商品房预售合同签订有什么注意事项 应具备哪些条款

  购房如何签订购房合同，注意点有哪些？ 在签订购房合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时购房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以至**后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订商品房买卖合同前，应对合同条款及专业术语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。工作室就合同主要条款说明如下： (1)关于房屋面积方面的条款按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照**高法院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。 (2)关于价格、收费、付款额等条款 价格条款应比较明确，应有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。 可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金。 建议购房者无论有无贷款的必要，**好争取加入此条款，留给自己一个冷静期。 (3)关于房屋质量的条款 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保修期等。 有些购房者认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题，而且还有住宅质量保证书和住宅使用说明书，这两书已对商品房质量的细节做了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此！ 商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和住宅使用说明书中关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。 墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等需要进行必要约定。(4) 关于售后物业管理的条款 这是购房者在签合同时容易忽略的内容。在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，签署相关协议，防止交房时物业管理公司变更物业费。 (5) 关于履行合同的期限和方法的条款 应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。(6) 关于产权登记的条款 由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权转移给买受人的书面报告以及缴纳的税单。 按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为20个工作日。北京刚刚规定把产权证办理的时间缩短为10个工作日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等。购房者应力争在合同中，将办理产权证的期限约定在国家规定的时间内。如果此期限时间过长，如365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，就会对购房者采用公积金贷款和尽快取得产权证有很大影响。 (7) 关于税费负担的条款 房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。 (8) 关于违约责任的条款 论坛包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第153条规定，不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。但开发商不能把自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意不可抗力在合同中是如何界定的。 现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在‰ ～1‰之间。 (9)关于不可抗力 签订合同时，注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。 出卖人有时提出以下免责条款，买受人**好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。 进行网上签约的时候，购房者要注意房产状态为可售时才可签约；在完成网上签约后，购房者一般可在次日查询此房产是否备案。 各地的网上签约程序会有不同。以南京为例，商品房预售合同网上签约的程序： (1)房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款； (2)经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号； (3)房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书； (4)楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元(套)商品房已预售。

①五证要齐全： ， 买房前一定要确认开发商是否，具有开发资质和预售许可；②当心空白条款有猫腻：，签合同的时候注意不要留空白③违约责任及赔偿约定要明晰：，比如何时交房、延迟交房该如何赔偿等，细节都要标注清楚； ④贷款批不下来处理方式：，在合同中约定好贷款批不下来怎么解决，如果是开发商的原因，应当无条件退还首付，如个人原因需要自行承担责任。

①签订购房合同注意应当仔细阅读本合同内容②应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件③应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积各是多少④购房者在签合同时一定要详细地把房屋的质量要求写进合同⑤合同中应该明确规定交房的装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时还应明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长来延迟交楼时间

网友提问： 律师，你好，我想了解一下签订商品房买卖合同的注意事项有哪些？ 宝鸡律师解答： 签订商品房买卖合同的注意事项： 许多购房者在房屋交付时才发现眼前的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远，或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖契约规定不清或者根本就没有作规定，无从追究开发商的责任。因此，认真签好商品房买卖契约，是保护自己合法利益的第一道屏障。 签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。 建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。 签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，**好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。 总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。 **后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。

九十年代以来，上海市购房者购买预售商品房，大都按要求使用官方推荐使用的示范文本来签署合同、这些示范文本前后共有95版、97版和现正在使用的2000版三种。2000版示范文本虽较前两种在规范商品房预售、保护购房者权益方面有不少改进，但正如前两个版本由于合同本身条款设计的缺陷，使其设计的文本条款还侧重于保护房产商的利益，这样就依然导致了房地产纠纷仍在不断增加。预售合同规定“以取得《住宅交付使用许可证》为交房条件”，购房害陷入两难境地 在笔者**近办理的个案中，张鸣先生的遭遇颇能说明问题。张鸣先生的儿子张杰长期生活在国外，他主要从事生物技术研究。几年前，张杰被上海市政府针对境外优秀人才回沪创业的优惠政策所吸引，萌发了回沪大干一番事业的想法，作为父亲的张鸣自然非常赞同儿子的这一打算。兵马未动，粮草先行，张杰决定先在上海购买一套房子。为此，父亲张鸣亲自在上海操办，跑了不少楼盘，通过筛选比较，相中了一套地段较好，位于市区正在建造的三室一厅的商品房。 签约时，售楼小姐拿出2000版《商品房预售合同》，只见上面大部分空格处开发商已作了填写，其主要条款约定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用许可证》为条件，并且开发商承诺在200i年12月31日前取得大产证，如到时不能取得大产证，张鸣有权单方面解除合同;如果张鸣选择单方面退房时，开发商将以总房价的10%予以赔偿。另外，开发商还与张鸣在合同的第五条中约定、当暂侧面积与实侧面积不一致时，选择按房屋每平方米建筑面积单价计算，多退少补。 起先，张鸣对开发商不选择以取得大产证为交房依据的条款设置心存疑虑，但售楼小姐很肯定地告诉老张，开发商只要取得《住宅交付使用许可证》就表示一定能取得大产证，我们签的预售合同是政府推荐的文本，不会有风险的。这一番解释打消了张鸣的顾虑，**后经张杰同意，张鸣以自己名义与开发商签订了《预售合同》。 签约后，开发商果然如期通知张鸣已经取得《住宅交付使用许可证》业主可以人住了，但对张鸣询问的房屋实测面积，开发商则表示房屋面积的实测工作正在进行，无法奉告。无奈之下张鸣只得验收房屋办理了交接钥匙手续，并通知儿子回沪与装演公司签订了包工包料总价为20万开人民币的装潢协议，对新居进行了豪华装修。 个月后新居装饰工程结束，张鸣想起办小产证事宜就找一开发商提出这 要求此时售楼小姐拿出房屋面积的实测报告，要求张鸣按多退少补的约定支付超出5平方米建筑面积部分的差价款共计人民币50000元;并告诉张鸣，要等到大产证办共后才能办理个人的小产权证，目前大产证还在办理这中、售楼小姐称老板正在努力，要张鸣安心等待。