物业管理的案例分析

• 142****0154 什么意思呀？你要知道什么呢回答题吗？ 2014-04-20 13:59:31
• 143****7609 这样吧，我说这么多你得给多点分给我：首先作为客服人员，认真听取客户的意见，并适时表示同情认可，解释清楚事情原委，稳定业主情绪，解释装修是为了更好的服务业主，在工作中的弊端是自己的错，表示深深的歉意，并作出承诺处理该违规的工作人员，立即派遣清洁人员对该公司进行无偿的清洁服务，并由主管上门对该企业的秘书小姐道歉。
  同时对停止施工的要求首先是要向该客户说明这次改造的目的，希望客户对此表示理解，然后是今后的改造时间上的变化，作出承诺，不在客户的上班时间进行改造，避开客户的工作时间，重新制定施工章程，对员工进行培训教育，奖惩制度明确。
  这些做法都要给客户知道，并定期回访调查，回馈问题，不断改进，直到取得客户的认可。思考： 客户服务部办证员负责受理业户物业改造申报手续的办理, 并负责审核相关的改造内容以及各种证照。客户服务部收费员负责改造管理费用的收取工作。工程维护部负责土建、配电、给排水及消防等相关图纸的审核,现场管理并参与验收。保安部负责改造现场的查证、改造人员的进出、材料和垃圾的清运、货梯的使用、消防管理等工作。物业部负责对改造现场进行管理,组织改造验收及办理验收手续。客户服务部前台人员负责接待前来申请改造的业户,并要求业户填写《改造申请表》、《改造委托书》、《承诺书》,同时向业户说明《改造管理规定》及相关费用的收取事宜。
  各单位客户服务部前台人员核实业户提供的资料。各单位物业部审核完业户申请改造项目资料后,转交工程维护部审核图纸,工程维护部负责填写签署《改造图纸审核意见》。
  客户服务部收费员核算相关费用后,报本单位负责人审批。改造项目手续齐全的,三个工作日内予以答复;要求改造业户按照相关法规在改造现场配备灭火器。费用的收取和证照的发放改造项目手续齐全后由客户服务部收费员向业户收取相关费用。业户缴清各项改造相关费用后,由各单位客户服务部前台人员负责向业户发放《改造施工许可证》和《改造图纸审核意见》并办理施工人员《改造人员出入证》。
  改造监督由各单位按《改造管理规定》对改造工程实施监督。物业助理应告知巡逻队,巡逻队应配合物业助理对改造户的消防安全、垃圾清运及施工人员等方面进行监督管理。改造验收物业助理根据业户改造验收申请,组织相关人员对物业改造项目进行验收。验收合格后相关人员在《改造竣工验收表》上签字认可,管理员及时收回《改造施工许可证》、《改造人员临时出入证》等相关证件,三个月后收费员负责办理业户返还改造费用手续。
  达不到合格要求的,填写《改造整改通知书》由施工单位按整改通知要求整改,直至合格为止。改造资料管理客户服务部资料管理员负责对改造资料分类建档并保存。 2014-04-20 10:23:22
• 146****0513 首先我是中介公司的不是物业的，所以我只能根据我的了解简单的回答一下：根据《物业管理条例
  》第十一条第四小条，由业主共同决定的包括选聘和解骋物业服务企业。第六小条，改建、重建建筑物及其附属设施。
  因为认为应该是可以改变的。但程序就不知道了。 2014-04-19 17:39:11
• 156****3467 写字楼物业管理早期介入的工作内容
  早期介入的工作内容：
  （一） 在设计阶段的工作要点：
  1、 检查配套设施是否完善，如邮局、商务中心、保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区、员工餐厅及浴室等服务设施；另外如：物管管理用房、库房、员工通道、更衣室、工程部工作间、值班室、岗亭等后勤设施；
  2、 检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据写字楼的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。对功能多样的楼宇，一定要考虑机电设备的配置和能源费（水、电、气）的分区域计量问题。
  3、 检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。
  4、 检查建筑材料的选用是否合理。设计单位和发展商从外型美观和采购成本上考虑的较多，物管公司应从其后期维养的难易程度及费用提出选择建议。
  5、 检查机电设备的配置是否合理。物管公司应主要从不同功能和不同业主的使用要求、节能要求、安全要求、设备维养的难易程度及费用等几方面对各机电系统（电梯、通讯、采暖、空调、监控及消防主机、污水处理系统、新风系统等）提出选择建议。
  （二）在建安工程阶段的工作要点：
  1、 协助发展商审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划；
  2、 协助发展商审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量、工程承包合同；
  3、 协助控制工程进度：物管公司通过对施工计划和现场情况的分析对比，协助解决施工中的问题，提出解决问题的措施、期限和承担者，并督促其实现；
  4、 协助控制工程质量：物管公司要参与制定重大项目和设备的招投标条件和合同条款；协助督促承建单位设置质量保证体系（质量管理目标、程序和办法），设立质量检查负责人；特别是在机电设备方面，物管公司要对订货、采购、包装、运输、储存、安装、调试及成品保护进行全过程的检查和验收，做好质量记录和分析，提出意见协助处理质量问题；
  5、 检查安全消防措施和保险合同条款；
  6、 收集整理合同文件和技术档案资料。
  （三）在开业运营前筹备阶段的工作要点：
  1、“凡事预则立”，物管公司应根据工程进展和大厦的租售情况与发展商 ，协商制定一份详细（落实到每周）的工作计划和进度控制表；
  2、起草大厦的物管委托合同并与发展商签署；
  3、与发展商协商制定大厦的管理维修公约并报市房地局核准备案；
  4、开立项目银行结算帐户、管理基金帐户并建帐；
  5、与发展商一起制定租售价格和营销方案；了解已签约的业主和租户及发展商对他们在物管方面所做的承诺，以制定相应的服务和解决方案；
  6、制定大厦运营期的保险方案，签署保险合同，注意其与大厦的工程一切险的衔接；
  7、制定大厦物业管理的岗位设置和人员编制，列出人员到位时间表；
  8、制定外包项目，签署外包合同；制定汇总各部门采购清单（办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、大厦指示牌等等）；
  9、根据开业前人员到位计划、人员工资福利及办公费用、外包合同费用以及采购清单编制开办费预算报发展商审批执行；
  10、根据大厦的楼宇设备情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则；确定服务项目及各类收费标准；
  11、通邮地址和通邮手续；
  12、工程方面：继续协助发展商对工程进度和质量的监理；对所有工程部员工进行培训以让他们熟悉楼宇建筑及各系统设备；参与楼宇、文件图纸 资料、设施设备的安装调试及验收交接工作；接受机电供货商的培训；记录所有缺陷和问题，督促承建商和供货商整改；建立图纸资料档案、设备档案、承建商和供货商以及市政相关部门的联系档案；协助发展商签署各项工程和设备的保修合同；与发展商办理交接楼手续（包括安全消防责任的交接）；
  交接内容要点：
  ● 产权产籍/业户名单/地址名牌及邮编
  ● 图纸资料及设备使用*作手册
  ● 供货商/承建商的培训
  ● 政府及行业主管部门签发的许可证书或执照
  ● 钥匙
  ● 专用工具和备品备件
  ● 遗留问题的确认和解决时限
  ● 保驾/保修安排（电话联络单）
  ● 电、水、气表的抄读确认
  ● 政府机构、市政等关系
  ● 须继续执行的合同及待收待支的款项（与业主租户的、与分包商或其它单位的）
  ● 资产/材料/工具
  ● 财务工作联系行文方式：
  ● 问题
  ● 问题的原因
  ● 已造成或将造成的后果
  ● 解决方案建议（时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补）
  ● 时间限制要求
  13、人员培训：销售人员的物管知识培训；工程人员的专业培训；所有人员的入职导向培训、安全消防培训、管理维修公约培训、保险合同及理陪程序的培训、主要工作制度及程序的培训；
  14、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等；
  15、相应文件及表格的设计、印刷和使用；
  16、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。 2014-04-19 16:47:00
• 135****6428 miracle:你好！
  从法律上讲， 鹏飞物业管理公司的做法是不对的。但是，根据现有法律法规，物业管理企业遇到这样的事（特别是服务到位的情况下），除了起诉，还没有什么有效的法律措施。而物业管理企业不可能整天和业主打官司。 2014-04-18 19:08:24
• 154****9946 物业公司已经失去了追讨物业费的权利。因为物业费属于附属收费,是依附于不动产的。所以在不动产在转移权属之前,必须结算清楚物业费。本案的情况特殊,物业公司在张先生欠费的时候没有进行催讨,是存在放任的过失的。等到被法院查封的时候,在拍卖之前,有一段时间是该房产的清算公示期,物业管理公司应该到法院登记债权,把所欠的物业费捆绑在所拍标的的原有底价上,在拍卖的时候明确告知竞买方,买但是物业没有这么做,那就算物业公司自己主动放弃债权。 2014-04-18 18:07:38
• 158****9588 你好！我觉得不能一味的在想如何收取物管费。发生这样的问题，物业公司可以反思，是否那些地方让业主不满，也许是工作人员的态度，工作方法，让业主不能接受，更或许是好心办坏事，让业主歪曲了……
  楼上说的很现实，物业公司不能天天和业主打官司，伤和气，也不利于公司的名誉。
  以柔克刚！让一线员工，和业主接触**频繁的人员主动关心业主，帮助业主，1、2月坚持好的态度，业主会有感触的！
  宽以待人，业主们会慢慢缴纳物业费的！
  希望我的方法对你有帮助！ 2014-04-18 11:35:41
• 137****6489 个人认为:业主购楼时与开发商的契约中已订明的条款:“同意开发商委托的管理公司管理”,这个是无效的,违反了《物业管理条例》,无效的条款自开始之日起无效,所以,业主委员会可以很顺利的主张自己的权利,更换物业公司。 2014-04-17 16:23:41