售楼小姐销售房屋的常见招数有哪些 如何避免落入陷阱

买房时，你上当了吗？被忽悠了吗？开发商惯用的销售手段你知道多少？揭秘开发商销售房屋常见的十大陷阱和购房者买房须知的六大事项。 开发商销售房屋常见的十大陷阱 一、诱人的“价格陷阱” 房价的高低一直是购房者**为敏感的一个话题，商品房的广告中常会有一个诱人的起价，如**低价××元/平方米起，实际上这个价格的房子根本就不存在，只不过是开发商为了博人眼球，吸引人购买而采取的一种促销手段而已。 二、动人的“零**”买房 “零**、低**”重出江湖，在低迷的房地产市场兴起了一阵“低**”“零**” 风潮。由于实际上的“零**”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是通过虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得**款，那么开发商和购房者签订的合同也存在较多法律争议和法律风险。 　 　三、赏心悦目的“样板房” 样板房的作用在于让购房者身临其境地感受房屋的布置、摆设、空间、氛围等，样板房是决定购房者是否购买的重要因素之一，因此，开放商房往往不惜投入巨资装修样板房，有的甚至将样板房的面积做得更大一些，但购房者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。 　 四、严重缩水的“精装房” 由于精装房市场前景巨大，省时省力的精装修房，成了不少购房者的首选，许多房企纷纷转战精装市场。然而，事实上，精装房却频现问题。有的开发商以各种原因为借口，在实际交付后，对装修建材的品牌或型号进行调整，使精装变劣装、精装变“惊装”。 五、环境绿化陷阱 房地产广告中“绿化率”是一个提及率很高的词。在绿化率的后面，常常后缀着低至30%，高至60%，甚至有开发商打出绿化率100%的数字，使人很容易从这个简单的数字，想像到整个小区满目的绿色。 如果商品房销售广告和宣传资料说明和允诺的内容是具体确定的，如“小区绿化率达到60%”，这个说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反该说明或允诺的，应当承担违约责任。 六、位置距离陷阱 “距市中心仅20分钟”、“离地铁站仅10分钟”、“距某商业中心仅5分钟”……给潜在购房者造就出一种近在咫尺的距离感，这样的广告语经常出现在开发商的楼盘广告上。然而广告语中的距离并不代表实际距离，当购房者入住后，往往发现开放商在广告上说的距离某某地点10分钟即达甚至要花超过半个小时才能到达。 七、配套设施陷阱 为了生活的便利舒适，购房者在买房之时，有时会将房屋周边是否有医院，小区里是否有公共游泳池，小区旁边是否有大型超市或商场等因素作为购房的重要条件。开发商通常抓住购房者者看重房屋地理区位优势及配套的软件服务的消费心理，在楼盘的广告中进行夸大或虚假宣传，而实际交付房产的小区环境、配套设施与原介绍的广告宣传内容相差甚远。 八、买房即上名校 学区房优势一直是开发商用来吸引购房者的一大法宝，但其中不乏部分开发商以此为广告噱头，“买房即上名校”宣传语背后却暗藏猫腻。如，有些楼盘一期、二期、三期学区房大不同，但是在打广告时不会明确提出来。有部分购房者对此并不是十分了解，在销售顾问诱导下，买了该楼盘二期、三期，结果却失去了心仪**的机会。又如，有些楼盘开发商承诺的学区房有时间限制。 九、买房赠送面积 虽然早已有明文规定将对赠送空间面积及其比例做出严格限制，但考虑到报规批复后在建、流入市场的时间差，如今的房地产市场仍是可见赠送空间的身影。由于购房者对于赠送面积并不是特别了解，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台、地下室、飘窗甚至管道井等算作赠送面积，五花八门，不一而足。 10、 饥饿营销，制造热销房荒的假象 “这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。开发商拿出少量的房源加推，人为造成市场供不应求，房源紧张，房价趋涨的态势，再加上一些媒体的“软文”助力，购房者继而被引诱消费。 购房者买房须知的六大事项 购房者应理性的看待广告内容，不要只听开发商一面之词，要注意以下几点： 　1、不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，把广告写进购房合同。 2、收集与查证关于所购房屋的信息。 若确定购买，到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询。 3、要多多动腿亲自核实。 楼盘实际位置去看，多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。规划等还可以向当地规划门咨询核实，并要求将期待的规范设施写进合同。 4、尽量达成书面约定。消费者购买“精装房”、“学区房”、或者对小区的配套设施有要求时，**好在合同中，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。 5、注意证据的收集。对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，购房者应妥善保存。 6、注意合同中的免责条款。一般协议里有“**终交付以政府规划或**终确定的示意图为准”类似的字眼，购房者在签订的时候需谨慎。 以上就是在我们买房过程中常见的一些销售陷阱以及买房过程中需要注意的相关事项。在买房过程中，开发商往往为了促进销售，采用一些虚假信息，吸引消费者购买，本来就急于买房的消费者在开发商的各种糖衣炮弹下，一时头脑发热没有理性考虑而冲动购买，事后造成自己维权难的局面。

购房者应理性的看待广告内容，不要只听开发商一面之词；在购房过程中要注意收集开发商宣传册、视频、样板房照片以及小区的规划图，这些都可以作为日后维权的证据；而关于广告宣传中承诺的配套设施、小区绿化、户型设计等问题，应要求开发商将其写入合同约定条款中。看看以下6条内容，购房者须知。 1、不要轻信开发商的广告宣传。 要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。把广告写进购房合同。直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。 2、收集与查证关于所购房屋的信息。 购房者在买房之前要持理性的态度，若确定购买，到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询，一般小区的消息在房管部门和建设部门有相应的公示，购房者也可以向相关部门具体科室咨询。 3、要多多动腿亲自核实。 对于普通居民来说，购房是人生中一件大事，本就应该慎之又慎。现在的房地产宣传大多存有水分，不要轻信开发商的宣传和口头承诺，应该到楼盘实际位置去看，多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。规划等还可以向当地规划门咨询核实，并要求将期待的规范设施写进合同。 4、尽量达成书面约定。 消费者购买“精装房”、“学区房”、或者对小区的配套设施有要求时，**好在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务，“学区房”关于保证买房一定能让孩子就读名校，以及违约后的赔偿等内容。将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。 5、注意证据的收集。 对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，购房者应妥善保存。签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中，这些都可以作为日后维权的证据。 6、注意合同中的免责条款。 一般协议里有“**终交付以政府规划或**终确定的示意图为准”类似的字眼，购房者在签订的时候需谨慎，因为一旦签订，将来面临着即时其存在不实宣传或虚假宣传或者欺诈宣传的情况下维权时会存在一些障碍。 看了小编总结的如上6条内容，希望能够让更多购房者“识得庐山真面目”，在买房时练就火眼金睛，买到称心如意的房子。

面对变化莫测的楼市，面对摇曳多姿的广告，就连许多地产老手都会被忽悠，菜鸟们想买房更是步步惊心，一不小心的话，辛苦积攒的钱化为满肚的怨气不说，还无处话凄凉。所以我们在此揭开楼市十大谎言的华丽外装，还原您所不知道的真相！ 谎言一：优惠力度非常大，错过后悔一辈子！ “**先x名可享受xx优惠”、“**后xx套房源，机不可失”、“优惠仅限这几天”。这是**常见的谎言之一，这类谎言极容易营造出一种紧张的氛围，似乎现在错过便是永远，促使客户在这种紧张氛围的作用下立马掏钱买房。这类谎言，没有经验的购房者**容易中招，建议购房者在买房时一定要“稳住”，可以向售楼小姐要 “销控本”查看，也可上相关网站查询是否属实。值得一提的是，在开盘做活动期间，一般没有特别好的户型或者楼层可供你选择，好的户型和楼层一般都会被保 留，普通消费者很难拿到又便宜又好的房源。 谎言二：均价XXXX元起，全城**低，没有再低！ “均价XXXX元/平方米起”、“全城**低价XXXX元起”，开发商打出这样的广告无疑是**吸引客户眼球的，客户看到广告上的数字是自己可以接受的，便兴冲冲地跑去售楼部，咨询一番被告知“这类房源只有几套已经售完，你可以看其他户型”。 针对这类“起”字谎言，购房者一定要注意甄别，别陷入开发商的文字游戏中。正如2014年闹得沸沸扬扬的1888元/m³成都立方定价，噱头十足，晃眼一看犹如回到十年前，购房者兴冲冲跑去售楼部，才知道掉进了文字的陷阱，业内更是对此事恶评如潮，究竟是戏耍了谁的智商？ 谎言三： 不只低价，还有超大超大赠送面积哦！ “买xx平米即送xx面积”，这类谎言通常是开发商为了达到既不降价又能拉动销售的目的，大玩“赠送面积”花招。开发商赠送面积手法有 “偷面积”、“违建面积”、“侵权面积”等。 赠 送面积的前提是赠送人拥有合法产权且赠送面积合法，部分赠送面积属于违建、侵权，其赠送行为均属无效。不少消费者被开发商打出的噱头吸引从而“一掷千 金”，等实际拿到手的时候，直呼“上当”，才知道所谓的赠送，不是阳台的一个角落，就是客厅的异型空间，不能站不能坐，食之无味，弃之可惜。 谎言四：配套齐全，规划完善，完美呈现！ “和名校做邻居”、“出门就是大型购物中心”，很多楼盘的售楼小姐会向购房者强调该楼盘的设施配套、绿化率、周边环境、交通、幼儿园、**、高校等，不断向购 房者构筑一副美好的蓝图：未来这里将会成为大型生活社区，繁华的商业区，且离校近方便小孩上学，**潜力巨大等等。 是否有**，这是教委说了算，商业区**后发现一切只是“梦一场”。某楼盘有一项目，从亮相时置业顾问就把胸脯拍得“嘭嘭”响，一会儿是超大商业配套，一会儿是超快交通配套，谁知从一期到快封盘了，十年过去了传说中的配套还只是传说，独留购房者黯然神伤。 谎言五：稀缺地铁上盖物业！ “离地铁站仅10分钟”、“到市中心只要15分钟”，诸如此类的用词不时会出现在各个楼盘的广告上，并且在项目规划图上也会把周边显著的建筑标示出来，但是纸上距离并不等于实际距离。乍一看，周边交通方便，配套齐全，实际却不尽然。 不少楼盘都会打出“地铁房”来吸引购房者，实际上距离地铁站好几公里远。据了解，距离地铁站点步行5分钟内的房子，才能被称为“地铁房”或“正地铁 房”，10分钟内为“准地铁房”，15分钟内则为“近地铁房”，一个正常人步行1公里的路程所花的时间大概为15分钟，换言之距离地铁站口约1公里的楼盘，才能算做“地铁房”。遇到此类情况，购房者一定要亲自核实，对交通、配套等实地考察一番再做决定。 谎言六：房子永远是**的！ 这话一点也不陌生，事实上有不少人都是抱着房子**的信念去购买，把房产当做投资品。住房产品不同于其他产品，既是消费品又属于投资品，**近几年房地产市场之属于如此景气，房价犹如脱缰的野马般飞速攀升，其原因在于投资客利用银行信贷炒房所致。 然而在市场进入白银时代的当下，面对高额贷款利率和低回报，住宅早已不是**佳的投资选择。又或者试想一下，未来几乎人手一套或者几套房产，房产还会那么稀缺吗？如果买房成了稀松平常的事情，你认为房价还会**吗？ 谎言七：要快！因为我们快卖完了！ 当你去售楼部咨询被告知“楼盘已卖完”，置业顾问会让你赶紧走吗？事实上他们是不会的，他们会留下你的联系方式，过几天就会联系你，告知“我们新推出了一批房源”。为何房子总是卖完了？这是一种营销方式——饥饿营销。 小米手机问世，各种抢购风潮不断。开发商依靠制造供不应求的假象吸引消费者的注意，以达到降低成本、增加销量的目的，加上消费者与生俱来的好奇和逆反心理，让营销效果非常显著。 谎言八：专家都看好的楼盘！ 不知从何开始，“专家”和“教授”的日常释义发生了质的变化，由当初的褒义变成现在避之不及的称谓，究其深层含义，还是专家的言论太过惊天地泣鬼神。小老百姓就想过好自己的小日子，打开电视摊开报纸，不是这个专家在讲“楼市利好，赶快入市”就是那个教授在说“楼市低迷，赶快收手”，要不然就直接来个隔空对骂拼个鱼死网破，其实买房这件事，遵从自己内心的选择就好，专家再厉害，也没有几个靠炒房发家致富的亿万富翁不是吗？ 谎言九：高投资回报率，赚翻！ “高投资回报率”翻译成通俗的话，就是“快到陷阱里来”，什么“年回报率10%”啊“几年收回投资”啊，你和开发商非亲非故，如果有这么好的事情还有你的份？那些所谓的高投资回报率也伴随着较高风险，只有冷静思考、理性分析和良好的心态，才能真正实现资金增值的目标。 谎言十：一铺养三代哦亲！ “一铺养三代的传家宝”、“授之以渔不如传之以铺”，不少置业者抱着一铺养三代的心态购买商铺，事实上也有不少商铺由于其地段的稀缺性成就了不少人此般梦想。 如今存在的现实情况是，核心地段的商铺往往很抢手，基本上这样的商铺非常稀缺，每一个城市旺街很有限，基本上旺铺极少公开批量发售。 置业者若看到“投资回报率高达X%”的时候更要慎重，注意辨别开发商的实力，商铺的运营以及定位。不要跟风，也勿听开发商忽悠，有些地段差的商铺拿到手好几 年，要么是没有从未租出去，要么就是租出去了租客是三天两头的因人气差经营不善而逃跑，买铺子的贷款倒是每月给起走，活脱脱变成“三代养一铺”。

房屋预售也称商品房预售，俗称期房销售或楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。由于没看见房子就交钱购买了，很容易产生纠纷，那么期房销售纠纷有哪些，如何避免期房销售纠纷呢？ 一、期房预售纠纷有哪些？ 由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位，导致商品房预售场的纠纷不断暴露。商品房预售纠纷主要有以下两大类： （一）标的瑕疵纠纷。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等。 （二）交付不能或不能如期交付纠纷。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。 二、商品房预售纠纷如何避免？ 期房在开发建设过程中，购房者需要时时关注预售开发经营企业的工作动态，当发现其有挪用商品房预售款项不用于有关工程建筑，无正当理由迟迟不进行动工开发工作，以及在预售合同签订过程中发现开发商不依法办理商品房预售许可证，不按规定办理备案和登记手续等违法情形时，购房者均可向行政主管部门反映上述情况，由房地产管理部门对其处以警告、责令停止销售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款等处罚措施。 若预售合同的双方当事人对行政处罚不服，通常是购房者认为处罚较轻，或认为行政处罚执行损害了自己的权益，或预售方认为处罚较重，可以向作出行政处罚的房地产管理部门所属的人民政府提出行政复议申请。若其他预售合同中未规定的事项双方对之有争议，可以签订补充协议，购房者可以在补充协议中与开发商协商解决，维护自己的合法权益，协商仍不能解决问题的，购房者可向房地产所在地的法院提起诉讼。

“不知道”策略营销人员在遇到有备而来的购房者时常用此法。在谈判过程中面对比较棘手或想正面回避的问题，常以“不知道”、“不太懂”、“不了解”等来加以回避，使对方的问题没法深入下去，同时以一种低调来减少对手的防御。“合理化”拒绝在买卖未成交前，如果买主要求降价或提出其他额外优惠条件时，对方常会苦着脸举出一大堆不能降价的理由，这些理由听起来都很合理。其实有的时候，这是卖方利用买主对产品知识的缺乏而运用的策略。也就是说，表面上看起来已经是底价了，而事实上，卖主心中还有另外一个价，只要你能攻破前面的价格，则往往会有一段不菲的差价或优惠。事前行销营销人员常利用房屋定价先低后高的规律，在计划涨价前先告诉客户，房子马上就要涨价了，再不决定可就错失良机了。如此一来给买方造成心理压力，“现在的价位是**低价，买了就能赚钱。”使买方不好意思再开口压价，甚至匆忙买下自己并不满意的住宅。“人质”策略谈判中极个别素质较低的营销员会采用此种不道德的策略。比如以较低的头期款和代为办理购房按揭等优惠条件诱你付款买房，而你一旦交了第一笔钱，就等于将人质送到他的手上，其后你只能被动挨宰。“面子”策略中国人**讲究个面子，所谓士可杀不可辱。而在购房谈判中，营销人员会努力迎合顾客的心理，对顾客一知半解的房地产知识予以称赞，于是顾客在虚荣心的极大满足中时常会忽略对房屋的一些重要细节和问题的考察而签下日后有可能后悔的合同。“低价”策略一般来说，房屋销售价都是从低走高，房屋开发公司不到万不得已，是不会主动降价的。如果开发公司主动调低房屋的售价，这其中有时会暗藏玄机。如某开发公司在售房时称因房地产市场不景气，为周转资金，成本价出售积压房，并承诺后续配套设施很快完成。等消费者入住时才发现，此房不仅质量低劣，而且水、电、气等附属设施皆未配套。不仅如此，开发公司还要求购房者补交测量费、登记费、手续费、管理费等多项费用，否则不予办理产权过户。至此消费者发觉上当要求退房。而开发公司却不予理睬。