商品房有哪些基本概念 商品房需要有哪些证哪些书

1、商品房预售许可证：是指商品房符合预售条件后，经房地产 开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发 企业进行商品房预售的书面证明文件。 2、返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款 的方式销售商品房的行为。建设部明令禁止这种销售方式。 3、售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代 为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 建设部规定未竣工的商品房不得售后包租。 4、预测面积，又称暂测面积、合同约定面积：是指在商品房预 售中，房地产开发企业或其委托的有资质的测绘部门根据设 计图纸计算出来的预售商品房面积。 5、实测面积，又可称产权登记面积：是指预售商品房竣工验收 后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确 认登记的房屋面积。 6、面积误差比：是指实测面积（产权登记面积）与预测面积 （合同约定面积）发生误差的比例。 7、套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用 面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。 8、分摊的公用建筑面积：分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积 ×公用建筑面积分摊系数。 9、代理销售：是指房地产开发企业委托具有房地产经济资格的 专业公司代为商品房销售的行为。 10、包销：一般是指房地产开发企业将其开发建设的房屋交由包 销人以房地产开发企业的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。 11、 维修基金（资金）：是指由房地产开发企业和购房人按一定标准交纳费用，存入专户银行，专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。 12、规划设计变更：房地产开发企业应当应当按照批准的规划、设计建设商品房，但由于建设工程的复杂性，在施工过程中，原有的一些规划设计可能商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向的变化，或者出现合同当事人约定的其他影响商品房质量及使用功能的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人可以选择解除合同或接受变更。 13、二书二证：一般指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。 14、大产证，即新建商品房初始登记后的房地产权证：是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。 15、小产证：即买卖转移登记后买受人取得的所购房屋的房地产权证。 上海创远律师事务所 张素晶 律师

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商品房的五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称五证。开放商这边有这个五证才可以开盘交易的。 您买的的房子交房后手上是有三证的分别是国有土地使用证，房屋所有权证，契证

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根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投入资金的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

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购商品房基本程序有：(1)选房。　　(2)签订认购书。　　签订认购书时，开发商往往要求购房者交纳定金。签订认购书并不是购房的必经程序，而是房地产交易领域的一种约定俗成的做法。　　(3)签订商品房买卖合同，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，应签订物业管理合同。签订商品房买卖合同是商品房交易过程中的一个重要环节，合同的内容集中体现了买卖双方的权利和义务，因此，购房者应慎重签订此合同，如果在商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，购房者应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。　　(4)办理商品房贷款或公积金贷款手续，与贷款银行或住房资 金管理中心签订贷款协议。　　(5)办理入住手续。　　在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购房者 办理交付手续，向购房者出示商品房质量验收合格证、《住宅质量 保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。　　(6)签订物业管理合同。购房者在购房时未签订物业管理合同的，在入住时，应与物业 管理公司签订物业管理合同。　　(7)办理产权过户手续，领取房产证。　　出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的 有关资料报产权登记机关备案，协助购房者办理权属登记手续，领取房产证。

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商品房的面积有以下五个部分：一、辅助面积。是指住宅建筑各层中不直接供住房生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所等。二、居住面积。是指住宅建筑面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。三、使用面积。是指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算住宅使用面积，过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用，采用使用面积的计算，可以比较直观地反映住宅的使用状况，也能比较全面地反映住宅所有权人的租赁关系，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。四、建筑面积。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。五、住宅的公用积。是指住宅楼内为住房方便出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层等所占面积的总和。开发商在出售商品房时要计算每户的建筑面积，存在公共面积分摊的问题。

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