签订购房合同需知道哪些常见问题 如何规避合同误区

签订合同的条款要注意1、购买人的名字和身份证号2、购买的楼层和面积3、购买的单价和总价3、交房时间4、装修标准和外墙标准5、临时管理规约（这个是临时物业管理协议。里面应该写有物业管理费用价格）

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“选房难，订合同更难！花了大半辈子的钱买了一套比较中意的房子后，与售楼人员谈合同就费尽了心思，真没想到这么麻烦啊！”这是很多购房者在购买房子签订购房合同中经常的感慨。鱼在水中、冷暖自知，这样的感慨其实在购房中经常见，本文就采访几个购房者，将他们在购房中遇到的问题呈现给大家，希望您购房时能够加以防范。 一：土地使用权时间缩水 “我先说吧！”素来内向的老李抢着说了，“国家法律说住宅的土地使用权限是70年，但到我的手里只有63年。听专家们说合法销售的楼盘需要有国有土地使用权证、预售许可证等，为此我到售楼部查验过，该楼盘的国有土地使用权证是2000年前后取得的，根据我与开发商签订的购房合同规定，只有在后年初才能交房，而且是单项验收条件下的交房，交房后还必须等到综合验收等一系列工作完成后才能办理产权证，从法律上说当我得到产权证即表明本套房子属于我个人时，土地使用权时间只剩下3年了，这缩水的7年哪去了呢？找开发商，店大欺客，回答是如此条件要就来、不来拉倒，没办法只好接受喽！” 二：公摊面积与套内面积之变 对于建筑面积，连在司法界工作的老王也是感慨声声：“按照政府部门规定的格式合同，在面积上可以进行好几种方式选择，可实际情况证明我太书呆子气了。开发商拿来的合同就是按照交房时的实际面积计算，我选的房子的面积是138平方米，如果超过1%误差，那不是容易超过140平方米了，为此我得多交百分之一点五的契税，那可差别太大了。于是我通过与开发商的好几轮谈判，**终签订了实际面积不得超过140平方米的补充协议。就这样我放心地回家睡了一个晚上的安稳觉，第二天还美滋滋地吹牛皮，没想到一个行家马上给我一盆冷水——上当了，届时来个总面积不变，公摊面积扩大、套内面积缩小，损失的还是你！” 三：不可抗力的理解 “现在不少购房合同对不可抗力理解是不公平的。”小老板王先生大梦初醒地喊道：“我急着结婚，所以选择了在8月份交房的一楼盘，可是开发商**终推后交房了，原因是有一段时间建设工程违规施工被政府下令停工，而按照合同规定此原因也被列入不可抗力的免责条款中。而且，下雨刮风也变成了不可抗力，这哪公平啊？听说建设部有文件对工程的合理工期计算中就包括了下雨刮风等自然因素，现在开发商在签订合同时就已比国家规定的工期推迟了许多，这还不够，还从不可抗力中拖延时间！我这个楼盘工程进度**快的时期是开盘后到封顶期间，原因是封顶后购房户又得交钱，而钱到了开发商手里后，随便找一个理由做挡箭牌，开发商就可以慢慢地磨洋工了”。 四：我的合同咋没有备案？ 订了购房合同的章先生**近很是低落，原以为马上可以到房管局备案的合同后来发现没有，赶紧问售楼小姐们，得到的答复是快了，正在办理。可半个月后还是没备案，再催几次后售楼小姐们先是找其他理由叉开他，**后没办法了就只好劝告说没关系，肯定不会影响你所购的房子，放心吧！后来经一位业内人士解释后方才恍然大悟：“原来，开发商已经把我所购房屋到银行进行在建工程抵押贷款，如果开发商要及时进行商品房备案的话，那么这部分贷款不是要先还清吗？当有些购房户问开发商为什么那么少备案时，开发商回答说是有些人要炒房不愿意备案。这纯粹是瞎说，一般是开发商在楼盘封顶时先催一次性付款的购房户先交钱，用这一笔钱去解除一部分在建工程抵押贷款，解押后备案一批方才能够催购房户办理银行按谒贷款一批，如此循环才能**终解决问题”。 五：逾期交房与超期收房不一样 开发商逾期交房每天要交房价款的万分之一，而业主超期收房却要承担万分之三的滞纳金，怎么如此不公平呢？小钱说，要万分之一都万分之一，为什么我们业主的责任要加重呢？充其量我们超期收房，比如说1月1日应该收房，如果我拖到3月1日才收房，那么开发商为我承担的成本是二个月的物业管理费用，要我多交这些费用是正常的，而万分之三的滞纳金明显高出了这个费用，这很明显是不公平的。何况不收房也有理由，比如所交纳的商品房有质量问题，或者我约定的收房条件是综合验收，而开发商只完成单项验收就叫我交房，难道不符合约定条件也要让我强行收房吗？ 六：解释权被开发商“独占” 小王是个明白人，有眼光的他较早就订了一套住宅，当时他是被开发商的广告迷上了，于是该出手时就出手，早早地就交了**款，非常精明的他在签订合同时还特地留了一手——声明开发商的售房广告也作为合同的内容之一。看到楼盘一天天进展，3年后终于等到了交房的那天，可收到房子后，马上失落极了——原先说的200个车位变成了80个；人防工程的用途是平时作为小区活动健身室，一下子被开发商转给别人开网吧做歌厅；广告中所说的共800户居民也变成1200户居民等。小王马上手持广告找开发商，开发商倒很干脆地满口承认，但他们认为自己并不违约，理由是在广告**下面有一行小字“本广告**终解释权在开发商，所提交商品房与广告不一致的以政府部门**终审批为准。”针对小王提出的异议，开发商耐心地找出政府有关部门审批文件，**后小王倒成了无理取闹之徒。 七：配套设施强制要你接受 收房后的小修碰到一肚子委屈，他夫妇俩都在电力部门工作，单位福利之一是每月可免费使用一定数量的电，且数量可观，一家人做什么事都用电，如果停电时则一家老小上饭店解决吃饭问题。可收房时，被开发商代收了数量可观的管道燃气安装费，说是全体业主的共同行为，后来一打听，还有一些业主不同意，于是大家联合起来找开发商谈判。开发商找了两条理由：一是政府要求新建小区必须建设管道燃气，我们是代政府和管道燃气供应商收钱的；二是在购房合同中有一兜底性条款，即开发商提供电信、有线电视、自来水等配套设施，而管道燃气就在其列，按照合同必须交钱。当然，如果不接受的话，允许按照原价再加上同期银行利息给你们退房！无可奈何，退房后拿回来的钱已远远不够再添置一套同等条件的新房了，即使够，哪有精力，何况天下乌鸦一样黑啊！感到累极了的小修赶紧投降了！ 苦水远不止这么多，住房被誉为压在平常百姓身上的“新三座大山”之一，需要消费者们睁开一双慧眼，积极努力维护自己的合法权益。同时商品房作为一种非常特殊的商品，很多问题并非老百姓能够自己解决的，一些不诚信的行为，在市场不成熟时期还可以用没有经验、开发商素质较低等理由进行解释，但随着发展，房地产业的市场竞争将十分剧烈，此时各方市场主体特别是开发商要把提升服务和铸造品牌作为做强做大和企业发展的主要手段。

签完认购书后，按下来就是签订正式的购房合同，在拟定的时间、地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签订购房合同。那么，购房合同如何签，购房合同包括哪些内容，签订购房合同应该注意哪些问题呢？下面就来为您具体讲一讲。 购房合同的主要内容包括以下几方面。 购房合同如何签 1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等。 2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等。 3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等。 4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等。 5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等。 6、产权登记和物业管理的约定。 7、保修责任。 8、乙方使用权限。 9、双方认定的争议仲裁机构。 10、违约赔偿责任。 11其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题。 第一，购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突。 文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、 责任要明确人，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律 师楼，而应是项目产项批准文件的投资建设单位，也不能以 上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人是法人代 表本人，或公司章程上授权的主要负责人。 第二，合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。 标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号××楼层×× 房。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如在建筑面积上，还要标明使用率。 第三，房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。 如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什 么程度。 第四，其他如付款方式、产权保证等都应详细加以说明。 同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办 法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整 体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 第五，违约责任的约定一定要对等。 一般承担违约责任的违约事项包括：签订认购收后， 购房者不买房或要求换房，开发商不按期交房;面积变动超 过约定幅度;房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位; 产权过户手续不全或不能按期办理。

决定签合同、交第一笔定金前要慎重，以免一开始就进入开发商的圈套。 　 康桥律师事务所律师王青锋等人认为，目前许多房产交易还处在“卖方”市场阶段，许多房地产商借其优势地位，与消费者签订了权利和义务不对等的合同，亟需政府有关部门对房产市场进行规范和调控。同时，消费者也应采取恰当方式维权，比如变通合同形式、在开发商提供的合同文本上加“附页”等，这是法律允许的，也是必要的。 专家们提醒消费者在签合同时尤其应注意以下几个方面： 检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码。 房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。 约定房子面积。建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。 交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。 明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。 房子的保修期限和范围。依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题，并对维修期限、条件作出约定。

网友提问： 律师，你好，我想咨询一下如何签订购房合同？ 湛江律师解答： 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿协商一致的基础上，乙方向甲方购买商品房时，甲、乙双方应达成如下协议： 第一条，乙方所购甲方商品房情况，内容包括商品房坐落位置、商品房土地来源等; 第二条，商品房售价; 第三条，付款时间及方式约定; 第四条，实际面积与销售面积差异的处理; 第五条，乙方逾期付款的违约责任; 第六条，房屋交付日期; 第七条，甲方逾期交付房屋的违约责任; 第八条，设计变更的约定; 第九条，房屋交接; 第十条，甲方关于建筑、装饰、设备标准承诺的违约责任; 第十一条，甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺; 第十二条，关于产权登记的约定; 第十三条，关于物业管理的内容、方式及收费标准; 第十四条，保修责任。