**好的办法是进行协商，由业主委员会敦促物业公司改正，一旦协商不成，按照法律程序来办是唯一的途径。拒交物业费的结果是恶性循环，使得小区居住质量下降，倒霉的还是业主自己。现实情况是，面对强大的物业公司，对服务和所交费明显不相符的情况，业主没有任何办法制约物业公司，只能以不交物业费这个唯一的办法来抗衡。而目前国家并没有相关约束物业公司是否按价服务的标准，而业主委员会作为监督机构又没有适当的措施进行有效的维护，当然，**后的办法是换物业公司，但对于不满的业主，似乎没有合适的方式来保护自己，所以，产生不交物业费的状况，是短时间内不能杜绝的，以后也很难杜绝。不交物业费，显然不是好办法，也是不能允许的，只有在双方处于对等的条件下，才能有效的结果。
全部9个回答 >如果对物业管理费不满意，可以依据什么要求调整？
145****6007 | 2014-05-25 20:34:52
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158****6180 可以依据物业管理条例中的相关规定举行业委会公投,对物业公司的情况进行审核。如果投票认定现物业公司管理不当或失职且票数过半,可以聘请其他物业公司来替代现在的物业公司进行管理也可以走法律途径。 2014-06-29 09:57:56
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133****0137 顾客满意度就是:顾客对其要求(明确提出的、隐含的或者必须履行的需求或期望)已被满足的程度的感受。应该注意到,即使要求被得到满足,客户不一定很满意。楼主有无填过满意度调查表?比如在麦当劳有时也会有这样的表格,会提出一些诸如:对食物的新鲜程度、美味程度、服务员的服务效率的满意程度,通常是一些封闭式的答案,例如满意、非常满意、一般、不满意、非常不满意,让顾客勾选的。
客户满意度的指标应该是可以量化的,比如以分数表示。应该定期对客户的满意度进行调查,根据其发展趋势,作出决策。至于物业行业顾客满意度如何定,是没有统一的标准的,任何一个行业都没有统一标准。要看你想调查什么方面以及细致程度。 2014-05-28 14:09:58 -
157****4197 可以依据物业管理条例中的相关规定举行业委会公投,对物业公司的情况进行审核。如果投票认定现物业公司管理不当或失职且票数过半,可以聘请其他物业公司来替代现在的物业公司进行管理也可以走法律途径。 2014-05-27 15:19:10
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138****4640 （二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。
审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同 的效力，以正确处理物业管理纠纷。?
1.注意审查物业管理服务合同的效力。?
在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体 资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主 约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应 由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后 服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物 业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管 理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理 ，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统 一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管 理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务合同的，应认定合同无效。?
在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在 平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用 和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不 向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主 ，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效 .?
2.注意审查物业管理承包合同的效力。?
由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物 业 管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包 给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承 包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管 理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提 供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其 由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给 他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理 权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托 管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。?
3.注意审查物业委托管理合同的效力。?
在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的 管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是 属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确 认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司 签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进 行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管 理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给 他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。 业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管 理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人 对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主 ）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物 业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查 物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开 来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。?
三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。
随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管 理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善 ，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。? 2014-05-25 20:54:57
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其实业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务。首先，物业管理公司只是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。只有当物业管理公司服务不到位，违反了物业管理合同时，业主才有权拒交物业管理费。
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对物业不满意不可以交物业费，如果业主对于物业公司的服务不满意，可以向物业公司提出建议，但不是拒绝交物业服务费的理由，而且需要收集物业公司没有达到服务标准的证据，可以向相关部门提起申诉或者是由业主委员会定期协商之后，更换物业公司。无论是长期不居住，或者是对于物业服务不达标产生的质量异议，都不能作为拒绝支付物业管理费用的理由。根据我国的相关规定，业主在物业公司提供了相关的服务之后，要履行按时缴纳物业费的义务物业管理费用当中不仅有物业人员的工资，同时还拥有所附属设施的维修保养费用。作为小区的业主，需要足额缴纳物业管理费，同时在与物业公司签订相关协议的时候，要注意相关的条款和细节，并且对于一些容易造成异议的部分进行补充详细说明。
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对物业不满意也不能够拒交物业费。如果对物业服务不满意，可以通过正当的途径与物业公司进行沟通，必要的话可以联合业主委员会提出申请更换物业公司，但如果不交物业费会损伤其他正常交费业主的利益，反而会激化小区内部的矛盾，造成恶性循环不是明智的选择。根据我国的物权法规定，业主在享有物业权利的同时也同样承担着相关的义务，不能放弃权利不履行义务。所以在与物业签订服务合同时，需要对提供的服务进行详细的标注，笼统的服务差并不是推翻合同约定的理由。只有在不在业主较大范围内的情况之下，可以拒交物业服务费。如果感觉物业服务太差并且违规了，当时所签订的服务合同可以由业主提供确凿的证据申诉到相关部门或者是起诉到法院。
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对物业不满意不可以不交物业费，拒绝交纳物业费，会导致物业服务无法正常维持，损害其他正常交费业主的利益，从而造成恶性循环，如果对物业服务不满意，可以采取正当的途径反映相关的问题，比如和物业服务公司进行沟通协商，或者是向业主委员会反映，也可以向物业主管部门投诉，通过物业大会重新选聘物业服务公司。如果物业公司已经履行自己的责任，在没有违背物业合同的情况之下，业主是需要按时缴纳物业费的，而且即便是上诉到法院，如果违约责任是业主的原因，一般也无法得到法院的支持，再加上现在的征信管理系统，一旦进入到了司法处理的阶段，强制业主执行缴纳物业费的义务，很容易会使自己成为老赖，所以还是要通过合法的途径解决问题。
