购房，房屋面积包括哪些？

• 137****3088 一、购房时建筑面积分两大部分，共有建筑面积部分和自有有建筑面积部分。
  二、共有建筑面积部分的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
  三、自有有建筑面积部分：自身房屋独立使用的面积范围，包含了自身房屋独立使用墙体面积，计算办法按水平投影面积计算。但阳台的面积有两种办法计算，封闭阳台按全面积计算，未封闭阳台按半面积计算。 2014-04-20 09:34:38
• 141****8480 1.可售商品房面积是指在商品房预售管理部门登记备案的可销售的商品房总面积。可售套数是相应的住房套数。可售面积一定小于**总建筑面积。
  2.商品房预售面积测算和竣工后房屋面积测算，所测算的对象是不同的：预售面积是依据国家《房产测量规范》和房屋规划核准图对房屋进行的面积测算。实测面积是依据国家《房产测量规范》和房屋竣工后实际建设的状况进行的房屋面积测算。预售面积和实测面积本质的区别在于计算房屋面积的数据采集来源不同，前者根据规划核准图的设计状况进行计算，其面积用于签定商品房买卖契约，后者根据房屋实地情况进行测算，测算结果用于房屋权属登记。
  在实际工作中我们发现预售面积和实测面积有的发生了较大的差别，主要原因：
  一是开发企业在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更，如户室大小、阳台范围和共有共用面积作了调整;二是商品房预售面积测算单位（社会企业）在测算面积时掌握国家房产测量规范技术不到位，测算面积发生差错；三是不良开发企业私自更改规划设计，提供虚假房屋建设文件资料；四是房屋竣工后，实测单位在丈量尺寸、测算面积时发生差错等。由于上述的原因，导致购房人签订商品房买卖契约的面积和领取房屋权证记载的面积相差较大。鉴于以上原因，我处为保护当事人权益，减少社会矛盾，已相应采取了以下措施：一、成立了房产测绘管理办公室（筹），主要职责:
  1、强化全市房产测绘（含商品房预售面积测算）的管理，监督房产测绘行业服务行为，建立健全测绘单位和从业人员备案管理制度，建立和落实面积测算差错责任理赔机制；
  2、建立和实施测算活动中弄虚作假行为的查处机制，作为第三方监督、查处实（预）测算单位和个人的违法违纪行为；
  3、严格执行国家房产测量规范，细化、统一房产测量技术标准，不断研究和解决新问题、新矛盾；
  4、加强实测算和预测算从业人员业务技术的考核和再培训，不断提高从业人员的业务水平。避免预测和实测中因规范理解不一致而产生的矛盾；
  5、接待咨询和解释房屋面积测算技术，受理购房人对房产测绘差错的投诉；
  6、受理测绘复测申请、实行专家组会审和测绘差错案的更正。
  二、加强预测成果的检查，对我市每一幢商品房预售面积测算成果中共有共用部位的认定、面积和分摊方式进行检查，发现不符合计算规则的不予采用。
  三、成立了房产测绘专家组，制定和完善我市房产测量技术细则，并对我市每一幢商品房实测面积成果中共有共用部位的认定、面积和分摊方式进行会审，不搞一言堂，杜绝违规、违法行为。除以上措施外，我处相关部门已在讨论修订商品房买卖契约中的部分条款，其中要求开发企业在房屋建设过程中，如有设计变更应及时告知购房人，购房人有退房等相应的权利。
  为提高服务水平和质量，我处对于购房人提出面积疑义的接待、解释和复测的申请早已纳入正常工作范围，具体情况如下：测绘一所承担鼓楼、下关、建邺、雨花区的房屋实测工作，办公地点在华侨路52号测绘楼，测绘二所承担玄武、白下、秦淮、栖霞区的房屋实测工作，办公地点在大光路49号5楼。购房人根据房屋所在区域，携带房屋买卖契约或房屋所有权证到相应的测绘事务所技术部，可免费查询房屋丈量的尺寸，共有共用部位的认定、分摊方式等面积计算的依据和过程。如购房人仍有异议可到华侨路35号205室测绘管理科申请复测，经测绘管理科审核后，确需复测的，测绘管理科通知测绘所免费复测。
  3.商品房在施工竣工前面积都按建筑面积计算规则计算（都算一半），规划局也是按我们设计的建筑面积计算规则要求的。
  等商品房竣工之后，房管局会按照房产法的建筑面积计算规则重新计算建筑面积。比如底层公建的外墙轴线外部分需要拿出来参与公摊，比如配电室、管理室等等。
  这些在设计阶段都是不予考虑的。
  所以，当房管局如果因阳台的计算不同而造成了容积率的差异，是不影响规划报批时候的数据的。规划部门也不予以修改。
  至于房管局在阳台封闭问题上怎么计算面积问题上，各地可能有所差异。
  以我们这里为例。封闭阳台是算全面积的，不封闭阳台算一半面积 2014-04-20 09:10:37
• 133****5867 （按幢）住宅分摊面积由电梯井、管道井，楼梯间、设备房、公共门厅、门廊、过道等，套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积1/2的建筑面积。 2014-04-19 21:38:42
• 144****0274 商品房预售面积也就是建筑面积，包括实用面积和公摊面积（也就是楼道，和电梯的面积，不过是你们那一层的平分）
  实测面积包括也就是实用面积包括卧室，客厅，餐厅，厨房，卫生间
  阳台一般不算在建筑面积里（我这是这样不知道你那是怎么算的） 2014-04-17 10:20:45