以出让方式取得国有土地使用权,是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付地价款,从而设立国有土地使用权。 以出让方式取得的国有土地使用权,具有占有、使用、收益权和一定程度的处分权,即可以依法通过买卖、赠与或其他方式将该土地使用权转让给他人,可以出租土地,可以设置抵押权。与这种土地使用权相适应,在该土地上建造的合法房屋和其他构筑物,也可以转让、出租或设置抵押权。以出让方式取得的国有土地使用权具有一定的发展权。出让国有土地的用途未经原批准部门同意,不得改变。经批准改变用途的,还须相应调整土地出让金。 一.以出让方式取得国有土地使用权的方式 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者协议的方式。 1、 拍卖出让。 这是指政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人, 在指定的时间和地点,组织符合条件的有意受让的国有土地使用权人到场,就拟出让地块公开叫价竞投,通过出让方叫价和受让方应价的多次竞投,按"价高者得"的原则,确定土地使用者的出让方式。 这种公开选择用地者的出让方式,可以提高出让的透明度,有利于投资者的公平竞争,适用于投资环境好、盈利大的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地。这种方式要求市场环境和出让宗地的条件较高,在国外较为普遍,但目前在我国应用不多。主要是由我国现行土地使用政策不规范、用地者取得土地渠道较多、地价压得相对较低等因素所致。 2、 招标出让。 这是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表,向多方土地使用者发出投标邀请,在规定的期限内,由符合条件的单位以书面形式投标,竞标该宗土地的使用权,招标小组通过对标书的评判,择优确定土地使用者的土地出让方式。招标一般分为公开招标和邀请招标两种方式。招标出让方式有限地引进了竞争机制,竞投各方的互相不知道底细的情况下,为了获得土地使用权。均会报出自己能承受的**高价格和**为杰出的设计方案。政府不得可以通过出让土地使用权获得较好的经济效益,而且通过选择用地者及其设计方案,可以**大限度地实现政府的土地利用意图。中标者不一定是出价**高的,但一般会是土地利用的社会效益**大的土地使用者。 招标方式一般适用于区域面积大、开发要求高或者将来受城市发展规划严格制约的大型或关键性项目用地。 3、 协议出让。 这是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表,与选定的受让方磋商用地条件及价款,达成协议并签订土地使用权出让合同,有偿出让土地使用权的方式。 其基本过程是土地使用者向土地使用权出让方索取地块的有关资料和文件,在规定的时间内提交包括土地开发建设方案、出让金额数及付款方式等内容的文件,出让方收到上述有关文件后,经过进一步协商,达成土地出让协议。 这种出让方式一般适用于高科技项目用地、普通住宅用地、文化、教育、卫生、体育、科研和市政公用设施等非盈利性的用地及政府批准的其他用地。在有偿用地初期,市场、投资等体制不健全的情况下,出让多采用协议方式。目前我国国有土地使用权出让方式基本以协议出让为主。
如何以协议方式出让国有土地使用权 有哪些相关的法律法规
136****9243 | 2016-06-07 11:26:19-
156****5650 浅谈以协议方式出让国有土地使用权法律问题 ○文/张枝梅 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定了出让国有土地使用权的方式为:协议、招标、拍卖。因此,以协议方式出让土地使用权作为出让土地使用权的法定方式之一,在实务操作和法律适用方面均具有其特殊性。国土资源部于2003年6月5日颁布,自2003年8月1日起施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称《规定》),为协议出让国有土地使用权提供了可操作性的法律依据,对规范我国目前及今后相当一段时间内的土地市场将起着重要的指导作用。笔者结合学习《规定》,浅谈几点以协议方式出让国有土地使用权的法律问题,与同仁交流。 ? 一、土地使用权出让的协议方式 ? 由于我国目前对集体所有土地的使用权出让、转让问题尚未规范,集体所有的土地只有依法被征用为国有土地之后才能出让。因此,我们平常所说的土地使用权出让就特指的是国有土地使用权出让。 ? 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ? 协议出让国有土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的协议方式,是指由市、县人民政府国土资源行政主管部门公布协议出让**低价及土地使用权出让计划,由土地使用权的有意需求者直接向出让方提出有偿使用土地的意思表示,由双方进行一对一的谈判和磋商,协商出让土地使用权的有关事宜,并达成一致意见的一种土地使用权出让方式。 ? 二、协议出让土地使用权的弊端 ? 从土地使用权有偿出让的实践来看,在土地使用制度改革之初,土地无偿使用开始向有偿使用转变时,一些市、县土地主管部门一般通过协议方式出让土地使用权。当时大部分使用者很难积累数量较多的资金在政府指定的地块、限定用途的条件下成为土地的有偿使用者。由于土地使用权的购买者是个别的,代表政府的土地管理部门只能通过与个别受让者以协议的方式进行使用权的出让。 协议出让方式较招标、拍卖出让方式而言,是土地出让的低级形式。这种形式虽然在某些方面具有适用性,但由于协议出让方式完全由出让人与受让人双方协商出让事宜,存在着受让人的单一性。故不能体现市场公开、竞争原则,实践中存在着一定的弊端。主要表现在:一是受行政干预比较大。如有的地方为吸引外来投资,往往采取低地价出让土地使用权的办法。二是容易造成国有土地资产收益流失。由于“关系地”、“人情地”的存在,在协议出让土地使用权时,随意减收或者免收土地使用权出让金,使国有土地资产收益流失,给国家造成经济损失。三是土地管理部门职能削弱。采取协议出让方式,双方谈判方式一般用时较长,反复地讨价还价,使购买者有可乘之机,长官意志和人际关系很容易发生作用,土地管理部门很难行使自己的职能,常使出让方丧失优势,国家应取得的经济利益轻易落入各种土地开发商手中,为土地使用权的投机提供了方便。因此,除某些特定范围的土地按法定的条件协议出让外,现阶段土地使用权的出让应尽量少用协议出让方式。 2016-06-07 11:31:19
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土地使用权出让,是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有:出让、划拨、转让。一、以出让方式取得国有土地使用权1、内涵:土地使用权出让,是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、出让方式:招标、拍卖、挂牌、协议。3、年限:土地使用权出让**高年限:居住用地七十年,工业用地五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年,综合或者其他用地五十年。
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土地使用权出让,是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有:出让、划拨、转让。一、以出让方式取得国有土地使用权1、内涵:土地使用权出让,是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、出让方式:招标、拍卖、挂牌、协议。3、年限:土地使用权出让**高年限:居住用地七十年,工业用地五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年,综合或者其他用地五十年。
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发文单位:济南市人大常委会 发布日期:2001-6-15 执行日期:2001-6-15 失效日期:2005-5-27 第一章 总则 第二章 土地使用权出让合同 第三章 土地使用权出让费用 第四章 土地使用权出让方式及程序 第五章 土地使用权 第六章 法律责任 第七章 附则 第一章 总则 第一条 为了加强城镇国有土地使用权出让管理,规范土地使用权出让行为,合理开发、利用、经营土地,节约、保护土地资源,根据国家和省法律、法规的有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。 第二条 本市市区、县(市)城区、建制镇、工矿区范围内国有土地使用权的出让,适用本办法。 第三条 市土地管理部门主管全市国有土地使用权出让管理工作。县(市)土地管理部门负责本辖区内国有土地使用权出让管理工作。 第四条 任何单位和个人,均可依照本办法的规定取得土地使用权,按照出让合同约定开发、利用、经营土地,其合法权益受法律保护。 第五条 土地使用权出让年度供应计划,由土地管理部门会同城市规划、建设、计划等有关部门,根据城市规划、经济和社会发展计划制定,报经上一级人民政府批准后,由土地管理部门组织实施。 出让用于房地产开发的每幅地块、用途、年限和其他条件,由土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,报经有批准权的人民政府批准后,由土地管理部门实施。 第六条 集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方可出让土地使用权。 依法征为国有的非农业用地,出让给原集体经济组织,可以将征地费充抵本办法规定的土地使用权出让应当交付的其他费用,但房地产开发用地除外。 第七条 土地使用权出让**高年限按下列用途确定: (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或其他用地五十年。 第八条 依照本办法取得的土地使用权,可以依法转让、出租、抵押。 第九条 任何单位和个人不得擅自转让以行政划拨方式取得的土地使用权。确需转让的,按照有关法律、法规办理。 第二章 土地使用权出让合同 第十条 出让土地使用权,土地管理部门应与土地使用者签订出让合同。土地使用者委托他人代签出让合同的,代理人应当向土地管理部门提交委托人出具的授权委托书。需要公证或认证的,按有关规定办理。
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中华人民共和国国土资源部令 第21号 《协议出让国有土地使用权规定》,已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过,现予发布,自2003年8月1日起施行。 部长 田凤山 2003年6月11日 第一条 为加强国有土地资产管理,优化土地资源配置,规范协议出让国有土地使用权行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》,制定本规定。 第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的,适用本规定。 本规定所称协议出让国有土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第三条 出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。 第四条 协议出让国有土地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的**低价。 第五条 协议出让**低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和?有基准地价的地区,协议出让**低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 低于**低价时国有土地使用权不得出让。 第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让**低价,报同级人民政府批准后公布,由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。 第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报同级人民政府批准后组织实施。 国有土地使用权出让计划经批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。 因特殊原因,需要对国有土地使用权出让计划进行调整的,应当报原批准机关批准,并按照前款规定及时向社会公布。 国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。 第八条 国有土地使用权出让计划公布后,需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划,在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内,向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。