石家庄市国有土地交易市场有哪些具体规则

土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告**低交易价和其他交易条件。 土地挂牌 挂牌是土地公开出让的重要方式。挂牌出让国有土地使用权（简称土地挂牌），是指通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。 石家庄市国有土地使用权挂牌公开交易规则 第一条 为进一步深化土地使用制度改革，加强廉政建设，建立健全公开、公平、公正的土地交易市场，规范土地交易行为，结合我市实际，制定本规则。 第二条 本规则所称挂牌公开交易是指由市土地行政主管部门组织实施，在规定的时间和地点公示地块的基本情况、竞买规则等内容，竞买人轮番报价，按价高者得的原则确定中买人的国有土地使用权交易方式。挂牌公开交易适用于出让、租赁、转让。 第三条 国有土地使用权除以招标、拍卖方式出让、租赁、转让外，具有下列情形之一的，应当以挂牌公开交易方式进行交易： （1）市政府储备的土地，应依法有偿供应的； （2）未纳入市政府土地储备库的，市人民政府认定的特困国有企业需要处置土地的； （3）在不改变土地使用用途，容积率等土地使用条件下，委托转让以出让方式取得土地使用权的； （4）以出让方式取得土地使用权，委托整体转让房地产的。 第四条 挂牌公开交易时，土地的基本情况应在石家庄市地产交易市场公示栏公示。公示内容包括报价期限、地块位置、土地面积、土地用途、使用年限、容积率、**低交易价、当前报价等，报价期限根据土地面积大小等具体情况确定，一般在5个工作日内，特殊情况可适当延长。 第五条 挂牌公开交易的程序： （1）拟定挂牌公开交易的地块； （2）拟定挂牌公开交易方案，报市政府审批； （3）经批准可以挂牌公开交易的地块在报刊上公告，并在地产交易市场交易厅公示，地块面积3333.34平方米（5亩）以下的，只在地产交易市场厅公示； （4）有意受让单位索取有关竞买文件； （5）有意受让单位，持下列资料报名登记： a受让申请书； b董事会或股东会等其他权力机构（非股份制企业有权决定机构）关于受让土地事宜的决议及委托代理人的授权文件（附委托代理人的身份证明）； c有效的营业执照副本复印件； d房地产开发企业资质证明复印件； e其他需要提供的资料； f《报价承诺书》。《报价承诺书》的格式和内容由市土地行政主管部门统一印 制。 g竞买文件规定的数额履约保证金。未能受让土地使用权单位的履约保证金，在报价截止日期后两个工作日内如数退还（不计利息），受让土地使用权单位的保证金可在交纳**后一期土地出让金时冲抵。 （6）及时公布当前报价和竞买人。 （7）报价时间截止后，按第六条的规则确定中买人，在公证人员的公证下，当场宣布交易结果。 （8）成交之日，市土地行政主管部门与中买人签署《挂牌公开交易成交确认书》； （9）签署《挂牌公开交易成交确认书》后，出让国有土地使用权的，市土地行政主管部门与中买人签订《国有土地使用权出让（租赁）合同》；委托转让国有土地使用权的，转让人与中买人签订《国有土地使用权转让合同》。 第六条 报价期限结束后，按照价高者得的原则确定中买人。市土地行政主管部门根据土地市场状况和地块的具体情况制定细则。 第七条 **低交易价的确定方法。 属于第三条（1）、（2）项情形的，挂牌交易价格由市土地行政主管部门依据地价评估结果，充分考虑政府产业政策、地价政策等综合因素确定； 属于第三条（3）、（4）项情形的，挂牌交易价格由委托单位确定。 第八条 中买人拒不签署《成交确认书》或逾期不签订《出让合同》的，市土地行政主管部门不予退还履约保证金。 第九条 受让人有提供虚假竞买文件等违反法律、法规行为的，市土地行政主管部门有权解除《国有土地使用权出让合同》，收回土地使用权，不予退还履约保证金，并对该单位依法进行处罚。 第十条 采用综合评定，分值高者得或先交清地价款者得等原则确定中买人的，参照本规则执行。 第十一条 本规则的解释权归市土地管理局。 第十二条 本规则自2001年11月16日起施行。

一、 营业税及附加（出让方）：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税（双方）：1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。三、土地增值税（出让方）：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。购买挂牌出让的土地是否还要缴纳土地使用税城镇土地使用税暂行条例第九条第一款规定：新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。这是基于上世纪八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的规定。随着我国土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步规范，目前土地出让的主要方式是，由地方土地储备中心征用土地，经过前期开发，然后以招标、拍卖、挂牌等方式出让给土地使用人。因此，财税〔2006〕186号文件规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。目前，地方土地储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式，一种方式是由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发成本费用的一部分，体现在招拍挂的价格当中；另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。对后一种情形，需要进一步明确纳税义务发生时间的政策适用问题。

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根据《土地管理法》，1995年的《土地登记规则》，《物权法》，2008年国土局40号令《土地登记办法》等规定，以出让等有偿方式取得国有土地使用权的单位，按照合同要求完成开发后，在合同允许转让或抵押的前提下。若将土地使用权转让或者抵押等活动的，要在规定的时间内对土地使用权进行变更登记。所以不是只有转让要变更登记，抵押也要做变更登记。

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1．买卖作为土地使用权转让的**广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。2．抵债抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。3．交换以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。4．作价入股作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。5．合建在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。6．赠予赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给**使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。7．继承在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。

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一、营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 二、印花税和契税(双方)： 1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。 三、土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 为计算方便，可以通过速算公式计算： 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。 一、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。 2、契税。按成交价格的3%缴纳。 3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。 4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。 二、土地出让环节 1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。 2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。

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