购房流程有哪些 签订认购书之签订流程包括哪些步骤

规避受牵制条款 如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定：“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款，如因合同条款原因未达成协议的，认购书自动解除，开发商应当返还定金。 应按时与开发商协商合同 认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往，否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第五条就规定：“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”所以，购房人一定要注意该时间的规定。 如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况，购房人一定要与开发商协商，取得其同意。同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。 房地产合同相对比较复杂，须谈的事项很多，有时须历经数轮，持续很长时间，为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便，**好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。

◆签定流程 你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。 认购书主要内容包括： 1．认购物业； 2．房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3．付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4．认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。 在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。 在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。 您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。 (注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。)

【案例】 小明选了一套房子，但总价有点超过预算。正在他犹豫时，售楼小姐说：“看上这套房子的人很多呢！您要真想要，可以缴纳一定的定金，咱们跟你签订一份《商品房认购书》，这房子就算定下来了。”小明听从建议交纳了1万元定金，签了认购书。 回家后，他思前想后，还是不想签买卖合同。小明找到售楼部想退还定金，但售楼部却告知：按照法律规定，即使不购买这套房子，定金也不能退的。小明傻眼了，这可是自己的“血汗钱”，还是硬着头皮买房子吧！ 现实生活中像小明一样被认购书套牢的购房族不占少数，为何自己交纳的定金就不能退了呢？认购书里约定的预付款，和定金是一样的吗？ 套牢方式1：定金罚则 根据《民法通则》和《合同法》的规定，只要认购书上有“交付定金xxx元”的字样，而您不想签订正式买卖合同，那么您交的定金是不会返还给您的。如果开发商拒绝订立合同，会返还给您2倍定金。 套牢方式2：没收条款 如果《商品房认购书》中约定的是“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”、“订金”、“诚意金”或是“预订款”等概念，没有约定“定金”，而您又不想签订买卖合同，开发商是需要向您返还所收费用的。 但是，开发商一般会在《认购书》里加入了“如果购房人在签订商品房认购书之后7日内不能签订《商品房买卖合同》的，所收诚意金(或者是其他的各种金)不予退还”的没收条款，一样把购房者套得牢牢的。 那么，如何防止被《认购书》套牢，4条黄金法则： 法则1：销售人员给出的“优惠价格”、“保留房号”等各种口头承诺，必须写入《认购书》，且没有歧义。口说无凭，黑字为证！ 法则2：如果您还没有下定**后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。 法则3：如果约定的是“预付款”等概念，那么一定仔细看清楚《认购书》里是否含有没收条款，尽量避免此类条款的出现。 法则4：很多不确定因素**后都会导致难以签订买卖合同，所以认购书里**好含有“退出”条款：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的x日内将购房者所交认购金或定金全部返还。

·签定流程 你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金， 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。 认购书主要内容包括： 1． 认购物业； 2． 房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3． 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4． 认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。 在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。 ·经济适用房相关知识： 目前，建设部正加紧制定经济适用房管理办法，并将认真考虑公众反应强烈的经济适用房供应对象过于宽泛的问题。据有关人士透露，经济适用房管理办法将对供应对象和供应面积做出明确规定。具体内容可能是各地要根据其经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力，因地制宜地确定中低收入标准，明确供应对象的范围，不能再实行敞开供应。界定范围的标准将从严从小，以保障而不是改善中低收入家庭住房为主。供应面积将要求控制在１２０平方米以内，豪华型、复式住宅将被严格禁止。 业内人士分析认为，建设部有可能在管理办法中提出，在商品房与经济适用房价差较小城市，可以在一个时期内采取普惠制度，但为抑制住房投机，应从严审批购房对象；在商品房与经济适用房差价较大的城市，应采取“从紧”原则，执行“双控标准”，保证**需要住房的群众优先购买。对危改安置居民、“城中村”改造优先安排，对教科文卫等行业，可以倾斜，分期分批供应。在审批供应对象时，要采取公示等多种方式，提高透明度。而对象的界定标准应该根据经济适用房供应总量与需求量确定控制标准。“双控”标准可逐步提高，原则是保证**需要住房的群众优先享用，雪中送炭。由于各地收入标准差别大，国家只规定原则，标准由各城市自定。 经济适用房的保障性也将在建设面积上得以体现。考虑到今后的经济发展和居民住房需求水平的提高，经济适用房的基本户型面积可以适当提高，但以满足基本需求为宗旨，上限原则上不大于１２０平方米。