在房价日益走高的今天，买一套房就意味着耗费掉大半辈子的积蓄，买房必然是一件慎之又慎的事情，买房者不仅要挑选到质高价优的好房子更要学会规避一些房产陷阱。 永远买不到的特价房 无论你去的有多早，跑了多少次，永远看不见广告上所说的特价房，售楼部的工作人员也总是告诉你卖完了。这个时候你一定会觉得是自己的运气问题，实则不一定。 这很有可能是房地产商制造的宣传噱头，目的是为了吸引更多的购房者前来售楼部看房，特价房就成了镜中花，水中月。 一般来说，想要买特价房的购房者可以选择在楼盘清盘的时候多关注楼盘信息，买到特价房的几率更大一些。 先提价再打折的优惠价格 楼盘的营销手段层出不穷，有些楼盘打出“所有房源×折优惠”“×折购房”之类的优惠，有种此时不买更待何时的冲动，要警惕这是开发商先提价再涨价的伎俩。 这种时候，购房者要看的不是开发商给出的折扣多少，而是真正的成交价格是多少，跟之前的价格是不是确实有降低，再跟周边楼盘价格做一个对比。 限期交清的低** 某楼盘打出如此广告“**5万买两房、8万买三房。”举个例子也就是说总价80万元，**24万元的房子，现在只需8万元就可以轻松购? 如果你认为这么简单就大错特错了，通常在购房协议里会注明，这里的5万或8万都只是第一笔**款而已，余下的十几万款额需要在规定时间内交清，表面上好像减轻了购房者的经济压力，实际落实下来却没有为购房者减轻多少负担。 不能退还的“定金” 不少购房者都碰到过这种情况，选个周末去看房，结果售楼人员紧张兮兮的告知你“这个房子目前卖得很好，很多人都看上了，你如果确实想买可以先下定金，额外给您打九折，过两天就没有这么划算的价格了。”这个时候你的心就慌了，赶紧付了定金签了协议。 你所不知的是就算事后因为各种原因你不想买了，这笔钱都不会再退给你，要么将就着买下来要么损失几万块。 “掺水”学区房无学位 教育越来越受重视的今天，学区房成为开发商卖房的重要手段。假学区房早已被曝光，还有一种情况就是“掺水”学区房。目前真正拥有学区房的楼盘并不多，一直是“僧多粥少”，而其中一些楼盘拥有的学区名额是有限的，往往采取先到先得的原则，较迟买房的业主有可能得不到有限的入学名额。 所以购房者应该密切关注当地的政策变化，不要想当然的把买房等同于入名校。保险起见，购房者可以要求将“送学区”写入合同，避免将来出现纠纷可以法律维权。 好房要留着旺季卖 明明是刚开盘不久的新楼盘，但是很多楼层好、户型好、朝向好的房子已经被抢购一空，剩下的房子要么楼层高，要么户型差，而等到了旺季的时候，楼盘又开始推出众多优良房源大为宣传。 实际上这有可能是开发商取得利益**大化的一种手段，平时不舍得拿出来卖，旺季的时候房价上涨再卖个高价，面对这种情况，购房者往往只能吃哑巴亏，束手无策。 这里例举的是楼市上的部分买房陷阱，可能片面仅给大家做参考，房子的好坏是影响一辈子的事，希望大家都能擦亮你的双眼，明明白白买房，开开心心入住。
交房跟售房承诺有哪些区别 交房需警惕哪些陷阱
146****6815 | 2016-06-27 12:17:29
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156****8515 购买期房就得等，可以等来的结果未必是跟你之前期望的内容一样的。拿到新房的钥匙，打开房门，看到的可能跟之前承诺的大不一样，今天的几个业主就遇到类似的问题了。 苦等的新房到手，对于很多购房者来说是件高兴事，但一旦到了“已经完工”的小区里，很多购房者会大跌眼镜，这就算完工了，怎么和当初承诺的不一样啊? 新房交付到购房者手中 ，经常会存在五花八门的问题，有交房多年无法供暖的，有房子都装修完了却一直没通网没通气，还有小区连条像样的出门道路都没有，购买期房是当下的主流，但期房购买带来的很多问题也一直存在，购房者挑选时也得多留心。 小区A宣传是岩石外观，交房时成了同色涂料 在城阳区青威路西侧一新建小区，前不久刚刚交房，交房时有细心的业主发现，开发商当初承诺的岩石外观没了踪影，取而代之的是同样颜色的涂料。小区业主告诉城市信报/信网记者,“当初去售楼处买房时，开发商拿出来一份材料，上面明确写着是青岛（楼盘）首家褐石风格的楼盘，外墙的瓷砖也都是从国外进口，可到小区一看，外墙都是粉刷的涂料，还有很多地方跟当初介绍的也不一样。” 在这家楼盘一些网络宣传资料中，记者也查询到了相关的介绍，该项目多次提到采用的是美国褐石风格，涵盖了高层、小高层、商业等。近日，城市信报/信网记者来到这个小区，看到项目已经交付，小区沿街的商铺和靠近青威路的商业建筑采用了类似褐石的风格，但住宅楼部分则是完全不同的风格，楼体只有简单的几道装饰线条，然后用涂料粉刷成褐色。 对于该小区的状况，记者从城阳当地规划局获悉，当初小区的规划上报审批时就是防石和防面砖涂料，建成后验收时小区住宅楼外墙同样是粉刷的涂料，颜色和工艺均和申报的相同，并没有违反规划，对于开发商违规宣传的问题，由市场监督部门负责。开发商的这种做法也被认定为虚假广告宣传，被当地市场监督局责令停止发布违法内容的广告，在相应范围内消除影响并给予相应处罚，并按照购房合同约定做好与业主的协调处理工作。 小区B承诺绿化率达50% ，去了一看花园没影了 买房时对照着沙盘和效果图，结果交房时走了样的还真不少。位于高新区和源路附近的一家楼盘，也因为之前卖房时的宣传惹上了麻烦。就在小区二期交房在即时，不少业主到小区里却发现建成的部分和当初承诺的差异有些大。 “当初买房时承诺小区绿化率要达到50% 以上，还会有水系景观，能成为青岛很多小区建设的标杆，并且小区里种植的也不是普通的绿化品种，会从外地移植一些名贵花木，丰富小区景观。”在这个小区二期购买了房子的文先生说起来，“当初宣传材料承诺的很多东西，现在都换成便宜货了，防盗门说要用蓝盾甲级防火门，楼梯间的窗子承诺是铝合金的，结果成了塑钢的，客厅说是落地窗现在也变成普通的窗子。” 说到这里，文先生拿出一份当初买房时留着的宣传材料，上面写着小区将会建成的各种景观以及建设中的各部位选用品牌，如今不少都没有兑现，这也让不少购房者怀疑是开发商为了节约成本故意为之，“一期就没有这种情况，到了我们二期，就变成这样了，两边一对比很明显。” 记者联系到高新区建管部门，了解此事的工作人员介绍，“元旦前有不少这个小区的业主投诉到这边，我们也多次派工作人员到场查看，并记录了业主集中反映的问题，并要求开发商严格按照规划施工，前期宣传和工地确实存在不小出入，当时也有工商和当地街道的工作人员到场协助处理。” 小区C交房几个月没条像样的路，手机信号不佳 有时候，自己小区内都建得好好的 ，过去后却发现出门是个难题，连条像样的道路都没有。在市北区靠近环湾路一项目购买了新房的业主，交房已经三四个月了，可小区旁边始终没有像样的道路，进出都是走临时路，小区内的电话、宽带等也都没有接入，天然气和暖气也没通上，甚至手机信号也有问题，经常出现手机信号不佳无法呼叫的状况。 “你说这新房住着真憋屈，家里除了有电，别的都没有，要做饭没有燃气，要看电视或者上网，却都没开通，而且我们这小区靠近海边，可能是附近信号基站比较少，手机经常没有信号，这要想打个电话，还得往外跑。”该小区的业主在交房后就四处反映问题，希望很多日常生活需要的配套能够尽快完善，“第一年不供暖我们可以凑合用用空调，但**起码先把天然气通上，能上网能有手机信号。” 针对业主提到的这些情况，记者也联系了该项目的售楼处，工作人员告诉记者，“因为我们不是这片地的一级开发商，很多配套设施都不是我们说了算，现在我们也在尽力协调，前期因为规划和审批的问题，道路以及配套施工进度慢了些，现在燃气、网线等都接到小区外了，我们内部也在尽快协调完成这些施工。前不久我们先把附近的道路进行了硬化，方便小区业主出行，后期有条件也会尽快把公交车线路等引到小区旁边。” 小区D车位原来说租，交房后突然通知只能买 1月5日傍晚，家住胶州卡纳源筑小区的业主，开车回到小区，却发现自己被堵在了大门外面。小区多数业主都是去年刚入住，之前地下车库是对外出租，元旦后开发商突然通知租改售，目前暂无出租的计划，**贵的车位超过10万元。 位于胶州三里河公园东南侧的云翔卡纳源筑小区是由云翔置业开发，去年一月份和年底分别有两批新房交付。小区刚入住后，车位均是车主们租用，但就在元旦前后，小区业主陆续接到开发商的电话，通知小区车位将对外出售，有需要的业主尽快购买。 “开始以为想买的就买，不想买的就租呗，我们家现在手头没那么多钱，就没打算买车位。”住在小区10号楼的秦女士告诉记者。就在1月5日傍晚，秦女士下班回家，发现小区外的马路上停满了车辆，很多业主聚集在小区大门口，但物业管理人员告诉业主，没有购买车位的不能把车开进车库。 记者事后联系了云翔卡纳源筑小区的物业和开发商，对于把业主车辆堵在门外，小区云翔物业称只是执行开发商的通知，“地下车库是开发商的，通知我们只有买了车位的才能进，我们就得这样做，至于业主买不买车位也是和开发商、售楼处之间的事。”随后又联系到项目售楼处，工作人员介绍，“现在车位卖出去很多了，剩下的一般在9万块钱左右，之前一些位置好的10万多点，目前车位只有出售的计划，不对外出租，不买车位的车辆以后也进不了小区。” 5大交房陷阱 交房时间拖延 青岛康达律师事所的袁律师介绍，很多购房者在买房时只关心房子的价格、户型和配套等，对于购房合同中很多细节都不注意，甚至签完合同都不知道自己延期交房的违约金是多少，以往就遇到过开发商在购房合同中设定了附加条款，例如某项配套不到位导致施工受阻，开发商就不需要支付违约金，甚至约定超低的违约金，这些在签订合同前都要注意。 各项配套缺失 业内人士建议购房者在购房前充分考虑项目所处的位置，并考察附近小区配套设施是否齐全，尤其是存在难题比较普遍的供热等问题。在交房验收时也要查看合同中约定的各项配套是否齐全，像水电气等是否能够使用，如果不能够使用，应在开发商给出解决方案后再收房。 未验收就交房 记者从建管部门了解到，开发商按照规定要在项目竣工后联系各部门进行相关领域的验收，在各项验收通过后才可以将房子交付到购房者手中。购房者在现场收房时也应查看开发商提供的书面材料，是否有竣工备案表和实测面积表，是否能提供房屋使用说明书以及质量保证书等。如果开发商不能完整提供，购房者可拒绝收房，入住没有通过验收的房子以后也会影响房产证的办理。 强制出售车位 青岛市物业办工作人员解释，按照规定车位是只卖不租的，小区必须保证一定的车位对业主出租，这种情况可以找当地街道办和物业办协调。 交房捆绑收费 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费用。业主或物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费用从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。物业服务合同有约定的，物业服务费用可以预收，预收时间不超过三个月。不在合同约定范围内的费用，交房时业主可以拒绝缴纳，并向相关部门反映。 2016-06-27 12:22:29
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为了促进销售，取得良好的成交业绩，开发商也是“操碎了心”。“贷款X.X折，全款X.X折”、“买房送XXX”，更有甚者如恒大之前推出的“无理由退房”等，可谓十八般“武艺”齐上阵。那么开发商到底有哪些销售手段？在此，小编为广大购房者总结了一些常见的销售手段。 销售手段“花样百出” 1、老带新折扣优惠（通常9.7折—9.9折） 2、全款每平减300元，贷款有折扣优惠 3、全款总体价格有折扣优惠 4、送现金礼包，直接在房款里抵扣 5、买房送“购房贵宾卡” 6、炒作 7、媒体广告宣传销售 8、卖场的精致包装,包括售楼处、园区、样板间和看房路线等的包装。 9、售楼员的电话销售 10、关系客户销售 11、“经典生活体验中心”售楼处对外开放 即售楼处对外开放，强调专业细节的体验和生活的体验，建议分专业区和休闲区，休闲区包装成酒吧、咖啡厅的形式，提供茶。咖啡等饮品，播放高雅的背景轻音乐，并配有时尚杂志、艺术类等书籍。 12、连锁销售（例如：让客户介绍客户） 13、产品推介会 14、无理由退房 例如：恒大地产广西某项目于近期推出无理由退房活动，凡成功购买的客户均可享受无理由退房。而在成都、东营等地，也有开发商向客户做出类似的承诺。 15、溢价回购 例如：位于上海的某楼盘宣布只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。 不过，如果考虑3年后让开发商回购的购房者，在明年交房后将不能办理房产证，因为交易过户产生的税费成本相当高昂。 16、替业主还贷20个月 例如：北京某项目推出新的促销计划：购房者在签约购房之后，**三成余下的房款可办理30年期的银行还贷手续，而自还贷起始日到项目交房前的月供，将由开发商代为支付。据悉，该项目的交房时间大概是2013年8月，这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。 按照该项目成交均价1.1万元/平方米计算，一套100平方米的两居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，相当于项目优惠10万元。 17、降价补差价 根据某知名地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的升级版，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的**空间。 18、零元起拍，以在线专卖的形式实行全程网络销售。 19、买别墅送洋房 根据“买别墅送洋房”的促销活动，只要买叠院别墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，开发商会和买家签订送洋房的赠予协议，因此买家不会受到限购的影响。 20、送房产税 今年年初，上海某楼盘做出促销宣传：在该楼盘买房，可享受到买房即送五年房产税的优惠，按**高标准计算，相当于房源打9.8折优惠。随后，上海又有两家楼盘打出“买房送房产税”的广告。 21、不要给客户太多的选择机会 有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以**好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。 22、不要给客户太多的思考机会 客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。 23、不要有不愉快的中断 在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。 24、中途插入的技巧 在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。 25、延长洽谈时间 使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。 警惕常见销售“陷阱” 营销手段一：低开高走 人为制造板块**潜力 被开发商挂在嘴边、也是**常使用的手段之一便是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子**了，而加快购买速度。 像这种低开高走，人为制造房子**潜力的开发商并不在少数。专家认为，运用这种战略，开发商不但营造出售价较低的开盘价，吸引了购房者的疯抢，借助媒体的力量传达出楼市热销的现状。而且还把位置不好的房子售出，这也以后在销售位置好的房源时，就可以顺理成章地提高售价，让购房人误以为此项目迅速**，而购房者则处于“买涨不买落”的心理跟风买房。 一房产策划经理向记者透露，开发商后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在太多的**。 营销手段二：饥饿营销 少推快跑制造人为房荒 “这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。 开发商拿出少量的房源加推，人为造成市场供不应求，房源紧张，房价趋涨的态势，再加上一些媒体的“软文”助力，购房者继而被引诱消费。业内人士透露，不少房地产项目在销售出40%左右的房子后，就会对购房人说：“房子都卖完了，等下期吧。”其实，这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。 营销手段三：明星效应 开发商借“星”揽客 有些开发商普遍喜欢借助“外力”。专家表示：“明星营销既满足了部分市民的追星梦，又使项目增加了来访量，效果可见一斑。而且，目前市场上营销同质化严重，开发商手中可以打的牌已经基本用尽，用明星代言的营销方式，空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星，用大明星的知名度，易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘，提高其本身的价值素质。”
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二手房买卖交易纠纷时常出现，如何才能在交易中避免掉入陷阱里，保障自身的利益呢？购买二手房注意事项有很多，下面小编就为大家总结了一些二手房交易中的陷阱，希望能使大家提高警惕，小心这些圈套。陷阱一房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。**直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。陷阱二出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人；如果房屋有多个共有人需要全体共有人，共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。陷阱三在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。陷阱四购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱五一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未来风险有充分预期，再决定是否购买。陷阱六如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。陷阱七为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。
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专项维修基金的问题：如我上所述，专项维修基金一般是包括在房价当中的，而不需要业主再另行缴纳。当然，我说的是“一般”情况，具体得依据你当地的相关规定。你可以向当地的建设局（或建委）等行政主管部门咨询此事宜，确认专项维修基金是否已包括在房价当中。
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新房需要缴纳的税费：1、契税：中心城区别墅类(含单体、联体)契税按4%征收；普通住房标准为按1.5%征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。2、住房维修基金：住宅维修基金按照2%标准交存，非住宅维修基金按照1%标准交存。商品住宅(含经济适用房和住宅小区内的非住宅及住宅小区外与单栋住宅结构相连的非住宅)维修基金交存标准为： 砖混结构住宅——49元/平方米 无电梯框架结构住宅——55元/平方米 有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/平方米 有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/平方米3、交易手续费：住宅3元/平方米；非住宅11元/平方米。4、房屋登记费：住宅80元/套；非住宅550元/件。5、证照印花税：5元/本。6、工本费：10元/本。
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