怎样解读二套房新规定 对楼市有什么影响

**近，住建部、央行、银监会三部门对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。该文件规定，对于个人购买住房贷款是否为第二套住房，既以家庭是否持有住房为标准，也以家庭是否利用过银行贷款购买住房为标准，而且还得尽责调查来确定个人家庭持有住房之情况。对于这个文件公布，尽管只是针对住房购买投资与消费做出区分，尽管这种区分在不少人看来没有多少意义(比如有人住房的“刚需”存在，对第二套住房如何界定都没有多少意义)，但它对当前及将来国内房地产市场的影响不可低估。 首先，对“二套房认定标准”的规范，向房地产发出了一个明确的信号，国十条落实正在逐渐地进行。根据不同的情况，政府会让国十条的原则性内容逐渐地具体化及可操作，以便让国十条能够认真实施落实。早几天，有人认为欧洲主权债务危机爆发，国十条又可能成为“空调”，因此，他们手中持有的住房宁可没有交易，也不通过价格调整在市场卖出。这正如我早些说过的那样，2008年下半年的美国金融海啸救了中国的房地产，从而使政府房地产政策突然逆转，房地产暴利得以持续。但是，2008年的美国金融海啸是百年一遇的事件，难道新的金融海啸又会出现吗?政府对当前房地产市场判断又会如2008年那样不确定吗?可以说，如果不出现新一轮的金融海啸，国十条要出现重大逆转是不可能的。三部门对“二套房认定标准”的规范，就是中央政府清楚地向房地产市场发出了明确的信号，**近的房地产宏观调控政策并非是临时性的条例，而是保证国内房地产市场健康持续发展的原则。国十条的这些原则都会逐渐地转化为可操作的细则，而不是临时性的条例。正是从此意义上看，国十条的房地产宏观调控不会半途而废，只会逐渐落实执行。 其次，对“二套房认定标准”的规范，以中央政府的文件对住房购买投资与消费作一个清楚的区分。如果是住房投资，那么就不可享受政府的种种优惠政策，就得进行某种程度限制，其信贷就得以市场定价;如果是住房消费，政府以各种优惠政策鼓励居民购买。正因为这种区分，对国内房地产市场将产生巨大的影响。 因为，住房购买是投资还是消费，以往的房地产政策一直是模糊不清。正因为对住房购买是投资还是消费政策上的模糊不清，从而使得各个政府部门及各地方政府各取所需，选择性出台对自己有用的房地产政策，从而使得中国房地产市场炒风大起，利用银行金融杠杆住房购买完全成了投资者**好的赚钱工具。正因为这种住房购买赚钱效应，不仅让商品住房的基本功能完全改变(住房成了购房者利用银行金融杠杆投资赚钱的工具而不是解决居民的基本居住条件)，而且让涌入房地产市场炒房的人越来越多、越来越普遍，让潜在国家金融风险越来越大，让整个国家经济结构越来越朝扭曲的方向发展，让社会财富分配越来越向少数人聚集及社会矛盾与冲突增多。这些都将影响中国社会经济中长期的发展。因此，严格地清楚界定住房购买的投资与消费也就成了2007年以来国内房地产政策调整的核心。尽管这种界定在2008年下半年美国金融海啸后有所中断，但是2009年下半年国内房地产泡沫的危机使政府对这种界定有更为清楚的认识，对这种界定的重要性进一步强化与具体。因此，这次三部门对“第二套住房标准”做出严格规定，就是要改变国人把住房市场作为赚钱工具的观念，让国内房地产市场改变成为一个以居民消费及增长住房福利条件为主导的市场而不是一个投资赚钱为主导的市场。因为，只有是一个以消费为主导的房地产市场，才能够保证这个市场健康持续的发展，才能让房地产市场真正成为国民经济增长之动力。

自打国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)发布以来，“第二套”房的认定和执行标准一直是一个充满争议的“敏感地带”。不过，据多位来自监管层和银行内部的知情人士昨天透露，“二套房”认定标准细则将很快正式公布，根据监管层的精神，今后，各商业银行认定“第二套”房时，将以家庭为单位，同时兼顾“借款人过去的贷款记录”以及“借款人实际持有房屋数量”两项标准，也就是说，购买住房的家庭成员中，任何一方，只要其以前贷过款或名下有一套房，再贷款就视为购买二套房。 二套房标准严上加严 连日来，市场传言“二套房”认定标准将改为“认房不认贷”。不过，昨天，据监管部门及商业银行内部人士透露，对于二套房的认定，监管部门可能出台**严格的标准——在保留原来的“借款人过去的贷款记录”认定，即只要央行征信系统能够查询到贷款记录，哪怕该套住房已经卖掉或贷款结清，再贷款购房也视为第二套房的基础上，再加入以“借款人实际持有房屋数量”的认定标准。两项标准同时有效，互为补充，这意味着今后，商业银行在审批贷款时，既认贷也认房。 原先，“二套房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房，银行并非以借款人名下有无房产为二套房认定依据，而是以贷款次数来认定，只要以前贷款买过房，哪怕住房已卖掉、贷款已结清，再贷款仍视为“第二套房”。在审查时，银行会通过央行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保“首套房”以及“第二套(含)以上房”的认定。 据了解，住建部有关负责人也证实了既认房也认贷的新标准，今后，银行与住建部将对“二套房”进行双重把关。此外，二套房认定细则有望近期正式出台。商业银行人士表示，认房也认贷的新标准正式执行后，意味着信贷照顾改善型住房需求的条款彻底作废。 新标准可能面临执行难 不过，新标准目前面临执行上的难题。一位银行管理层人士表示，首先是异地房产查询还是空白。目前，个人拥有房产的信息由各地房管局掌握，而该系统至今没有实现全国互联，银行无法查明借款人在异地的房产信息;其次，银行掌握借款人的借贷数据，即贷过几次款，而住建部的系统掌握购房人信息，即名下几套房，目前这两套系统尚未互联互通，银行在审批贷款时必须得到住建部协助;**后，还有家庭关系确认，目前民政系统与银行征信系统也不互联，可能因此出现一些规避行为。总之，以家庭认定借款人实际持有房屋数量的标准，需要跨部门的合作才可以。

如果按照第二套房,**为60%,贷款利率上浮10%。住房公积金贷款政策计算方法: 买第一套房贷款**比例**低为20%缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,**低**款比例为20%; 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,**低**款比例为30%。买第二套房贷款**比例降至40%对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,**低**款比例调整为不低于40% 调整前:二套房**比例为60% 北上广深70%①此前二套房**比例为60%,北上广深二套房**比例为70%。②此前住房公积金贷款政策:首套普通自住房贷款90平方米以下的,**低**款比例为20%;90平方米以上的,**低**款比例为30%。

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很多非首次购房者都很想知道二套房贷款政策有哪些内容，这是大家在住房贷款中必须要了解的，在此小编为您作了一些整理。 **新二套房贷款政策 2010年4月国务院《国十条》规定： 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款**款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款**款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款**款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。各地方可以根据实际情况暂停三套房贷。 二套房的认定标准 2010年6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会公布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中确定了二套房认定标准： 一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。 如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。 三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策： (一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的; (二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的; (三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。 四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。　

随着新政的出台，二套房相关政策再次成为市民关注的焦点，青岛**新的二套房政策是怎样的呢？ 北京已将二套房贷**比例提至七成，但贷款利率未变仍是基准利率的1.1倍。那么，青岛二套房贷**比例、贷款利率是多少呢?据了解，目前青岛二套房贷政策没有变化，仍按“**比例不低于六成，贷款利率为基准利率的1.1倍”执行。 青岛二手房政策 【相关链接】 目前青岛银行首套房贷利率优惠折扣不断缩水。虽大部分国有银行仍可申请到8.5折优惠，但这样的优惠范围在不断缩小，而采用基准利率的范围不断扩大。 2013年**新贷款基准利率表 发布时间：2012.7.6 项目年利率% 六个月5.60 一年 6.00 一至三年（含三年） 6.15 三至五年（含五年） 6.40 五年以上 6.55