购房人在签订商品房买卖合同后可以退房吗 在哪些情形下可以选择退房

出现退房情况的原因归纳起来主要有三种：一是约定了退房条件，二是开发商违约，三是双方协议退房。 一、根据双方在合同中是否约定了退房条件，可以分以下三种情况讨论： 1、如果双方在售房合同中约定了退房条件，且满足了合同约定的退房条件时，业主**好还是先与开发商进行协商。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。并且一定要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。如协调未果再选择诉讼或仲裁。 2、如果业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。 3、对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。因为通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。 二、在开发商违约的情形下，根据退房发生的不同阶段可以分以下三种情况讨论： 1、如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。 采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。采用**、月供利息都可获赔在退房款方面，且在解除合同时应同时通知贷款银行。开发商应将**款及应付违约金支付给购房者，购房者银行贷款部分由开发商直接退还给银行。银行再与购房者解除合同。至于利息损失、保险费、银行律师费应从买卖双方的约定，如无约定，由购房者、开发商及银行三方协商解决。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 2、需要注意的是，如果买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果退房双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。 3、若购房者要求退房是在房屋竣工后且购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这时候就要涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题了。如开发商违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，开发商所代收的税费也应退还。如达不成协议购房者可向法院起诉。其中，这期间产生的折旧费应由业主补偿。值得注意的是，在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。 三、双方协议退房的情形 对于双方协议退房的一般不会发生争议，只要双方在协议中对退房后费用返还、费用补偿等细节问题约定明确就好。

从法律角度来看，商品房买卖合同中可以退房的情形主要包括：1. 开发商未按合同约定交付房屋；2. 房屋存在严重质量问题，影响居住安全；3. 开发商擅自变更规划、设计，影响房屋使用功能；4. 房屋实际面积与合同约定面积误差超过3%；5. 开发商未在约定时间内办理产权证。购房者在遇到上述情形时，有权要求解除合同并退房，以维护自身合法权益。

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选位置、问价钱、挑户型、看小区……这些繁琐的过程对于购房者来说并非易事。但经历过"退房"的人都说，相对于"退房"而言，这些麻烦和困难根本算不上什么。 退房是购房者和开发商都不愿出现的结果，但如果真的法定事由出现，购房者也要根据具体情况，斟酌是否有退房的依据。笔者将退房事宜简要归纳。  从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。 购房者可以要求退房的六种法定情形： 1、延期交付房屋。 这种情况是目前购房者**可能遇到的一种情况。到了开发商与购房者在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据规定,开发商经购房者催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房者就有权要求开发商退房。  2、开发商没有取得预售许可证明。 开发商销售正在建设中尚未竣工的商品房，必须向购房者出示《商品房预售许可证》。购房者在购房时，不仅要查验开发商是否具有《商品房预售许可证》，而且需注意以下事项：许可证上的售房单位名称与购房者签订的购房合同的销售名称是否一致；购买的房屋是否在商品房预售许可证允许的范围之内，二者如有出入，所购房屋将无法办理产权；应查验《商品房预售许可证》原件，以防开发商利用复印件欺骗消费者。 3、不能办理产权证。 由于开发商的原因,购房者在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,购房者就可以要求退房。或按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可以请求退房。 4、房屋面积误差超过3%。 如果交房时房屋的实测面积与商品房买卖合同约定面积的误差比绝对值超出3%,购房者可以提出退房。 5、房屋质量不合格。 因房屋主体结构质量不合格或者因房屋质量问题导致严重影响使用的,购房者可以提出退房。 6、房子存在抵押、第三人或拆迁安置情况。 如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押而未告知购房者,或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，购房者可以要求退房。

出现下列情况，购房者可以提出退房：1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%。 2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的 （故意隐瞒未取得预售许可证的除外）5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。 6.不能或不能按期办理产权过户的。 7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。 8.合同中约定的其它退房条件出现时。 9.延迟办理产权证构成违约，应予以赔偿。

买受人一旦与开发商签订了商品房买卖合同，除非具备法定或者合同约定的情形，开发商很难对买受人进行无条件退房。但如果出现以下八种情况，买受人可提出退房。　　第一，实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;　　第二，开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;　　第三，开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;　　第四，开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋(故意隐瞒未取得预售许可证的除外);　　第五，开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;　　第六，不能或不能按期办理产权过户的;　　第七，购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的;　　第八，合同中约定的其他退房条件出现时

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