我听说买房有很多陷阱,比如虚假广告、价格欺诈、合同陷阱等。我不太懂,但我觉得还是得多问问有经验的人,别被坑了。
全部6个回答 >买房时必须当心哪些条款 购房陷阱有哪些
144****3687 | 2016-05-11 16:27:55-
135****2085 买房签合同几乎是所有购房者都要经历的过程,合同既是购房者购房凭证,也是未来购房者维权的法律依据。市场上存在很多关于房产的纠纷,为达成成交,有时置业顾问会对购房者做出很多承诺,很多人是因为这些承诺才掏钱买房。但是这些承诺如果写不进合同,就仅仅是过眼云烟。 购房合同为统一模板内文难修改 买房合同签订流程其实非常简单,购房者缴纳完**之后,开发公司给予购房者一个购房凭证或者纸质合同,购房者到银行验证完个人征信后,开发商则会同购房者签订网签合同,购房者凭借网签合同和**缴纳的收据到银行办理贷款,自此一个购房合同签订完毕了。 很多购房者在填写购房合同时,会对里面的部分条款产生异议,想进行细节上的修改。通常此时置业顾问会告知,此份合同是不能修改的,购房者唯一能做的就是签字、按手印。但是又有多少购房者能认真的读懂合同呢.合同又是否能修改呢.针对这个问题记者采访了地产公司项目负责人,负责人解释:“一般的购房合同都是经过房管局审核通过的,在项目开始运作之前,开发企业就得将合同及合同附件的内容交给房管局的监管部门进行审阅,当审阅通过后就可生效。但在合同签订的过程当中是不能够对里面的条款进行修改的,购房合同签订的基础不是建立在双方协商的基础上,所以没有修改空间的。” 记者又进一步了解到,购房者在缴纳**款之后与网签之前其实还存在多签一份合同的情况。在无法确认购房者贷款是否能通过的前提下,开发企业收下**款之后都会和购房者签订一份开发商自己的内部合同。这份合同通常不受法律保护,只是对购房者缴纳**款提供文字上的证明而已。此时一旦发生纠纷,购房者的权益是无法受到国家保护的,因为此份内部合同在签订的时候就已经不符合法律规定。当购房者确定可以贷款之后,开发商会将之前和购房者签订的内部合同收回,此时会给购房者一份具有法律效力的网签合同,这份才是购房者手中**终的合同。 说得再好合同里没有也白搭 一个好的置业顾问,不仅是销售能手,更是一位心理咨询师。通过简单几句话,就可以大体知道来访者的经济实力、购房需求和此单的成交概率,所以很多置业顾问话都会讲到你的心坎里,你高高兴兴的就把房子给买了。但是置业顾问的很多说辞都是不会体现在购房合同里的,比如说交房时间、后期的物业管理、**配套等等,所以在购房时,不要把置业顾问的话理所当然的就当成合同里的某个条款,在签订合同的时候要多留意合同里是否有置业顾问当初向你承诺的那些事情,如果确定合同中不会体现,那您就得多留个心眼了,房子到底买还是不买。 济南就出现过这种事情,很多楼盘都号称自己是学区房,家长也是为了孩子可以方便上学才买学区房,置业顾问当初的承诺也十分合心意。但是一旦签订好合同,家长开始着手孩子上学的事情时麻烦就来了,或者规定小区中哪几个楼没有上学资格、或者必须持有房产证才可上学、或者**的配套不足需要到辖区内其他**就读等等。虽然开发商存有欺瞒和哄骗的嫌疑,但是有些购房合同中没有标明孩子就一定可以上社区**,也没有标明买卖双方就孩子上学所需要哪些证件等作出说明等,所以这都给开发商逃脱责任留下了空间。 所以购房者在购房以前和在签订购房合同时,一定要多准备一些对自己有力的证据,这样一旦未来发生纠纷,购房者还可以进行自我维权,保护好自己的权利。 小心“自行约定”有猫腻 有过买房经验的都知道,在签订合同的时候通常置业顾问都会催促你抓紧时间签字,当你细看条款的时候,置业顾问也会说条款都不用看,也不能修改,你只需要签字盖章。虽然购房合同是经过房管局审核的统一模板,但是在附件中或许会存在你没注意到的霸王条款。 市民王女士就遭遇过霸王条款的事情,当初购买的是期房,面积为113平米。但是当交房的时候开发商却说再补交一部分房款之后才能拿到钥匙,开发商的依据是房屋实际面积为121平,超出原购房面积8平米。这样一来王女士就要多支出房款和契税等费用合计7万余元,王女士当场就拿出了购房合同,翻到了“面积确认及面积差异处理”一页,上面明确标明商品房交付后,若产权登记面积与合同约定面积发生差异,误差在3%以内部分的房款由买受人补足,超过3%部分的房价款由出卖人承担。王女士根据这一条款要求对方承担相应义务,不料对方以紧接着的“双方自行约定”中的一条“产权登记面积以有关部门核定为准”,推脱合同面积与实际面积不符是签订合同时公司以外人员核定错误导致,与公司无关,因此不负任何责任。王女士找到房屋清单,根据图纸重新测绘了面积的确是121平米,通过相关部门得知,开发商在和她签订购房合同以前就已经有了121平米的测绘结果,开发企业完全在欺瞒消费者,通过到工商部门的投诉,**终事情得到了圆满的解决。 法律知识缺乏,使得购房者根本读不懂合同里的条款。一份正规的购房合同几乎都在20页左右,任何一个普通人都难以在较短的时间里,读懂读透里面的具体细则,所以在签订合同的时候购房者基本都属于被动方。 记者还了解到,购房合同在售楼处都是应该进行公示的,跟开发商在售楼处公示五证一样,但是经过多家售楼处的走访,记者发现很多售楼处都没有将合同进行公示,并且如果购房者在没有交纳**款的前提下,根本就看不到购房合同。一位开发公司的管理人员对记者说:“不交钱看不到合同虽然没有明文规定,但是已经成为行内的潜规则了。虽然是范本合同,但是在附加条款上每个售楼处还是不一样的,如果被竞争对手知道合同细节的话有可能会被模仿,所以只有在交款之后确定是我们的业主了,才能够看到合同。”为此记者致电多个地产公司,均被告知合同是不会随意给购房者看的,只有在办理完网签之后才能拿到正式合同。 霸王条款的九个“马甲” 霸王条款一:擅自延长备案时间 霸王条款二:公共收益被占有 霸王条款三:违约责任不对等 霸王条款四:买方无权调整合同 霸王条款五:延期交房都可免责 霸王条款六:未及时签合同只是买方责任 霸王条款七:买方无权选择物业 霸王条款八:销售广告可能有假 霸王条款九:指定贷款银行 九大购房陷阱 一、认购定金难归还 二、单方扩大解约权 三、减免责任巧设计 四、模糊标的好圈钱 五、违约责任不对等 六、面积误差设陷阱 七、一房二卖搞欺诈 八、虚假宣传不负责 九、购房签约先交钱 2016-05-11 16:32:55
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售房时大肆宣传附近有生态公园和轻轨站以抬高价格,交房时业主发现不但这些都成了泡影,连当初小区的规划也变了模样。近日,重庆金科十年城三区项目宣传与实际的巨大落差让业主们极为不满,而其维权却遭遇法律尴尬。 购房补充协议 生态公园、轻轨站成泡影 重庆金科十年城楼盘三期项目位于重庆市江北区石马河街道石子山村,属重庆主城近郊。“买房时售楼人员说小区西边要建400亩石子山生态公园,同时轻轨5号、6号线要经过这里,可现在什么都没有。要不是以为有公园和轻轨,谁会花每平方米一万多元的价格买这里的房子?”业主谢女士气愤地说。 该项目的售房宣传展板和资料册上写着“轻轨环线和5号、6号轻轨线未来将经过十年城,设有十年城站”、“石子山生态公园已经提上建设日程”,在楼盘沙盘模型上清楚地标注着石子山生态公园。 重庆市规划局表示,没有石子山生态公园这一规划。已建成的轻轨6号线没有十年城站,正在建设中的轻轨环线和5号线也不经过十年城,更没有规划设置十年城站。 不但生态公园、轻轨站成了泡影,连小区规划也和当初宣传的大相径庭。该项目规划图中,中庭有水景,没有停车位。小区B栋业主李先生说:“现在中庭水景没了,又增设了60多个地面停车位,减少了小区绿化面积。”近期,开发商以每个13万元的价格向业主推销地面停车位。目前,金科十年城三期数百名业主对小区当初宣传和实际交房环境的巨大反差表示强烈不满,并拒绝接房。 维权遭遇法律尴尬 金科十年城三期业主们认为,开发商在广告宣传上存在恶意欺诈,同时对小区规划调整未履行告知义务。项目相关负责人表示,项目建设红线外的市政工程开发商无法左右,开发商正在对小区进行整改,加设了休闲亭,如果业主不满意,可通过法律途径维权。不少业主准备向法院提起诉讼,但购房合同补充条款却成了开发商的“保护伞”。金科十年城三期购房合同中看到,其补充条款多达24条,其中规定“乙方(业主)购买合同后不涉及房屋结构、尺寸、朝向、容积率的设计、规划变更,甲方(开发商)不需通知乙方,乙方同意认可,不提出退房”“甲方发布的宣传资料、广告、模型若与实物、合同不符,以实物和合同内容为准”。而重庆市购房标准合同规定,“甲方不得擅自改变规划批准建设的公共建筑和共有设施”。此外,补充条款还对合同解约、付款、物管、共有权益做了较大调整,并约定“本合同与补充协议有抵触之处,以本补充协议为准。” 业主蒋先生表示,补充协议几乎让开发商规避了所有责任,成了坑害消费者的陷阱。业主谢女士说:“签合同时开发商只出具了**后几页,我是在签完合同2个月后才拿到完整的合同。补充协议密密麻麻7页纸,我们不是法律专业人士,很难看出其中的猫腻。 法律上待完善 一位房地产界人士表示,开发商通过在标准合同之后制定补充协议,作出有利于自己的规定以逃避责任、规避风险已成为行业潜规则。而重庆市多个楼盘,置业顾问均表示要签补充协议。记者采访了多位购房市民,他们购房合同中的补充协议对标准合同的付款、解约、交付等重要条款都作了重新约定。市民张先生今年4月购买了渝北区“旭辉·新里城”的一套房子,标准合同上规定“合同约定面积与产权登记面积误差超过3%,乙方(业主)有权退房”,而补充协议上则规定,出现这种情况业主不能退房,只能多退少补。 【各方说法】 律师:目前全国各地因购补充协议所造成的购房纠纷日益增多。补充协议原是为了完善标准合同,但现在则成为开发商的霸王条款,消费者基本上没有商量的余地。 专家:购房合同补充协议成了开发商的霸王条款,由此引发的纠纷矛盾日益增多,亟待在法律上完善。 业内人士:现有法律法规没有对购房合同补充条款作出明确规定,让开发商有了可钻之空。西南政法大学民商法学院教授谭启平认为,明显有利于开发商的补充协议违背了合同法的相关原则,如果任由开发商通过补充条款规避风险,地产行业难以规范发展。一方面执法部门应加大对违规违约行为的处罚,另一方面应就补充条款作出明确界定,违反标准合同的应视为无效条款。 【提醒】 补充协议普遍存在四种猫腻 消费者在签订购房合同过程中,部分房地产企业在商品房买卖合同中提供其新增的补充协议,多有免除自身责任、加重购房人责任,或排除购房人合法权利内容,普遍存在以下几种猫腻: 补充协议效力大于合同条款 补充协议原文:若本补充协议与本合同有关规定有抵触,则以本补充协议规定为准。 点评:有关法规规定,合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。 据此,就商品房买卖合同而言,其效力从大到小的顺序依次为:现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。 结论:补充协议所设格式化条款,效力大于非格式条款(标准合同示范文本),违背了法律法规相关规定。 宣传广告不承担法律责任 补充协议原文:本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入,以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项,对双方无约束力。 点评:有关法规规定,房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。 结论:补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考,其实质是不对这类宣传资料的真实性负责,不按宣传履约,也不承担违约责任。 购房总价成违约金基数 补充协议原文:任何一方在本合同签订后单方面终止合同,应承担终止合同违约金,比例为合同总价款的20%。 点评:有关法规解释规定,当事双方约定违约金,标准应以违约造成的实际损失计费,**高比例30%。很明显,消费者单方面终止买房合同,开发商损失再怎么也不超过总房价,因为房产始终摆在那里。 结论:补充协议看似对买卖双方有利,实则是单方面加大了消费者违约责任。 限定买家商品房用途 补充协议原文:该商品房仅为住宅用途。 点评:有关法规规定,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权,享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之,只要业主对房屋处置不违法,他人就无权干涉。 结论:补充协议剥夺了消费者应享有的权利。
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经常看到一些社会新闻,市民购房时被骗,房子和钱都没有了。怎么才能躲避买房过程中的陷阱和猫腻呢?咱还是先学习一些买房常识吧。 业内人士建议,要买房,先确定自己的需求,再选择买房的地段。地段的好坏影响实际居住的便利度,甚至跟房屋能不能增值挂钩。所以说,在经济条件还不错的情况下,在选定买房的区域后,再根据手头资金,着重挑几家自己比较满意的楼盘,再详细了解企业品牌、楼盘资料等详细信息。 在位置的选择上,建议可适当兼顾双方上班时间成本、交通费用成本,同时考虑就近照顾父母。这样看来,那些距离购房者单位、父母都比较近的位置是首选;而公交便捷或是有轨道交通的地点可作为考虑的重点。此外,还要考虑楼盘自身以及周边的配套,入住后是否市场、**、医院等。 近几年,房屋质量纠纷问题也备受关注。业内人士表示,除了看地段、配套、价格之外,购房者还应该注意楼盘的开发商的品质。 业内人士支招,可以从这三个方面判断楼盘产品的质量。 一是查阅档案资料。主要查看各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等级等资料,掌握商品房质量的第一手资料。 二是表面细看外伤。土建工程外表只能看墙和地基是否下沉、墙体有否裂缝、屋面是否空鼓、墙的批档有无脱落、爆点,内外粉刷、油漆是否平整光滑等。水电工程的电线预负荷量、插座的安置是否合理,厨房、卫生间下水道是否畅通,这些是住户每天生产都要接触到的,必须选好。 三是深入查找内伤。一般内伤不易发现,且更具有隐患。比如,发电机房设计、商业门面、防水情况等问题。不少小区临街楼栋的一楼、二楼,都设计成了商业门面。在商业门面没有开始经营时,楼上住户没有任何感觉,而一旦投入运营,那么排烟、发热、噪音等问题就会暴露。由于隐性问题无法看见、无法触摸,对于购房者来说并没有一概而论的分辨方法,不过相对于一些小开发企业,品牌房企在这方面的品质更有保证。 **后,业内人士还提醒,不可轻信广告宣传。现在商品房广告较多存在着欺诈不实的现象,主要表现在面积不实、位置误导、标价不明、承诺不实、产权虚假等方面,甚至有违规广告行为,购房时不可不小心,要学会理智分析与鉴别,尽力避免一时大意而误入广告陷阱。
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在眼下的商品房交易中,购房者交了定金以后,面对开发商的“霸王合同”往往陷入两难境地:取消买房,定金就打了水漂;接受合同,又放弃了自己合理合法的权益。购房者该如何是好? 当心立约定金下套 买商品房,是老百姓较大的消费或投资行为,尤其是随着近两年房地产市场的持续走热,买一套房子一般都会花去一个家庭较大的积蓄。正因为如此,老百姓买房似乎也越来越谨慎。随着房地产市场的日渐成熟和购房者理性水平的提高,早几年开发商惯用一些“误导性宣传”等手段也为购房者所熟悉,较常见的防范办法是要求写入买房合同。 然而,要提醒购房者留意的是,一种更隐蔽的被开发商利用法律“合法化”的“霸王条款”正在成都的房产市场盛行,结果是购房者“有苦难言”,进退两难——这就是“定金条款”,更确切地说,是“立约定金条款”。 什么是“定金”或“定金罚则” “定金”或“定金罚则”,许多购房者并不陌生,购房者知道较多的是:交付定金的一方不履行合同的,无权要求退还定金;收受定金的一方不履行合同的,应双倍退还定金;然而,笔者在这里要着重说明的是,这是1995年的《担保法》确定的**基本的也是唯一的一种定金方式,法理上称为“违约定金”。如果把此类定金方式写入商品房,对合同双方基本上是公平的。 但问题是,目前商品房买卖中适用的定金方式不仅是这一类,用得**多、对购房者**为不利的是“立约定金”,法律依据见于2000年的《〈担保法〉司法解释》第115条的规定是:当事人约定以支付定金作为订立主的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金,收受定金一方拒绝订立合同的,应双倍返还定金。此所谓的“立约定金”。 事实上,《〈担保法〉司法解释》在《担保法》中唯一的一种担保方式即违约定金的基础上增加了三种方式,一是:立约定金,即在缔约前支付的定金,目的是以确保契约得以正式成立。见《〈担保法〉司法解释》第115条;二是成约定金,即以定金的交付作为的要件,见《〈担保法〉司法解释》第116条;三是解约定金,即以定金作为自然解除合同的条件,见《〈担保法〉司法解释》第117条;此外,法律上还有一类叫作“证约定金”。不过我国《担保法》及其司法解释并未将其以立法的形式加以确认。
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小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低,但有时候它的使用率确实比大户型低,为什么这么说?因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观,使用一些大弧线、斜边形的设计,外立面非常大气漂亮,但实际上在做户型设计的时候,这些弧线、斜边很难利用。 买了这样的房子,实际上就增加了套内使用面积的折合单价,可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。
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