岁尾年初买房需要注意哪些事项 如何避免不好的情况

购房已成为大家热议的话题，伴随着的还有因为购房产生的许多纠纷，这些纠纷很多时候是可以避免的。关键在于开发商利用购房者急切和不了解，将很多问题隐藏了，这时候，购房者就要格外地注意，以免造成不必要的麻烦。 合同有多重要，大家都知道。在签订商品房买卖合同后，开发商和业主双方都需要严格履行合同规定。如果无法履行小区配套设施建设的条款，从法律上来讲，就属于开发商单方面违约行为。产生违约行为后，就需要承担违约责任。违约责任有两方面：一方面，合同中是不是约定了违约后应当承担的责任，如果有违约责任，就需要根据相应条款承担违约责任；另一方面，如果违约导致业主的“价值损失”，对于这个损失，开发商需要去弥补。 购房者在买房过程中，需要面对条款众多的购房合同，通常需要特别注意的有以下几点: 第一，验收条款，什么情况下交楼验收合格，验收前开发商需要提供哪些资料和证明？ 第二，对于一些格式条款，如果相关条款对业主的权益有重大影响，应该在补充条款或者附件中进行一些变更或者另行的补充说明。 第三，要关注双方约定的交楼时间，很多时候开发商会延期交楼，应该在购房合同中约定延期交楼的开发商责任，应该赋予业主延期交楼单方解约权。 第四，对于小区的附属设施和绿化等应该进行一些合同约定，并且要详尽清晰。这样做，是为了防止开发商将小区的游泳池，公共绿地等出售、转租，损害业主权益。 购房者在购房过程中与开发商签订的合同越细致越好。一般情况下，合同内容应该包括：房屋面积、位置、户型以及相应配套等，这些内容都应该详细规定。现在，许多开发商承诺买房送学位，但是，如果这一点没有写进合同，**后就容易造成权益受损。如果开发商有诸如买房送学位的承诺，业主一定要督促开发商将这些内容写进合同里。

一、注意看房屋所在环境房屋所在的周边环境地形地貌是否为高耸的山包、非岩质的陡坡？是否处于不稳定的冲沟以及可能发生滑波、地陷、崩塌、危岩滚落的地段？所处的场地是否有发震断层？有无古河道？地表下15米范围内是否有可液化的饱和砂土和亚粘土层。一般位于以上位置更容易受到地震的影响。 二、注意选择耐震的建筑外形 选择地基方正、外形对称的建筑，地震时不会扭转，安全性较高。柱子过于细长、一楼大厅过度挑高、楼层突出或退缩、平面形状复杂不对称的建筑选购时要谨慎小心。 三、注意看房型 买房时要选择正规的建筑设计院所建造的房屋，以保证建筑材料没有被偷梁换柱。建筑布局上，根据户型图，看采用的是抗震性能很差的纵墙承重布局，还是抗震性能较好的横墙承重布局。 四、注意看室内 在验收房屋时首先要检查梁柱之接合处，有否产生龟裂的情形，如有，其缝隙不得大于一张名片的厚度；其次，结构处钢筋不得外露；建筑物地下室、墙面不得有渗水情形出现；此外，还要注意混凝土是否光滑、开裂，如发现问题，应让施工方及时修补。

买房注意事项有很多其中有一条往往被广大购房者忽略，那就是入住后的房屋噪音问题。噪音问题往往出现在装修入住后，噪音容易导致邻里纠纷也会影响居住者身心健康。生命不能承受噪音之痛，需要购房者在买房时注意墙体厚度，周边地段噪音污染源的关注，还有就是不能因为盲目相信特价房之诱惑。 一、如何避免噪音之痛 1、临街的房子需谨慎 临街的楼盘交通比较方便，但是不可避免会遭遇噪声污染。长期处在有噪音的环境下，对身心伤害很大。 2、小区绿化带有助于降低噪音 绿化带会对噪声起反射和吸收的作用，树木比草地的吸收作用更大、绿化带的噪音衰减格局及绿化带特征因子与降噪效应的关系。购房者在选房时需要查看小区内是否有绿化带，绿化带与楼群之间的间距和布局是否合理。 3、选择楼层高度要考虑 按照《社会生活环境噪音排放标准》，居民区白天不能超过55分贝，夜间不能超过45分贝；商业区白天不能超过60分贝，夜间不能超过50分贝。为了选择远离噪音，许多购房者选择高楼层，但是并不是楼层高就无噪音困扰。。一般来说，建筑物周围若有马路，每相隔3层分贝值会递增，建筑物10层左右噪音**大。 在城市中高层建筑往往楼层越高，噪声会越大，1-5层噪声**小，11层中等水平，24层**大，这是因为，越高，俯瞰的范围越大，很远处马路的噪声都能传过来，相对的有效噪声源多；楼层低，很多可能**的噪声源被其他建筑遮盖了，噪声小，往往一层**小。如果噪声主要来源只有一条马路，情况会有所不同，往往1层**小，11层**大，再高层又逐渐小了。这是因为地面反射的缘故或有对面建筑反射，往往造成高层建筑中部噪声**大，再高时由于声音的距离衰减声音会变小。高层建筑的交通噪声随高度的变化与道路、周围建筑群有很大关系 4、墙体厚度很重要 房子的墙体越厚承重能力越强，隔音效果越好。如果房子的墙体厚度不够，那在家总能听到楼上冲厕所、隔壁小孩的哭闹、楼道说话等等的声音。隔音墙的厚度由噪音源的大小决定，噪音源越大隔音墙的厚度就会适当增加，一般在5-10公分左右，增加隔音墙一定会牺牲一部分室内面积。墙体如果用煤矸石砖垒砌，分户墙将达24厘米厚；如果用加气混凝土砌块垒砌，墙有20厘米厚，同样的建筑面积，后者的得房率要高于前者。但从隔音降噪效果看，墙厚的会优于墙薄的。 5、隔音玻璃来隔音 检查窗户的密封性和玻璃的厚度，选择中空、密闭性能好的隔音玻璃来隔音。如有必要可以使用双层玻璃和隔音窗帘。使用厚质隔音窗帘可消耗部分声音的能量，隔音窗帘能减缓透过窗户的噪音。 二、房子隔音不好属于房屋质量问题吗 不一定是房子质量的问题。在设计中，一般会采用1988年国家颁发的《民用建筑隔声设计规范》，空气声隔声标准要小于45分贝。符合了这个标准，一般说就不是质量问题。如果不符合这个标准就属于房屋质量问题了。 新版合同示范文本要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者有权退房。给购房者造成损失的，由开发商承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由开发商承担，整改后再次检测发生的费用仍由开发商承担。因整改导致该商品房逾期交付的，开发商也要承担逾期交付责任。 三、房屋隔音问题为什么被忽略？ 房屋隔音差是多方面原因造成的，设计环节、施工环节、销售环节的诸多因素如果处理不当，都会使房子的隔音效果受影响。 1、开发商为了控制成本 在房屋设计阶段成本问题是开发商重点关注的问题，控制预算的要求，往往让诸如隔音效果这样的要求被忽视， 因为这意味着开发成本将加大。 在施工环节开发公司为了布线方便，工人常常将插座设置在分户墙两侧的同一位置，这无疑使得两个插座中间的墙变得更薄，这个部位的隔音降噪效果也随之降至**低。 2、墙体厚度影响得房率 在销售环节，分户墙所用的不同材料也会影响住宅的得房率。业主选房普遍忽视建筑隔声，比较关注得房率。 一般说来，隔声问题都是在住宅使用后才会被发现。因此，经常出现业主入住后才发现隔声问题不满意，而此时的改造费用极高。因建筑隔声质量问题，每年导致大量的邻里矛盾，社会矛盾，同时又极缺乏有效的司法解决途径。 因此广大购房者在选地段时不能顾此失彼，只看到交通方便缺忽略噪音污染。只注重价格却忽略房屋质量。

 买房后，出现维权的情况可不少，围绕着开发商承诺业主的各项规划，**后却并未实现；说好的对口名校，**后也没有影儿了。因为各种各样的问题而维权的事情不在少数，房地产行业涉及到方方面面的问题，本期购房指南整理了房地产行业常见的8大坑人陷阱，防止您买房被坑。 1、广告陷阱 开发商的广告大家都懂，**好的做法是去到项目实地考察、保留广告单、楼书等宣传资料,如果能把广告宣传的内容全部载入正式的合同中**好。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究法律责任的有力凭证。 2、内部认购造势 许多开发商在楼盘预售前喜欢搞内部认购，但内部认购行为政府是不认可的，如果购房者一定要参加内部认购，要注意选择信誉好、实力雄厚、品牌楼盘等，不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。 3、特价陷阱 有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告吸引大家注意。一般来说,“特价房”大多是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的一些房子。天下没有免费的午餐。买房时要通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡好性价比。 4、物业管理陷阱 房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益。购房者可以在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时,可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。 5、大力营造现场道具和售楼气氛 为了制造销售兴旺的假象，开发商往往会找一些托儿，制造哄抢戏码，购房者可以要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售，**好的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字。 6、房屋面积前后不符 商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未做约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 7、配套缩水 许多不良开发商推销楼盘时会把配套吹得天花乱坠，购房者应冷静分析不为表面现象所迷惑。周边规划的公园或地铁是否**终能兑现，开发商所说的教育设施是否为教育行政部门所认可等等。 8、证照陷阱 购房时,需看开发商是否“五证”齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。 在我们买房时，一定要注意以上8点常见的买房陷阱，买房毕竟是一件大事，千万不可大意。

合肥鸿鹄房产检测咨询有限公司提醒您，买房需要注意的事项：一、确定理想的目标理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。二、积累购房**买房**款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个**款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借**款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。三、买房地点的选择开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。四、买房常识的学习学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。五、掌握税费常识

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