房“囧”有哪些需要注意的问题 如何避免购房的陷阱

签署购房合同须知一、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开，之前开发商要免费提供液化气灌。三、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定不合理。四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。

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签订购房合同八大注意事项第一项：关于五证陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。第二项：关于公摊面积陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。第三项：关于房产证陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。第四项：关于书面通知陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。第五项：关于所售房屋的坐落位置陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。第六项：关于所售房屋的抵押陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。第七项：关于物业管理公约陷阱：《物业管理条例》明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。第八项：关于各方责任范围陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

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买房对广大市民来说是件大事儿所签订的房屋买卖合同是消费者的购买依据，也是双方权利义务的划分和未来的法律凭证。签合同需要注意一些什么，对于新手购房者尤其重要。 补充协议需平等协商 市民在购房与开发商签订商品房买卖合同时，经常被开发商要求签订一个补充文本，有的条款明显是对开发商有利，可又不许更改，让购房者左右为难。 开发商起草的商品房买卖合同补充文本是商品房买卖合同的一部分，根据《中华人民共和国合同法》的规定：买卖双方签订的合同或补充协议应当是建立在双方地位平等、意思表示真实自愿的基础上，经双方协商一致达成的内容。因此，开发商起草的买卖合同补充文本不能修改是没有法律依据的。 购房者认为开发商提供的商品房买卖合同和补充协议不合理可与开发商协商要求改正。如购房者与开发商无法协商一致，购房者有权拒绝签订商品房买卖合同或补充协议。 特别提醒：在签订商品房买卖合同之前应当要求开发商将准备签订的商品房买卖合同和要签订的补充协议全部事先提供给购房者，购房者要对即将签订的商品房买卖合同和补充协议进行阅读和全面了解。 买卖合同内容要全 一些市民在购房时与开发商签订认购协议书，也交了部分房款，这一纸协议是否具有商品房买卖合同的效力，购房者常常疑惑不解。 现实中存在大量购房者与开发商只签订了商品房的认购、订购、预订等协议。这些协议是否具有商品房买卖合同的效力，主要看这些认购、订购、预订等协议是否具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，且开发商是否已经按照约定收受购房款，如果具备上述条件，该协议应当认定为《商品房买卖合同》。 一般商品房买卖合同通常应当具备以下合同内容：当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方约定他事项。 五种情况可单方解除合同 《商品房买卖合同》签订后，也可能出现这样或那样的问题，比如房屋面积增加、办房证超时限等，是否可单独解除合同? 具有以下情形之一，导致《商品房买卖合同》的目的不能实现、无法取得房屋的，购房者可以请求解除合同。 1、商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;2、商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人;3、开发商迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外;4、交付的房屋的面积与合同约定的面积误差比绝对值大于3%;5、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记。

买房的时候会遭遇哪些陷阱呢？很多购房者是初次置业，买房之前没做充足的准备，落入购房陷阱是很难避免的，鉴于此，搜房网房天下今天就来跟大家分享一下买房过程中**常见的那些陷阱以及避免落入陷阱的方法。 买房过程中经常会遇到的陷阱有哪些呢？ 1、 赠送面积可能存假 很多开发商会打着赠送房屋面积的旗号招揽购房者，但是**后验房的时候却发现并没有赠送面积，这只是开发商的营销手段而已，那我们怎么来避免落入这种陷阱呢？ 购房者在签订合同时，对于合同条款的内容一定要仔细查看，要求合同中要包含开发商口头承诺的优惠、合同里承诺赠送的面积是否合法、是否与规划相符。 2、定金收取陷阱 很多购房者在房屋中介的鼓动之下轻易就缴纳了定金，但是这里需要注意的是，根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方如果不履行合同，无权要求对方返还定金。这就要求购房者在缴纳定金之前一定要考虑仔细，因为即使后悔定金也不能要回了。 还有一部分购房者在中介的劝说下缴纳了部分定金，这种情况下一定要在规定的时间内补齐剩余定金，如果购房者在约定的时间内未能前来，所付的定金就不予退还。因此，购房者无论缴纳小定、还是大定时都应谨慎，不要轻易缴钱而陷于被动。 3、 样板房面积增大 很多开发商都会在样板房上做手脚，为了使样板房看起来面积更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些，所以购房者在看房的时候，一定要对房屋的面积进行实际测量，避免被开发商的花招蒙蔽了双眼。 除此之外，我们还可以从哪些方面来规避购房陷阱呢？ 1、 买房前做好充足的准备 对于买房时要注意的事项提前了解清楚，在购房的时候，要注意的细节一样都不能落。当前的房产市场行情、房屋的产权问题、未来区域的发展规划等，这些问题都是重中之重。 2、 选择正规的开发商 要选择规模大、诚信度高的开发商，这样遭遇购房陷阱的几率更小。 3、 提前了解行情 房产投资是一笔不小的资金，很多家庭来说甚至是投入了全部身家，所以老板姓买房亏不起。想要避免房屋的贬值，一定要对市场行情多做了解，能有基本的判断，为了防止购买后房屋空置的现象发生还应该同时咨询房屋租赁市场，以防房屋空置带来的损失。

买房前1、虚假宣传消费者在买房前的第一手资料往往是项目广告。表面上看，所谓宣传失真是消费者和开发商之间信息不对称，造成双方之间的误解，而背后藏着的却是开发商过于失真的营销包装严重误导消费者，这是涉嫌违反。消费者在购房时，要理性看待房地产广告，它只能作为一种参考资料，不要盲信盲从。购房者应看清买房陷阱，到实地进行察看、同时要保留广告单、楼花等宣传资料，日后开发商若不兑现，这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。建议广大购房者掌握好二者的区别。2、缴纳诚意金买房注意事项就是看好自己的钱。诚意金是开发商取得《商品房预售许可证》之前客户收取的资金。其实，在中并无诚意金一说。从法律意义上说，开发商向消费者收取诚意金是一种违法行为。但是，大家认为缴纳诚意金换购房折扣划得来。然而，“这种折扣没有任何实际意义。甚至，折扣价比原价还要高。”业内人士表示。据了解，诚意金缴纳比例是销售定价的重要依据。在操作上，开发商从缴纳诚意金到正式销售有时间差，而这为开发商提供了操作空间。缴纳诚意金,没有享受购房服务。对于购房者来说这是十分不公平的。”3、捂盘惜售开发商用捂盘惜售的办法使利润**大化的花招早已存在，并伴随着楼市的火爆而愈发严重。“捂盘惜售”从字面意思理解，应该是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”。从房地产销售来看，这种说法有点滑稽，因为还没有哪个开发商会“把房子存着，舍不得”把房子拿出来卖。实现销售是开发商的**终目的，但是选择何时销售则是开发商的一个销售手段，捂盘惜售所反映的本质是开发商对销售时机和推售节奏的选择。但被动的是，消费者遇到捂盘行为往往束手无策，只能坐看房价上涨。

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