“五证二书”是什么 它们有哪些作用

房产五证保障买房合规，两书指导居住与维护。缺一不可。

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购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 “五证”中**重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

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五证一书是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、房地产开发企业资格证书《国有土地使用证》-市国土资源局核发- 中国大陆所有土地视为国有，取得此证才表明受政府允许使用该块土地。《建设用地规划许可证》-市住建局核发- 建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》-市住建局核发- 建案蓝图符合安全法规。《建筑工程施工许可证》-市住建局核发- 施工单位有建筑业资质，是将来房屋权属登记的主要依据之一。《商品房销售许可证》-房屋管理局核发- 可以合法收取房屋款项证明。

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买房如果遇到质量问题、合同纠纷、房屋面积欺诈、物业服务纠纷等，那糟心的可不是一点点了。遇到这些问题该怎么应对，有没有办法提前预防，今天房圈儿就和您聊聊买房中不得不注意的几点事项。 房屋质量问题排第一 据中消协数据，2014年全年共接到房产及建材类投诉24599件，焦点主要集中在房屋质量问题、合同纠纷、房屋面积欺诈、物业服务纠纷等方面。其中涉及质量问题投诉达49.1%，占据了投诉数的“半壁江山”。作为普通购房者，如何才能避开**令人头疼的房屋质量问题，不花冤枉钱呢？ 途径一：选择品牌房企。通常情况下，知名房企与大型建设集团保持着长期、稳定的合作，而后者的工程质量管理标准往往是高于国家标准的，可以从源头上保证房屋的质量安全。而一些中小规模的施工单位不排除有将工程二次外包的情况，导致工程质量“缩水”，类似的案例在日常报道中并不少见，值得购房者留心。 途径二：收房时聘请专业验房师。房子到了交付期，开发商会通知准业主们前去收房，这时建议购房者可以带个有经验的验房师傅去，用专业的工具，测出不好的地方让开发商整改。 通常情况下，专业的验房师会在有问题的地方用粉笔做记号，结束时出具一份房屋质检档案表，如果室内存在墙面空鼓、地面平整度偏差、地面净高偏差等问题可以被发现并记录下来。 业内人士表示，像客厅地面净高偏差、地面空鼓现象，还有客厅空调孔被阳台雨水管挡住等都属于设计分工没做好，算施工通病，整改起来还相对容易。如果碰到楼板下垂、贯穿性裂缝、外墙漏水的问题，估计就难办了。而这些专业性强的问题，一般购房者是发现不了的，因此花点钱聘请专业验房师显得很有必要。 看清“五证二书”是关键 即使不买房的人，对于“五证齐全”也不陌生。然而实际操作中，很多购房者却往往盯着房价、户型，忽视了房地产资质这一关键性因素。购买过程中，一旦遇到无良开发商或市场清理违规项目等情形，交完钱却拿不到房的状况便会尾随而至。 看清“五证”，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。而“五证”中主要看“两证”，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，有了这两证，一般原则上就没有问题，尤其是预售许可证。 需要提醒的是，查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。 此外，有部分开发商领取的是临时土地使用证，意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。签合同前，建议购房者一定要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利地办理产权证。 而“两书”是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 置业功课提前修 “小产权房”价格再便宜也不能买。对于小产权房问题，国土资源部相关负责人此前就表示，小产权房就是违法的存在，所以永远不会被“转正”。所以，小产权房并不会因为不动产统一登记而变得合法。 提醒各位购房者注意，不动产登记可能会引发一批持有小产权房的房屋所有者低价抛售，在买房时一定要擦亮眼睛，切勿为了贪便宜买到没有房产证的房子，使自身利益受到损害。 户型选择很重要。老话说“鞋子搁不搁脚，只有自己知道”。户型的好坏直接决定了将来居住的舒适度。选择户型时，购房者除了要看规划图和沙盘，还应当特别注意内部空间的规划、布局，以免事后遗憾，影响居住效果。 贷款约定要谨慎。签订购房合同时，尤其碰到政策多变的时期，买家要谨慎签订合同。有两点尤其重要，一是约定贷款按揭办不下来时的处理方式，二是约定对双方公平的违约责任及合同解除条件。贷款约定越谨慎，日后在贷款政策出现变化时发生纠纷的可能性越小。

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“五证”中**重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 1．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9.其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。 预售许可证 商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。其主要内容有：预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。