二孩来袭，刚需房和改善型住房的需求有什么变化？

2015年初始，宁波房地产市场成交构成中很大一部分数据是改善性住房。在宁波，越来越多的购房者会选择100平米以上的住房，原来90平以下的住房已经远远满足不了生活的需要了。可以这么说，在宁波，改善型住房需求已经成为市场主流。 改善性住房需求 2015年3月李总理在政府工作报告中提出：支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是2009年后首次明确“支持改善性住房需求”。 2015年初五部委分别出台的两个楼市新政也都聚焦于此。财政部和国税总局的营业税新政规定，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。 房贷新政则规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通自住房，**低**款比例调整为不低于40%。已结清的家庭，**低**款比例为30%。 目前，尚未有对“改善性住房需求”这一概念的官方解释。仅在08年的国务院文件中提到相应优惠：对人均住房面积低于当地平均水平，购买第二套用于改善居住条件的普通自住房时，可比照首次贷款购房的优惠政策。 “普通自住房”的概念，则须追溯到05年的新国八条。各省市根据实际情况允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过20%。 就算是第一套房子是别墅，再买的第二套房只要属于普通住房，就能获得相应的贷款优惠。 其实，近几年改善性购房需求的比例越来越大于首次刚需。此前的限购、“认房又认贷”等抑制性房地产调控政策在镇压了投资投机需求的同时，确实“误伤”了一部分改善性住房需求。 这一次的开放，可以置换出不少核心地区的二手房。对于银行来说，也能减少按揭风险，对下游的家具、装修行业等的拉动效益更大。 目前，作为购房主力的80、90后两代人已经到了婚育年龄，而这两代人的生育高峰期将在未来十年内，随着家庭人数的扩充，许多家庭不得不进行居住条件改善。因此，通过置换或者购买二套房就成为了一种新常态。改善型住房需求也就将成为接下来一段时间内的主旋律。开发商准备好了吗？而要购房的您准备好了吗？

好消息！***全会公报允许普遍二孩政策：全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。二胎新政策将对全国楼市有什么影响?什么样的房子适合二胎？小编为您盘点 1、影响之一：四房才是刚需 如果生了二胎，三房肯定不够住，孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，哪怕***相同，还是需要一定的个人空间。那个时候：父母一间，孩子一人一间，老人一间，想要三代同堂，四房才是刚需产品。 2、影响之二：五房成为改需 四房变成了刚需，那么相应的，五房将会变成改需产品。多出来的房间可以作为书房、健身室、对大多数两孩家庭来说**主要的，还可以作为儿童***室，保证儿童的健康发展。 3、影响之三：保姆房会列入开发范畴 二孩家庭，只靠父母两个孩子照顾是非常辛苦的。以后的两孩家庭请保姆可能会成为常态。目前市面上就有许多高端产品将保姆房纳入设计范围，相信全面放开二孩政策以后这个范围会更广。 4、 影响之四：三房的市场被大大挤压 二孩政策普遍放开后，房产市场上三房的地位将非常尴尬。作为过渡性的首套房呢，三房总价比两房高，不划算。作为改需产品呢，三房可能以后不会满足家庭的居住计划。有条件的家庭都会购买四房、五房，一步到位。如此左右不逢源，三房会被市场淘汰吗?这也不会，毕竟市场需求千变万化，而且三房也可以往小四房发展。 5、影响之五：学区房地位更加不可动摇 对二胎家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的**，将会大大减轻父母压力。所以，全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。需要各位家长未雨绸缪。 全面放开政策虽好，然而对小编这类房奴来说，然并卵，还是生不起。

刘洪玉：因为住房具有自住和投资的双重属性，所以很难快捷、简便、有效地区分改善型需求和投资型需求。从这个意义上来说，要达到抑制投资投机型需求的目的，出台任何短期政策都很难做到十全十美。　　从目前的政策取向来说，重点还是支持基本住房需求、首次购房需求，这是“住有所居”目标能否实现的关键。对于追求“居住条件更舒适”的改善型需求，政策取向保持中性甚至是短期内不鼓励，这是从当前住房市场供求现状的事实出发的。

刚需房满足基本居住，改善房追求更高生活品质。选择时，考虑自身经济能力和未来规划。

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改善房和刚需房，我的经验是，刚需房更注重性价比和基本居住功能，适合预算有限的首次购房者。改善房则更看重居住品质和舒适度，适合有一定经济基础的家庭。选择时，要结合自身需求和经济状况。

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