项： 买房交订金不能口头协议 读者赵先生：我通过朋友认识卖家，因为相中房子就先交一万元钱做订金，然后我提出想看房产证，卖家却说拿去做抵押了。我感觉上当了，准备放弃购买这套房子，并想把订金要回，但是卖家却不同意，想问下我应该怎么办？ 回复：赵先生这种买房行为属于私下交易，交订金时只做了口头上的约定，没有任何书面上的约定，口头约定是不具备法律效力的，所以没有法律保护，因此这笔钱赵先生还应同卖家协商。其实，二手房私下交易引发的矛盾和纠纷还远不止这些。因此，消费者应增强法制观念和自我保护意识，采用法律方式维护自己的合法权益。 认购交定金要慎重 一些购房的市民在与开发商签订认购合同时，向开发商交了一定数额的定金，可因考虑不周等原因，不想购买房子向开发商索要定金时，却遭到拒绝返还定金。 在实践中，开发商与购房者之间会通过签订认购、订购、预订合同的方式向购房者收受定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保。如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理，即购房者无故不订立合同的，开发商有权不返还定金，开发商不订立合同的，应向购房者双倍返还定金;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还购房者。 5条件可单方解除合同 《商品房买卖合同》签订后，也可能出现这样或那样的问题，比如房屋面积增加、办房证超时限等，是否可单独解除合同? 具有以下情形之一，导致《商品房买卖合同》的目的不能实现、无法取得房屋的，购房者可以请求解除合同。 商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人;开发商迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外;交付的房屋的面积与合同约定的面积误差比绝对值大于3%;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记。 购房时交定金要注意的事项 专家提醒：在签订商品房买卖合同之前，购房者要对即将签订的商品房买卖合同和补充协议进行阅读和全面了解。 俗话说，安居乐业。买房对广大市民来说是件大事儿。买房时该注意哪些细节?如何防范风险?一旦出现问题时，该如何应对?北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师姚亮在沈阳“市民购房大课堂”上给市民支了几招。 补充协议需平等协商 市民在购房与开发商签订商品房买卖合同时，经常被开发商要求签订一个补充文本，有的条款明显是对开发商有利，可又不许更改，让购房者左右为难。 开发商起草的商品房买卖合同补充文本是商品房买卖合同的一部分，根据《中华人民共和国合同法》的规定：买卖双方签订的合同或补充协议应当是建立在双方地位平等、意思表示真实自愿的基础上，经双方协商一致达成的内容。因此，开发商起草的买卖合同补充文本不能修改是没有法律依据的。 购房者认为开发商提供的商品房买卖合同和补充协议不合理可与开发商协商要求改正。如购房者与开发商无法协商一致，购房者有权拒绝签订商品房买卖合同或补充协议。 特别提醒：在签订商品房买卖合同之前应当要求开发商将准备签订的商品房买卖合同和要签订的补充协议全部事先提供给购房者，购房者要对即将签订的商品房买卖合同和补充协议进行阅读和全面了解。 买卖合同内容要全 一些市民在购房时与开发商签订认购协议书，也交了部分房款，这一纸协议是否具有商品房买卖合同的效力，购房者常常疑惑不解。 现实中存在大量购房者与开发商只签订了商品房的认购、订购、预订等协议。这些协议是否具有商品房买卖合同的效力，主要看这些认购、订购、预订等协议是否具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，且开发商是否已经按照约定收受购房款，如果具备上述条件，该协议应当认定为《商品房买卖合同》。 一般商品房买卖合同通常应当具备以下合同内容：当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方约定他事项。

通常，当购房者选中了想要的房子，发展商一般先要和欲购者签一份《认购书》，约定所购房子的房号、总价、单价、付款方式等内容。在签订认购书的同时，购房者还要交一笔钱，有的称为“定金”。这笔钱到底属于什么性质?买房交定金有哪些注意事项？购房者签了认购书又不想买了，这笔钱到底该不该退? 注意事项 首先，“认购金”与“定金”是需要澄清的两个概念。从法律角度上看，二者是不尽相同的。特别需要说明的是，签订认购书和交纳认购金并不是法律规定的必须过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法，它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需要此期限内与卖方签署正式合同。买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权，而在此期限内，卖方不得将该房屋售与他人，如果买方决定不购买，卖方应将认购金退还;但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方。 定金与认购金不同，定金是一种合同履行的担保。根据我国民法通则和《担保法》规定，签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，发展商有权以购房者违约为由不退定金;如果发展商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。另外，如果购房者在认购书规定的时限内去与发展商签订合同，但因购房合同或补充协议的个体条款双方存在争议，不能达到一致意见，致使购房者不能购买认购房屋的，发展商应当退还定金。 因此，您需要记住的是，当认购书中标明的是“订金”时，购房者可要回;如标明的是“定金”而您又未在认购书中规定的期限内进行进一步协商，从理论上讲，要回定金就比较困难了。 在签订认购书后，购房者后悔的情况相当普遍，而由此引发的纠纷更是难于解决。所以，对于购房者来说，为了避免丧失认购金或定金，千万不要急于在签订认购书时马上交钱，而是要考虑清楚后再说。一旦决定交钱认购，不妨在认购书中书面约定，如果购房者决定放弃认购的房屋，发展商应当将定金或认购金退不。

公积金贷款买房注意事项：　　1、公积金贷款之夫妻贷款：如果是夫妻双方贷款买房不论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款只要夫妻双方中有一方办理过公积金中心系统上就会有相应记录在上次贷款未还清前，夫妻双方是不能够再使用公积金贷款买第二套房子的。　　2、公积金贷款之二套房：借款人使用公积金贷款买房的如第一套购房就使用了，公积金贷款在尚未还清前不可以再次申请公积金贷款购买第二套住房。只有在还清前一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款，同时不会被认为是第二套房产仍会视为首套住房按其政策操作。　　3、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。　　4、在借款**初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。　　5、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。　　6、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。　　7、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。　　8、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限**长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。

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