买深圳福田鹏基公寓有风险吗

楼盘名称：鹏基公寓(莲塘)楼盘位置：罗湖莲塘国威路开发商：深圳鹏基（集团）有限公司产权年限：70年建筑类型：板楼,公交线路：公交：27路、57路、65路、113路、220路、333路、336路、382路、K113路、111路规划信息：其占地面积为5750平方米，容积率，绿化率56%，共0栋楼，停车位露天停车位周边配套：幼儿园：鹏莲物业幼儿园 中**：莲塘**、莲塘** 大学：深圳大学成人教育学院 商场：岁宝百货、南康百货 医院：莲塘医院 邮局：莲塘邮局 银行：中国银行、建设银行、工商银行 其他：毛家酒楼、旺东生酒楼 小区内部配套：便利店内部配套：安全管理:刷卡出入、楼宇对讲、摄像头卫生服务:垃圾处理费13.5元

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"时间追溯到大约20年前，1998年的房改方案开启了中国商品住宅的时代闸门。全国房地产商会联盟主席顾云昌当时作为主要执笔人之一，与100多人的房改起草小组成员历时大半年，**终形成一份沉甸甸的房改方案。20年来，他也见证了中国房地产行业从无到有，迅速发展并成为拉动宏观经济增长支柱的过程。今年3月以来，楼市调控政策密集出台，先是因城施策各地从需求端发力，紧接着“租购并举”、“共有产权房”接棒，从供给端着手。顾云昌表示，房地产调控具有周期性和差异性，调控始终在路上，冷的时候升温热的时候降温，这其中考验的是调控技巧和水平。**好的调控手段，是运用市场手段加以金融杠杆。供给侧改革现在已经开始了，但实际上，目前很多中小城市去库存任务仍很艰巨。在北京推出《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿）的节点，8月8日，《每日经济新闻》（以下简称NBD）对顾云昌进行了专访，试图探讨此轮调控背后的逻辑。●共有产权房：长效机制的组成部分NBD：共有产权房将调控政策推向一个新的高潮，您如何看待共有产权房的问题？顾云昌：实际上共有产权房是深化住房制度改革的重要举措，主要目的就是解决“住有所居”，而不是过去的“居者有其屋”。现在**突出的是一线城市和重点二线城市的地方住房问题。首先房价上涨很快，还需要解决非户籍人口，也就是城市新市民的住房问题，所以在2014年住建部提出发展共有产权房，实际上共有产权房是经济适用住房的提升，是政策不断完善的过程。原来经济适用房产权不够清楚，现在共有产权房将产权明晰，责任更清楚，买房者也可以保持增值，这一方面也是公平公正的体现。NBD：共有产权房从首次推出到目前已经有7年时间，但是一直未能全国范围内进行推广，是不是其中存在很多困难？顾云昌：以前试点城市也在做，但是效果不明显，之所以没有得到推广，首先我们得明白两个问题，实际上地方政府的注意力主要是集中在房价上，对房地产市场是否健康发展和房价问题非常关注；第二个原因是时间段的问题，房地产市场的周期表现，房价越来越高，所以共有产权又被提出来了。NBD：共有产权房会降低房价吗？顾云昌：我们不要把立足点放在房价上，共有产权的出台是为了抑制房价上涨的说法本身是有失偏颇的，从长效机制来看，共有产权的目的是为了构建一个完备的、全覆盖的、公平合理的住房供应体制，真正实现“住有所居”。其实，影响房价的归根结底是供求总量和供求关系，如果共有产权房的供应量很大，商品房房价才会受影响。实际上，共有产权房和租赁住房都是供给体制的改革，是建立长效机制的组成部分，这样来看，就能和现在市场政策联合在一起了。房地产调控的首要目的是解决住有所居，第二个是房地产市场健康发展，这个时候才能谈房价的问题。NBD：房地产市场发展到什么程度才算是健康发展？顾云昌：房地产市场是否健康发展，主要看供求总量是否平衡，第二供需结构是不是合理，第三房价是不是基本平稳。●楼市变局：2018年房地产市场或将下行NBD：调控之后，您对房地产市场有怎样的判断？顾云昌：上半年房价趋于平稳状态，增长幅度放缓，这跟房地产差异化调控政策紧密相关，全国区域调控存在差异的根本原因是，土地资源的错配。因城施策，针对区域性楼市制定切实可行举措，避免一刀切。楼市是有周期性表现的，2016年楼市发展到顶峰，2017年房地产整个销售情况和房价开始出现下行趋势，因为调控政策之后，观望者更多，房价增幅缓慢，甚至出现环比下降，所以整个2018年我是不看好的，楼市将继续下行，并处于低迷状态。所谓下行就是房价增幅下降，甚至需求量会出现绝对的下降。一、二线楼市先下行，三、四线楼市下行时段会来的晚一点。按照房地产市场大概3年一个小周期的说法，上升阶段是一年半到两年，下行阶段是一年到两年。NBD：随着购租并举以及共有产权房出台，业界有说房产税也快了，对于房产税这块您怎么看？顾云昌：准确的说应该叫房地产税，税收改革一定要进行，虽然很多人反对，现在的问题是即便持有100套也不交税，那么政府财政的资金从哪来？实际上，更多的是从土地出让金那里获得。对于持有的不交易房子的持有税，这是许多国家的做法，占有社会资源就需要交税。不交税导致炒房者进入，再加上房价上涨过快，大量的利益出现。所以，为了抑制炒房客，我们应该征收房地产税。NBD：目前中国楼市有泡沫吗，如何警惕灰犀牛式风险？顾云昌：许多国家都出现过房地产泡沫，而且都出现过破灭，所以这就是灰犀牛。日本金融危机和房地产泡沫联系在一起，美国的金融危机也是房地产泡沫破裂。中国为什么将金融风险放在第一位，就是因为中国的房地产已经在大城市沉淀了泡沫，如果任其发展下去，一旦破灭就可能导致金融危机的出现，我们要预防。由于中国土地市场的特殊性，楼市泡沫实际上也是地价泡沫的主要表现，因为我们的土地市场是政府控制的，所以房价中所含的地价比重不断升高，自然会催生楼市泡沫。但现在我们还在城镇化建设当中，我们尚不会存在灰犀牛事件，我们的需求依然很旺盛。"

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本次两会《政府工作报告》中提出，要"稳妥推进房地产税立法" 。于是吃瓜群众们纷纷惊呼:房产税来了!房价要降了!且慢，且慢，我先问几个问题--房地产税和房产税是什么关系?中国目前已经有房产税了吗?房产税 **终由谁来承担?房产税到底要交多少钱?**后才是问：房产税会降房价吗??? 1.房地产税不是房产税 在房地产领域，从开发建设->买卖交易->持有这三个环节，每个环节都要交多种税，这些税加起来叫房地产税。 而房产税，是房屋在上述持有环节中要缴纳的税;其中又分为商业用房的房产税和个人住房的房产税两种。 房地产税和房产税的关系如下图所示。 但是现在的房地产税有一个严重的问题需要解决， 那就是当前的房地产税并没有获得法律上的支持，而是根据国务院的暂行条例来进行征收的，不完全符合当前"依法治国"、"税收法定"的大原则。 所以，本次《政府工作报告》中提的 "房地产税立法"，就是为了解决这个问题。 通俗一点理解，就是把这些"暂行条例"立法化，在人大走一遍立法流程，改个文件格式，把暂行条例修改成法律。 "房地产税立法"并没有必然推行普遍性个人住房房产税的意思。 2.正在征收的房产税 其实房产税不是一个新东西，从1986年开始，我国就是有房产税的，不过主要针对商业用房(例如商铺、商住、办公楼等)以及用于租赁的居民住房。 当前征收标准如下: 1.自用的商业用房 应缴纳房产税=房产原值*(1-10%或30%)* 1.2%。 也就是如果你买了套100万的商铺，自己经营用，那么每年缴纳的房产税是8400到10800之间。(=100万*(1-10%或30%)* 1.2%=8400~10800) 2.出租的商业用房 应缴纳房产税=房产租金年收入* 12%。 也就是如果你买了套商铺，租出给别人，假设每年租金5万，每年缴纳的房产税是6000。(=5万*12%=6000) 3.用于租赁的居民住房 应缴纳房产税=房产租金年收入*4%。 也就是如果你把你的房子出租给别人，假设每年租金5万，每年缴纳的房产是2000。(=5万*4%=2000)当然，目前把自有住房出租，大家普遍没有去报税，国家也并没有花力气去管。 3.上海和重庆的个人住房房产税 从上面的征收标准可以看到，当前正在征收的房产税主要是商业用房房产税，并不是普遍面向普通居民住房征收的。而坊间一直流传的所谓"房产税"，严格来说应该叫"个人住房房产税"。 真正的"个人住房房产税" ，从2011年开始在上海和重庆进行试点征收中。 详细的征收办法和金额如下，大家想要详细了解的可以看看，想直接听结论的可以跳过。 上海的房产税征收，首先是对2011年之前所有的存量住房不征收，只对新买的住房征收;其次还有很多面积减免。**后，如果实在需要缴纳，缴纳金额是房价的0.28%，大约相当于一个月的租金。 重庆的房产税征收，只要有重庆户口、或在重庆工作，都是减免的;只是针对超出平均单价3倍的房子才进行征收。所以几乎几乎无人缴纳。 上海和重庆的试点，从税收金额的角度来说，无异于杯水车薪，刚刚勉强能够覆盖收税的成本。 本来原计划在2012年继续扩大房产税改革试点，但因为收税效果实在太差，于是在2013年8月杭州、南京等城市制定和上报房产税征收方案的时候，**终被紧急叫停。试点工作实质上陷入停滞。 从对房价的影响来说，很明显，7年的实践表明，房产税并不能降房价。这和已经执行了多年房产税的国家，如美国、英国、韩国、法国、德国的情况其实是一样的。 4.房产税的推出需要翻过6座大山 要让房产税从商业用房扩围到个人住房，推出个人住房房产税(以下简称房产税)，目前还有六个条件需要满足，但短期看起来都是困难重重。 一是掌握全国住房的基本情况。 但自1984年以来，中国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查，没有基本情况也就没法立法。 二是建立全国房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询。 目前仅仅完成了把全国各个不同城市的《房产证》换成了统一红皮的《不动产证书》，离房产信息全国联网还没有影儿。 三是统一界定房屋性质。 由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别太大，需要统一界定。这项工作还没有开展。。 四是完成房地产税改革。 目前在房地产税收环节，约有10个税种，有很多重复征收，需要改革。这项工作也还没开始。 五是完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民"基本住房标准"，以确定房产税的免征条件。 目前该条例仍然处于意见稿状态。 六是完成修订《税收征管法》，为依法治税，提供依据。 这项工作还在进行中。完成时间待定 所有这些难题，决定了房产税的出台，还是一个漫长的过程，至少需要5-8年的时间。 5.谁来承担房产税? 在买卖交易环节中，谁在承担交易的税费? 我们的实践很清楚， 如果是卖方市场，房子供不应求(房价涨)，那么必然是买方承担税费; 如果是买方市场，房子供大于求(房价跌)，那么必然是卖方承担税费。 交易税费并没有改变房子供求关系，交易税费也并没有导致房价上涨或下跌，只是房价涨跌的趋势或预期会导致交易税费由谁来承担。 同样，在房子持有环节，如果房 产税开征，谁来承担房产税呢? 在供不应求的城市，显然是:"嗯，小王，这个房子如果你租的话，物业费、清洁费、网络费用、水电煤费、房产税，你都交了啊。" 而在供大于求的城市，显然是:房东全包。 房产税并没有改变房价上涨或下跌的趋势，只是房价涨跌的趋势或预期会导致房产税由谁来承担。 6.结论 1.房地产税不是房产税，这是两回事。 2.房地产税立法重点是把房地产税收相关"暂行条例"升级为相关税法，而不是推进房产税。 3.房产税征收还有漫长的路要走，**乐观估计也要5-8年。 4.如果征收房产税，大概是一个月租金，且大概率是租客来承担额外成本。 5.房产税不会降房价。 总而言之，征不征收房产税和你是否要买房，两者之间并没有关系。 值得买的房子，不会因为征收房产税而导致不应该买。 不值得买的房子，也不会因为征收房产税而导致值得买。

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深圳京基宸悦府公寓整体非常好，值得买。项目距离地铁4号线和9号线的上梅林站仅约300米，出行极为便利，无论是前往市中心还是其他区域，都能轻松实现快速通达。

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鸥鹏湾有关的江西新鸥鹏母公司：山东新鸥鹏文旅产业发展集团有限公司新增12项股权冻结信息，涉及8家公司，去重后所涉股权金额合计约60700万元（即6.07亿元）。

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