什么小区会所 常年关着业主如何进去

买房之前开发商标榜着高档会所的配套，住进去全部都没有，都大门紧闭，从来不开。这个时候业主该怎么办呢？ 近日，家住某小区的张小姐很烦恼，其居住的小区是全装修酒店式社区，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已经达到了70%，当初售楼书上明确写着“酒店式服务管理，共享大社区双豪华会所等字样，并且明确标明“提供定购、美容、餐饮等服务功能”。然而，目前一期小区已经入住一年有余，二期也交房三四个月了，东、西两个会所依然空着，当初作为售楼处的东会所，里面仍然挂着售楼牌子，邻近小区物业处的西会所，竟然成了保安们的训练场。当初开发商的承诺如今迟迟不能兑现，不少业主对物业公司管理不满，拒交物业费。也有业主对会所对外营业不满，认为会所应属业主专享。 一、会所的产权归属问题 关于会所的产权问题，我国《物权法》草案三审稿中，曾对会所权属做出过如下规定：会所、车库、陆地的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的除建设单位能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有人共有。但**终出台的《物权法》，删除了这一规定。对于删除的理由，全国人大法律委员会回应为：实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主所有，从法律上讲，其理由是会所具有构造上及功能上的独立性，为开发商投资建设，开发商应当依法享有占有、使用、收益、处分的权利。上海市《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》明确规定：“会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。”“房地产开发企业出租、出售会所的，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。” 律师认为，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权单独申报，且办理了单独的产权证书，则会所产权应归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套申报，且会所面积也计入公摊面积，则会所的产权应归小区业主共有。 二、会所未兑现，业主应如何维权？ 开发商就商品房及相关设施所做的说明和许诺具体明确，应视为要约，该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。如果开发商未兑现，业主有权要求开发商履行其义务，否则开发商将承担违约责任。同时，业主亦可向有关部门举报该开发商，由政府相关部门对其作出限期改正的决定，并对其进行行政处罚。在此，提醒业主，切莫因会所不兑现而拒绝向物业公司缴纳物业费，因为拒交物业费的行为将会导致其承担违约责任。 三、业主买房前应如何规避类似情形? 业主在购房时一定要把小区规划写进《商品房预售合同》里，并有具体的约定及赔偿方式，如游泳池和会所不得向外营业、泳池及花园的面积大小等等，所有开发商承诺的东西都要明确约定在合同中，比如承诺的配套设施如**等，尤其是要求开发商不得主动提出把原规划的会所、花园等改变用途。

买房之前开发商标榜着高档会所的配套，住进去全部都没有，都大门紧闭，从来不开。这个时候业主该怎么办呢？ 近日，家住某小区的张小姐很烦恼，其居住的小区是全装修酒店式社区，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已经达到了70%，当初售楼书上明确写着“酒店式服务管理，共享大社区双豪华会所等字样，并且明确标明“提供定购、美容、餐饮等服务功能”。然而，目前一期小区已经入住一年有余，二期也交房三四个月了，东、西两个会所依然空着，当初作为售楼处的东会所，里面仍然挂着售楼牌子，邻近小区物业处的西会所，竟然成了保安们的训练场。当初开发商的承诺如今迟迟不能兑现，不少业主对物业公司管理不满，拒交物业费。也有业主对会所对外营业不满，认为会所应属业主专享。 一、会所的产权归属问题 关于会所的产权问题，我国《物权法》草案三审稿中，曾对会所权属做出过如下规定：会所、车库、陆地的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的除建设单位能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有人共有。但**终出台的《物权法》，删除了这一规定。对于删除的理由，全国人大法律委员会回应为：实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主所有，从法律上讲，其理由是会所具有构造上及功能上的独立性，为开发商投资建设，开发商应当依法享有占有、使用、收益、处分的权利。上海市《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》明确规定：“会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。”“房地产开发企业出租、出售会所的，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。” 律师认为，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权单独申报，且办理了单独的产权证书，则会所产权应归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套申报，且会所面积也计入公摊面积，则会所的产权应归小区业主共有。 二、会所未兑现，业主应如何维权？ 开发商就商品房及相关设施所做的说明和许诺具体明确，应视为要约，该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。如果开发商未兑现，业主有权要求开发商履行其义务，否则开发商将承担违约责任。同时，业主亦可向有关部门举报该开发商，由政府相关部门对其作出限期改正的决定，并对其进行行政处罚。在此，提醒业主，切莫因会所不兑现而拒绝向物业公司缴纳物业费，因为拒交物业费的行为将会导致其承担违约责任。 三、业主买房前应如何规避类似情形? 业主在购房时一定要把小区规划写进《商品房预售合同》里，并有具体的约定及赔偿方式，如游泳池和会所不得向外营业、泳池及花园的面积大小等等，所有开发商承诺的东西都要明确约定在合同中，比如承诺的配套设施如**等，尤其是要求开发商不得主动提出把原规划的会所、花园等改变用途。

案情： 某小区的业主俱乐部一直是老年人的“娱乐天堂”，不仅可以打牌聊天还可以健身，甚至在顶楼还有游泳池，而且只收一点茶水费，很公道。但就在几个月前，业主俱乐部却被商城中心取代，一楼墙体被敲碎，地上堆积着水泥、砖头，二楼有十几名工人正在刷漆、布管，装修现场一片繁忙。而三楼则已经装饰一新，俨然一个豪华的写字楼。有时候白天黑夜都在装修，很扰民。而且还有很多空调挂在外面，热气也会影响周边的住户。但更让业主们愤怒的是小区业主俱乐部的权属问题，他们认为，该业主俱乐部属于小区配套建筑，产权应归全体业主所有，未经业主同意不能擅自变卖或者变更使用功能。 小区物业处负责人却表示，这一建筑本来就属于营业性质的俱乐部，产权开始属于开发商，开发商破产以后，银行对其名下的物业进行了拍卖，产权落在厦门一私人老板手上，后来这位老板又将该建筑转手，但并不是转给现在的商城集团，现在使用该建筑的商城集团是从第三个产权人手上租来的。 **终了解才发现，该业主俱乐部性质为商业用途，并不是业主们所说的属于全体业主所有。 律师说法： 一般情况下，小区配套的会所不作为公摊面积由业主来负担，所以一般是作为独立的产权进行登记的，也就是产权是属于开发商的。而上述业主俱乐部既然能办下产权，就说明相关部门在权属的问题上已经很明确，房产证写谁就归谁。对于业主反对会所变更用途，小区在建设规划之初，如果对会所的性质有明确规定的，且楼盘在销售广告宣传时，突出是为业主服务的功能，在购房合同里也对服务性质有明确规定的，虽然产权归开发商，但在未经业主同意的情况下，如果擅自更改用途，也属于违约行为，侵害了购房者的利益，业主可以通过法律途径进行维权。 相关法律知识： 《商品住宅价格管理暂行办法》 第五条  商品住宅价格由下列项目构成： （一）成本 1、征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行； 2、勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算； 3、住宅建设、安装工程费：依据施工图预算计算； 4、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行； 5、管理费：以本款1到4项之和为基数的1—3%计算； 6、贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。 （二）利润 以本暂行办法第五条成本1至4项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。 （三）税金 按国家税法规定缴纳 （四）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。 第六条  下列费用不计入商品住宅价格： 1、非住宅小区级的公共建筑的建设费用； 2、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。

买房者在考量独立会所时，要观察会所的面积、规划、设计等方面。在湛江，常规功能的会所面积应该在2000平方米到4000平方米之间，更大面积的会所可以提供中西餐厅、酒店式公寓、商务会谈、健身中心、娱乐休闲、高级影院、雪茄红酒等更多高级功能，更好地满足整个区域的商业需求，相关配套也足以提升该片街区甚至整个区域的区位价值。

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原本因为楼下可能会有会所才买的房子，但是买完之后却被告知现在要变医院，对于这样的情况，业主应该怎么办？该以什么办法维护自己的权益。 “当初我们之所以买这里的房子，一个重要原因就是售楼中心在宣传时说，小区4号楼下将建一个带健身功能的会所。”13日，长春市民张先生说。张先生家住长春市庆丰路附近郡望安石小区，2013年他到售楼中心买房时，觉着报价并不便宜，但在宣传册上说，靠着路边的4号楼下房屋将建一个会所，售楼人员说，这个会所里会有健身设施供业主使用，正是因为这一点打动了他，才买了房子。 “自从我买房后，也没人来建这个会所。”张先生说，一星期前，来了一些施工人员给4号楼下装修，听物业和施工人员说，这里准备开一家民营医院。后来，他们在一家知名招聘网站上看到一则招聘信息，正是这个要建的医院招人，“这不和当初售楼时的宣传相违背了吗？”张先生说。 13日上午，记者来到该小区，看到小区4号楼靠路边处的楼前，堆放着装修材料，此时，一些业主正在楼前议论这件事儿。 “如果医院真的建成并开业，会给我们业主带来不少影响。”业主王女士说，首先，会打破小区的封闭性；其次，外来患者进入小区，如遇到传染病患者，会带来病菌；再就是医院会产生噪音。这些都会干扰到业主们正常的生活。所以，开医院对业主来讲弊大于利。 居民李女士说，现在要建医院，违背宣传初衷，所以，他们请相关部门能重视此事。 售楼中心工作人员介绍，小区4号楼一到三层的产权归地产公司，目前已经租给一名男子，准备开一个中医养生保健医院，如果租房人经营的项目违背了地产公司的初衷，地产公司也会考虑不租给他。 承租人说，当初地产公司告诉他们租的4号楼楼下房屋属于综合性商业用楼。 随后，新文化记者来到宽城区卫计局，工作人员介绍，小区楼下房屋要开医院的话，必须得到卫生部门审批。今年8月，因为该小区的申请材料齐全，他们就受理了，但由于目前有居民反对，所以，他们已经暂停办理此事，并要求停止对房屋进行施工。 律师：房企有告知义务 吉林吉翔律师事务所律师刘海波说，在现行的商品房预售制度下，房企有权对项目做出规划和设计变更，但应当履行报批和告知义务。房企宣传册上的广告构成商品房买卖合同的组成部分。如业主认为房企违约，在没有约定责任的情况下，有权提起民事诉讼。 另外，关于居民小区内商铺的经营业态以及能否设立民营医院，属于卫生部门行政审批范畴。