商住两用好不好 商住两用房优缺点都有哪些

商住两用房是什么概念?在现行政策下是否限购呢?现在小编来为大家解答!"商住两用"一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在商住两用房的法律概念。 如果开发商说楼房是"商住两用"的，则很可能是：同一幢楼部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层)，部分是住宅的。 房产证的用途写着商品住宅，就是住宅房;未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。 在当前楼市限购不断升级的严峻形势下，一些房企为了拓展生存空间，纷纷将目光转向了商业物业，并推出一些‘商住两用’房项目。”专业人士表示，随着“商住两用”项目的增多，其中的隐忧已经开始显现，值得引起各方关注。 “商住两用”房出售成本高 所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。 据了解，“商住两用”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如，“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。对此，专业人士提醒：从投资置业的角度看，投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。 “这种房子不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**高一些，50%左右，且不能申请公积金贷款。”某商住两用房业主表示，“这样的房屋格局好，LOFT户型，很受年轻人青睐，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，很划算。”但该业主同时也表示，房子隔音效果不是很好。 “我看了一些商住两用的房子，但是感觉房屋质量并不是很好，而且也不怎么划算。”**近准备买房的小李向记者表示，虽然自己此前曾倾心于LOFT户型的小资情调，但是在看了几次房后，还是打消了这个念头。据了解，很多商住两用房都打着买一送一的旗号，所谓买一送一其实就是常说的LOFT户型，如北京某商住两用房，建筑面积56平方米，却开出了195万元的总价，合3.5万多元每平方米，但由于是LOFT户型，在使用面积上大了近乎一倍，如此平均下来就显得较为划算，吸引了比较多的购房者。 “商住两用”房生活成本高 调查显示，商住两用房之所以日渐火热，究其原因还是不限购，不用看户籍也不用看纳税证明。购房人小李表示：“房屋格局好，LOFT户型，可以自己改成复式居住，总价位处于可以接受的水平。”对此，业内专家提醒，无论是置业者还是投资者，购置“商住两用”项目虽然可以规避楼市限购政策，但是其中还是隐藏着一定的风险，在置业之前一定要谨慎考虑，综合衡量。 据专业人士介绍，首先商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。虽然很多商住两用房在销售时承诺是民用的水电费标准，但也是偷偷摸摸不敢写入合同中，大部分“商住两用”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，也就是表示购房者要承受较高的生活成本。 此外商住两用房**50%，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限**多为10年。其次，商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。“商住两用”房安全隐忧多 商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如**、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、**，医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。 目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚，有的反映光污染问题，很多商家晚上开的霓虹灯、广告牌、射灯等很扰民。这些都是置业者必须要考虑的问题。 据相关资料显示，近年来在土地出让环节，地方政府考虑到配套设施的完善，单纯的住宅用地、商业用地越来越少，更多的是一种“综合搭配”出售，即在一块土地上既有住宅又有商业服务等。 “公寓房五证齐全，只是表面上的合法。”全国政协委员、山东经济学院教授郭松海认为，如果认真追究，围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”，是开发商的一种营销手段、广告策略。有专业人士指出，这是一种开发商规避风险的行为，在上世纪90年代初，深圳写字楼市场红极一时，放量激增后，市场迅速低迷，很多已经批复的商业物业被迫以商务公寓或酒店公寓的形式推出。 “对于自由职业或者居家办公者，选择商住两用房是要慎之又慎。”专业人士提醒，因为这两种人的主要购买目的还是住，选择商住两用势必会受到“商”的干扰，并且很多公共部分的费用都要与“商”们平摊。对于建筑材料来说，商业楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范要比住宅严格，但是对于商住两用房，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也将是一个巨大的隐患。  

商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。土地使用年限40年，相比周边70年的普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善。优点：商住两用房的优势是:可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。缺点：目前存在的劣势是:不能户口落户，没有学区派位，**较高50%。物业费相对普通住宅也会高一些。

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在房价高企的北京，限购等调控政策让很多购房目标投向商住房，商住类越来越受到追捧，那么北京商住两用房真值得购买吗？有投资价值吗？商住两用房优缺点有哪些？本文将为您介绍。什么是商住两用房？商住两用的房子，可以用于居住，也可以用于办公，项目有商业部分，或者是商业裙楼，或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住，它是soho住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动，各种功能的配备逐渐让我们看到了它的优势。商住两用房有哪些优势？商住两用房优点一：不限购商住两用房**大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州**严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房！商住两用房优点二：面积小商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者投资。商住两用房优点三：可商可居商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。商住两用房优点四：灵动性强因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。商住两用房缺点总结商住两用房缺点一：商住两用房一般不能落户商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。商住两用房缺点二：“商住两用”房生活成本高商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。商住两用房缺点三：商住两用房安全问题也值得担忧商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等商住两用房缺点四：商住两用房产权短商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。商住两用房缺点五：商住两用房税费高，出手成本高“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。商住两用房缺点六：商住两用房贷款受限商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。北京商住两用房真值得购买吗？看了以上商住两用房有点缺点分析，相信每个心心里都有自己的权衡~

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商住两用房优缺点：对于那种自由职业或居家办公者，选择这种商住两用房就要慎重了。因为，这两种人虽然需要一定的办公条件，但其购买的主要目的还是住。"住”与“商”的要求不同第一种商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际**、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。选择新型“商住两用房”现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务.

只能以公司名义买。已经以个人名义买的人，商住房是占用购房资格的。

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