公共的自行车车库开发商可以改变用途卖掉吗？

• 138****2733 法律法规规定比例的车库归业主所有
  
  
  
  如前所述，居民购买商品房的**终目的是用来居住的，正常的居住和生活除了产权证注明的建筑面积以外，还要有这套住房居住功能正常发挥的一系列附属和配套设施，如果缺少了这些附属和配套，房屋居住的功能就不完整，或者说居民买到的不是一个完整意义上的房屋。因此，在《规范》当中，对城市居住区相关方面做了详尽的规定。一定比例的车库是其中的标准之一，如《规范》规定居民汽车停车率不应小于10%，意味着在我国目前的经济发展水平和生活水平上，一个城市居民小区中，居民正常生活所必需配有的车位不能低于10%，10%的车位是房屋居住功能正常发挥不可或缺的组成部分。这10%的车位，从来源上看，就是为停车而产生的；从使用效能受益范围来看，是该小区业主。因此，产权归该小区全体业主所有。
  
  
  
  当然，《《城市居住区规划设计规范》（规范》中规定的必须配建的东西的产权并不一定都要归业主，如《规范》中对教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等都进行了详尽的规定，但这些设备设施的产权并不一定要归该居住区的业主所有。那么，什么样的配套和附属的产权应该归业主所有（与房屋产权合一），什么样的配套或附属不归业主所有（产权可独立分设）呢？
  
  
  
  从使用效能的角度来看，附属或配套与购买的几十平米住房之间实际上是互补的关系。其产权与房屋合一归业主还是独立分设取决于两个方面：
  
  
  
  第一，它们共同满足同一需求（正常的居住和生活）时，是不是使用效能上不可或缺的组成部分（没有替代品或使用替代品代价将相当高昂）。如羽毛球拍和羽毛球是互补品，但它们可以独立分设产权，分离开来作为产权交易的标的。因为对于一个购买了羽毛球拍的人来说，满足相同需求的羽毛球随处可得。但是，房屋和地下停车库却不同，如果购买了小区房屋的业主并不拥有小区内的地下车库，去寻找一个替代品去停车将相当困难。所以，业主的房屋和车库产权不能分设，不能分设意味着这一对互补品合一，作为同一交易标的物来交易，即业主购买的房屋当中已经包含了能够满足其停车需求的相应设备设施。其实，不仅仅是地下停车位，小区的道路、绿地、光照、游泳池等等，都属于这种性质。
  
  
  
  至于停车位具体的配建比例以及道路、绿地、光照等的实际标准，直接取决于人们对居住质量的需求，间接取决于整个宏观经济发展水平和人们的实际收入和生活水平。以南京为例，八十年代的居住区有足够的自行车停车位就行了，九十年代一般住宅要求配建20%的汽车停车位，2003年开始要求配建80%的汽车停车位。不管是多少，这个比例反映了在一定时期一个南京的普通居民正常居住和生活所必需的停车需求。如果其产权与房屋独立分设，将极大地影响居住和生活质量。
  
  
  
  第二，附属或配套本身使用效能的受益范围（即商品属性）。除了考虑附属或配套的替代性（竞争性）以外，确定其产权还应该考虑这种附属或配套本身的商品属性。居住小区的**、医院、邮局、超市等，也是正常的居住和生活所必需的，是《规范》明确规定了配建比例和标准的，而且，在一定程度上也有不可替代性，但其产权不归业主所有。原因在于对于这些附属或配套属于公共物品，无法也不能让某个业主或某个小区单独享有其产权。所以在《规范》中把这些东西列入“公建配套”的范围当中。
  
  
  
  这样，对于绝大多数居民小区来说，一方面，法律法规规定数量的车库是房屋使用效能不可或缺的组成部分，并无法替代；另一方面，小区停车位受益范围就是该小区业主。因此，法律法规规定数量的车库归业主所有时符合经济学原理的。 2014-04-21 10:02:31
• 145****7766 对于公共车库，首先要了解是否在规划中是做公共车库用途的，这个可以在规划局查当初的规划用途。然后，这个车库有没有算在你们的购房公摊面积之中可以到当地的房地产登记中心去查相关的开发商确权资料。如果已经算在你们的公摊面积之中，开发商就没有权利再将它卖出。 2014-04-20 09:10:32
• 131****4271 对于公共车库,首先要了解是不是在规划中是做公共车库用途,这个允许在规划局查当初规划用途。然后,这个车库有没有算在你们购房公摊面积之中允许到当地房地产登记中心去查相关开发商确权资料。如果已经算在你们公摊面积之中,开发商就没有权利再将它卖出。 2014-04-19 10:05:51
• 156****2125 自行车库现在已经没有硬性规划了 硬性规定的只有机动车停车位你买房的时候被销售员忽悠了%7E 2014-04-18 11:46:13
• 142****6314 这个要看开发商是如何想的吗。。。。 2014-04-18 11:01:07