买二手房如何办理按揭

• 158****2711 我这是厦门的办理情况，你可以参考一下的。
  一、“二手房”按揭的对象：
  凡年龄十八岁至六十周岁、具有完全民事行为能力并在厦门居住的具有中华人民共和国国籍的中国大陆公民及年龄十八岁至六十周岁、在厦门有投资、就业行为且有本市户口并在本市工作的人士作委托代理人，并办理委托公证的港、澳、台居民均可申请。
  二、申请二手房按揭贷款的条件：
  凡申请二手房按揭贷款的申请人，必须具备如下条件:
  ①借款人持有效身份证件；
  ②借款人与卖房人签订合法有效的房屋的买卖合同或购房意向书，
  有所购房的总价款30％以止的自有资金，借款人在建行开立存款帐户（或持有龙卡）；
  ③借款人有稳定、合法的收入来源，有按期偿还贷款本息的能力；
  ④同意以所购房产抵押并提供建行认可的阶段性担保；
  ⑤建设银行规定的其他条件。
  
  三、申请二手房按揭贷款人应提供的资料
  凡申请二手房按揭贷款的申请人，必须对其所提供资料的真实性和合法性负完全法律责任，
  并需提供如下材料：
  ①借款申请书（一式两份）；
  ②身份证原件及复印件（一份）、户口薄原件及复印件（一份），
  已婚者应该提供婚姻关系证明和配偶的身份证复印件（各一份）；
  ③证明借款人具有还款来源、还款能力的资信材料，如薪资证明、纳税单、
  银行存折（单）、有价证券、投资证明、拥有其他财产的证明；
  ④购房合同或意向书原件及复印件（各一份）及房产的评估报告书；
  ⑤提供其它抵（质）押作为阶段性担保的，提交抵押物或质押财产清单、权属证明文件，
  有权处分人包括配偶同意抵押或质押的书面声明；
  ⑥提供第三方保证的，应提供第三方保证人的有关资料。
  
  四、二手房按揭贷款办理程序
  根据二手房特点，二手房按揭贷款的程序分为两种不同的 办理程序：
  (一)一般的二手房按揭贷款办理程序：
  1、出具《贷款意向书》形式的二手房按揭贷款的办理程序：
  ①借款人与卖房人签订购房合同或意向书；
  
  ②向建行提出二手房按揭贷款申请，并提交相关资料；
  ③建行进行贷前调查及审批；
  ④同意贷款的，建行与借款人签订《二手房按揭借款合同》；向卖房人出具《贷款意向书》
  ；
  ⑤借款人与卖房人办理房产交易过户，办妥借款人名下的《土地房屋权证》；
  ⑥办妥抵押登记、《土地房屋他项权证》、保险手续后，借款人签署《贷款划转通知书上建
  行发放贷款》；
  ⑦借款人按期偿还贷款。
  2、提供阶段性担保形式的二手房按揭贷款办理程序：
  ①借款人与卖房人签订购房合同或意向书；
  ②向建行提出二手房按揭贷款申请，并提交相关资料；
  ③建行进行贷款前调查及审批；
  ④同意贷款的，建行与借款人、担保人签订《二手房按揭借款合同》及相关《担保合同》；
  ⑤《二手房按揭借款合同》生效后，建行发放贷款；
  ⑥借款人与卖房人办理房产交易过户，办妥借款人名下的《土地房屋权证》；
  ⑦办妥抵押登记及《土地房屋他项权证》、保险手续后，
  《土地房屋他项权证》交由建行执管，原担保人解除担保责
  ⑧借款人按期偿还贷款。
  （二）、二手房转按揭贷款的办理程序
  1、转按揭二手房按揭贷款是指建行向购房人发放的用于购买已在建行办理按揭贷款 但贷款本息尚未还清且《土地房屋权证》已办妥的二手房的贷款。
  2、贷款办理程序：
  ①借款人与卖房人签订购房合同或意向书；
  ②向建行提出二手房按揭贷款申请，并提交相关资料；
  ③建行进行贷前调查及审批；
  ④同意贷款的，建行与借款人签订《二手房按揭借款合同》；
  卖房人与建行签订《楼宇按揭借款补充合同》；
  ⑤卖房人偿还贷款金额不足偿还卖方所欠建行与转按揭相关贷款本息的差额部分；
  ⑥借款人与卖房人办理房产交易过户，办妥借款人名下的《土地房屋权证》；
  ⑦办妥抵押登记、《土地房屋他项权证》、保险手续后，借款人签署《贷款划转通知书》，建行发放贷款；
  ⑧借款人按期偿还贷款。
  2014-04-28 13:05:05
• 138****0736 现在不管在哪家银行办理贷款都需要抵押物，你现在需要的钱不多，只要3万元贷款，向银行申请贷款较为麻烦：
  1、你没有抵押物，你的房屋是二手房，房产证及土地使用证没办理过户，缺抵押物；
  2、贷款额度小，银行不见得会受理；
  3、就算银行受理了，各项手续较多，还要办理评估，保险、及抵押。等你把银行的各项要提供的资料准备齐及上报审批，时间较慢。我建议你在银行申请几张信用卡，现在银行信用卡额度基本上是1万元，可以凭你的用卡还款信誉增加额度的。信用卡具有先透支后还款的功能，在银行取现当天计息，利息按万分之五计算，消费具有56天免息期，办理多张卡后可以方便你的周转，可以及时解决你当前的问题。你可以向当地银行进行咨询。 2014-04-27 21:49:38
• 146****6619 没有房产证是不能按揭贷款的，因为没有房产证，银行是没办法给你做抵押的！如果你想贷款买房，不论房子如何，切记第一条，你要买的房子必须是房主的房产证已经办理下来并且拿到手的才行！ 2014-04-27 11:27:27
• 131****3760 一、二手房买卖要留意什么？在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证和原开发商的“五证”。如二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。根据目前情况看，大多数的新住宅在销售时，都有银行提供按揭贷款，一般贷款的期限都在10年至20年间。二、如何购买已办理按揭贷款的二手房？首先，要理清该二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态。如果是二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手续，并且已经拿到产权证和土地使用证，那么情况就较为简单，二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥。然后，办理二手房的具体过户手续即可。如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任，这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关系，以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系，每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。在此类二手房买卖中，如果买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行和开发商的同意。对此类交易有三种处理方法：一、如果买方能一次性向卖方付款，程序也相对简单，由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如有抵押登记应办理抵押解除手续，再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系，接着解除二手房主人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系，**后由二手房主人在房屋土地管理部门向二手房购买人办理产权转让手续。二、如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，则二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款，即将原借款人换成新的买主。当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可，并与银行办理新的贷款手续，终止原来的贷款协议。同时还要与开发商取得联系，征得开发商同意，终止开发商为二手房主人的担保协议，而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一遍。原来的法律关系需要重新调整，新的法律关系需要重新建立。三、二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款，但这样做，原二手房的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说，需要二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的借款，否则，无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较为复杂，因此**好的办法是二手房购买人与二手房主人达成一致意见，请二手房主人的按揭银行仍然做二手房购买人的银行，这样操作，程序就较为简便，法律障碍就少多了。 2014-04-27 09:48:27
• 137****1695 业务流程
  1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；
  2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；
  3、买方交纳房屋价格30%的**款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；
  4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；
  5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）；
  6、卖方向买方实际交付房屋；
  7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；
  8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；
  9、买方的贷款银行将30%的**款付给卖方。健康资料： 2014-04-26 17:46:17
• 144****0592 二手房交易是房地产交易中一个比较重要的组成部分，而且二手房大多是现房，相比存在于沙盘、图纸、规划中的期房来说，二手房看得见摸得着，比较让人放心。但是在实际的交易过程中，二手房交易涉及到贷款、过户等问题，程序又比较复杂。有一些二手房，卖家交易时，本身还处于按揭贷款的状态。购买这种房子，怎样才能保证交易安全呢?近日，网友刘先生咨询亿房网购房指南频道，说他看中一套二手房。上家称房子的贷款尚未还清，如果他要买的话，需先付20多万把银行的贷款还清，解除抵押，然后再办理交易手续。由于他对贷款未还清的二手房买卖不熟悉，特意咨询：他该怎么做才能保证安全购房?购买按揭中的二手房，一般有两种解决方式：根据《房地产登记条例》的规定以及武汉市银行的操作惯例，在房屋抵押贷款没有还清的情况下，买卖双方无法直接去房产交易中心办理买卖过户手续。从实际操作来看，作为买方，需注意必须在完清贷款后过户，否则卖家向银行所贷款项将转嫁到买房人身上。遇到这种情况，一般有两种方式解决：
  1.提前还贷，请卖方提前将按揭贷款还清，然后过户;
  2.办理转按揭手续。在办理按揭手续的过程中需提供相应材料，还应办理贷款保险与抵押登记的变更手续。购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。首先来讲一下第一种方法：提前还贷，具体该如何操作呢?
  1、前期准备
  (1)买方应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况，为了保险起见，买方可以要求查看产权证“附记”栏或者到房地产交易中心查询；
  (2)如果确实存在抵押的情况，买方应了解卖方未还款期限和余额，已还款年限和金额，因为这要涉及到后续的可操作性问题，必要时可以要求卖方提供**近一个月的还款凭证；
  (3)如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法，双方应当对未付款项由谁支付进行协商，一般可以采取以下几种方式：a、由卖方自筹资金；b、由买方筹集资金抵作购房款；c、或者由双方分担，办理交易时再做结算；根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致，提前还贷需要支付违约金的，这笔费用究竟由谁来承担，应在签订买卖合同之前，协商一致。
  2、办理程序：买方支付定金，并按照约定的方式提前还款，注销抵押特别提示：本过程较为关键，其中涉及到诸多手续，各个环节应当做好衔接，因为一旦衔接不好就会发生纠纷，双方**好还是能够通过房产中介公司或者律师进行操作，他们作为第三方，具有一定的可信度和专业性。
  (1)双方按照约定准备未还贷资金，同时由卖方或者卖方委托的中介公司或律师向贷款银行提出提前还贷的书面申请，在经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》，卖方收回《房地产其他权利证明》；
  (2)双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续，同时办理房屋交易手续；
  (3)如果提前还贷资金是由买方出的，那么买方**好要求中介公司或其他第三人能够提供担保，以防款项落空。除了提前还贷之外，还可以办理转按揭手续进行交易。那么，这种方式该如何操作呢?和上述方式不同的是，买方先到银行办理转按揭手续，分两种情况：一是同行转按，二是跨行转按，后者操作手续比较麻烦。
  1、提交材料及流程：《购房抵押借款合同》原件买方申请贷款的材料(如接收入证明、身份证等)-如银行审核同意，有关当事人签订《变更协议》办理贷款保险变更手续房产论坛,装修论坛,业主论坛办理抵押登记变更手续
  2、买方凭贷款银行出具的还贷证明和贷款证明以及其它材料到交易中心办理二手房交易手续。房产论坛,装修论坛,业主论坛$t1z&q6y采取这种方式的不利因素是，目前武汉开展“转按揭”业务的银行极少。 2014-04-26 11:09:56
• 136****0438 现在银行基本是不对个人来贷款的，你要找一家贷款担保公司就可以了。提供你和卖房子的人的资料，大概要双方的身份证，产权证，夫妻同意出售证明。收入证明，单位营业执照副本复印件加盖公章。户口本，首页和变更页。一寸照片，学历证。 2014-04-26 09:56:59
• 146****9813 **好的办法是给地产公司代办手续费，，毕竟地产公司是专业做这块的。 2014-04-25 18:36:56
• 136****2434 流程是这样的：
  和业主一起到银行，向银行申请贷款
  ——银行贷款获批，出按揭合同
  ——与业主一同到房管局过户（递件）
  ——完税（房管所审核文件无误后通知买卖双方完税）
  ——房产证更名（当场可以看到房产证原件，上面是你的名字，但一般马上会被按揭公司/银行拿走）
  ——抵押至银行（银行有一堆抵押手续要做，等待银行放款）
  ——放款（按揭公司或银行会通知你，放款后第二个月就要开始还贷了）
  ——拿到按揭合同/房产证原件（不是每个银行都会把房产证给你，一些银行会一直帮你保管房产证直至还清贷款）
  其实我买房的时候，觉得**重要的反而不是去房管局领证的步骤，而是递件之前对房屋资质的查证！因为很多业主会在递件当天就要求买方把首期款付清，而真正完税、出新房产证是几天以后了。虽然一般来说房管局收下双方过户文件就表示房屋资质没有问题可以过户，但中间总有几天时间差，心理有点不安。。。
  事先一定要在房管局查清房屋所有权、有无按揭、有无抵押等 2014-04-25 15:50:16