有关房价问题

• 144****5217 摘要：如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。
  
  但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。
  
  首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，可以多盖些经济适用房再次要有正确的宣传导向作用。
  
  关键：市场经济体制 政府宏观调控 规范市场 合理房价
  
  房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。
  
  一、决定商品房价格的因素
  房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。
  
  分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。
  
  如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。
  
  除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。
  
  房价主要是受以上个因素交互作用影响的。所以房价有高有低、有升有降、有涨有落。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。
  
  二、对当前房价的分析
  [国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我们来计算下上海现在的房价是否合理。根据政府相关部门公布，上海市人均月收入为2000左右。一家三口，那么家庭年收入为72000元，如果按照这个标准来算，显然如今的房价明显过高。
  
  那么导致房价过高的原因又是什么呢？其中人为炒作是其中一个重要原因。首先随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。况且房地产的开发成本一般都是保密的，购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大，很容易造成购房者的盲目购买行为。
  
  在各方面来看，百姓或主动，当然更多地是被动地接受房价过高的这个情况。还要提到的一点是，如今我国现阶段房地产中介也存在着不完善的情况中介机构的资质，从业人员的资格规范还没有完全落实到位，造成该行业的秩序混乱，中介机构不是完全的为购房者服务，更多的自己的利益，饱食其中差价，这对购房者来说更是雪上加霜。
  
  在从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控还是滞后的，虽然对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的，但国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，政策出台时市场出现的问题影响已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且从中央政府落实到地方政府往往也是有难度的。试想，房价会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度。所以这些都会造成中央政策的失效或打折现象。
  
  三、让房价保持相对合理的建议
  如今过高的房价，给许多购房者带来了很多生活的压力，或是因为高房价而没有能力购买能力而苦闷，或是贷款后住上新房后，成为名符其实的“房奴”，整日背着精神压力为早点还清贷款努力奋斗，却发现清款之日还是遥遥无期。可不可以采取一些措施，让房价保持相对合理，让百姓安心地住进新房子。
  
  首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台一些相关政策，和对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福利住房制度来减轻百姓的住房压力。
  
  其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅，建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。可以多盖些经济适用房，因为济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面，政府已经出台了一些相关政策了，许多经济适用房已经建成和在建之中，接下来的是对房屋的购买者进行把关，防止一些人利用房价低的优势买多后，再进行转卖，赚取差价，这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。
  
  再次要有正确的宣传导向作用。文章前面我提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展，**空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。 2014-04-19 13:37:34
• 156****8534 【邹啸鸣以下文章很有见解,对政府官员的计划经济性质的言论进行了有力驳斥。中国城市房价问题的关键在于努力提高住房的有效供给,而对有效供给具有阻碍作用的各种政策,则导致了供给不能有效应对需求的短缺从而引起房价的不断上涨。在邹先生下文中特别指出了投机的正面作用,认为投机有利于增加住房的供给。这个问题值得商榷。投机确实有利于房产商,因而使他们对增加供给没有后顾之忧。但另一方面,投机则放大了住房的价格,使住房价格更加容易上涨。如果我们作一个假设:没有进行投机的中间商,由**终消费者与房产商直接交易,则**终消费者可以以较低价格获得住房,因为这毕竟免去了中间人的利益。在此,我们假设**终消费者与投机者对房产商进行供给行为的促进作用是相同的,于是,投机者就成为多余的甚至有害的因素。如果情况不是这样,即**终消费者对房产商的供给促进作用不如投机者,那么投机者的作用则是可取的。但是,投机者对住房供给的促进作用与其提高房价的程度相比,正、反作用谁更大呢?如果投机者对住房供给的促进作用比**终消费者的作用大1倍,但他却使价格上涨1倍,那么这显然得不偿失。如果投机者对住房供给的促进作用只与**终消费者持平或者略大于消费者,那么投机者同样是多余的。而现实是,大多数投机者同样是向银行按揭贷款来炒卖住房的,这与**终消费者没有太大差别。投机者所做的事情,**终消费者同样可以做。这样,投机者就只是多余的甚至有害的因素了,需要加以适当形式的抑制。当然,这种抑制不能导致住房供给的减少,否则同样得不偿失。城市住房建设如果能够借鉴农村乡镇的住房建设方式,即农村乡镇住房建设是一种住房户自助建房行为,它不需要通过房地产开发商,即农民的住房不是商品(或者不完全是商品),而是自给自足的自我供给的物品。这样就尽可能减去了各种成本费用,从而使住房价格尽可能**低。而这种建房模式在城市却越来越不可能,因为城市的复杂性使其受到更严重的政府管制,这种管制有利于房地产开发商获得高额垄断利益,同时也损害了广大住房消费者的利益。如果政府希望房价能够下降到较低水平,那么就应该创造必要条件让这种农村乡镇的建房模式能够在城市里得到一定程度的实现。---黄焕金】"专家"越忙 房价越涨 作者:邹啸鸣 2006年5月23日 中央电视台《经济信息联播》5月20日播出"建设部官员称房地产市场存在四大问题",指出:
  一、少数大城市房价上涨过快;
  二、住房供应结构不合理矛盾突出,16个重点城市新建商品房套均建筑面积高于120平方米,套型、价格结构问题和区域性结构问题与普通居民家庭的合理住房需求不相适应;
  三、房地产市场秩序比较混乱,虚假宣传、囤积土地、捂盘惜售问题不同程度存在;四、一些中心城市外来人员购房比例较大。 该官员的判断,不知道是代表建设部呢还是代表他自己。作为一个公民,我有权追问他几个问题:
  1、你认为房产价格"正常的"、"合理的"上涨速度是多少?房产一年上涨10%"不合理",那么股票一天上涨10%是否合理?
  2、该官员自己住的房子,面积多大?符合什么标准的"合理结构"?老百姓的"资格"难道就只能住120平方米以下的小房子?谁规定的?建设部?
  3、捂盘惜售问题用的着你建设部的官员来"担忧"吗?如果他"捂盘惜售"导致他赚钱,你是否准备将他绳之以法?法律依据是什么?如果他"捂盘惜售"导致他亏损,建设部是否准备进行补贴?
  4、中华人民共和国的法律,那条规定了不允许"该城市"以外的人购房? 更简单地说一条:自从1998年实施房改政策以来,中国的城市人均居住面积大幅度上升。而导致城市居民住房改善的原因,是房产商为了牟利而生产出来的。这与其他任何行业的老板满足人民日益增长的需求的过程一模一样。其中,没有一套房子是由"建设部"的官员建设出来的。 相反,建设部及其他几个部委等连续几年出台的所谓"组合拳",虽然舆论认为"不成功",理由是房价涨势依旧。我却认为非常成功,只要你从参与"组合拳"的各利益集团的角度看问题。非常明显的是:调控风声越紧,房价涨势越汹。重要的是,这也是符合经济学逻辑的结果。 自从98年房改制度以来,房屋需求的增长来自以下几个方面:
  1、城市中那些没有享受到房改福利的年轻人需要结婚,这批人将越来越多;
  2、中国正在经历一个从农业大国向工业大国转化的历史时期。1亿多农民工涌入城市打工后,必然需要住下来,而建设部从来没有规划过任何一套房子给他们;
  3、大学生毕业后,农村几乎找不到能弥补他们所支付的昂贵的学费的工作,都只能在城市工作和买房;
  4、原先习惯视三代同堂为幸福的家庭,现在趋向收入和风险自担以减少矛盾;
  5、原先习惯人均居住面积较小,现在习惯与此相反;
  6、原先将资产投资于股票,现在眼红房产价格上升而加入了购房大军;
  7、来自国外的购买力;
  8、小城市的贪官准备以后居住到大城市去。
  9、房价上升以后,地方政府各机构动用财政补贴,大建作为福利的"集资房",按级别分配给官员和下属。 来自需求者之间的竞争是导致房价上升的主要因素。因为他们各自努力的结果是共同将需求曲线向右移动。而来自供给者之间的竞争则是导致房价下跌的主要因素。因为他们各自努力的结果也是共同将供应线向右移动。政府这个第三者则从中渔利,获得税收、土地差价以及银行利息收益。供求交易越旺,第三者收获越丰。 目前舆论强烈谴责房产"投机"包含了太重的误解。其实房产投机对增加房屋供给有效。经济逻辑是:投机者将自己的钱购买了房子,房产商才能收回资金用于新楼盘开发。而投机者则承担了房子出售的风险。如果租金更令他满意他就选择出租。投机者越多,风险越分散,房产商开发新楼盘的速率越高。如果他们受到的打击越烈,房价越容易上升。因为相当于增加供给的努力受到打击。 除了房产商之间的竞争越来越烈并将房子越造越高的行为符合"将供应线往右移"的标准以外,国土局严控土地供应的规模、地方政府垄断土地供应利益、中央银行提高房贷利率、税务局提高税率等措施,都是在努力将房产商的"将供应线往右移"的努力往左拉。这全部都是提升供应成本的措施,也都是导致房产价格趋高的扎实措施。如果官员们真是希望达到所谓的"抑制房价"的目标,则应该将努力方向掉转。他们不应该对交易进行处罚性"增费",而应该进行奖励"减费"。 在所有这些需求之中,从政治角度值得打击的,无非是贪官购房和得到补贴的"集资购房"。二者都属于权力转换成财富的贯常手段,这两个层面都与房产商的行为无关,只要权力没有得到足够的监督,只要没卡断权力调动资源向内部人配置的纽带,将来通货膨胀的话他们还可以给自己发黄金。 那种号召老百姓"不买房运动"的学者**幽默。如果你真听了他的,美丽的姑娘将会成为了别人的新娘。虽然他的预测从来就没有正确过一次,但并不妨碍这种经济学教授用道德语言来忽悠房产政策。将来房价继续上升,他也不准备弥补他的好学生任何"预期错误"的损失。那些"增费、增税、增息"的馊主意都与这类专家有关。 冀希望于房产商亏损来增加房产供给是违背经济学逻辑的。冀希望于政府机构少收点利息和税、费,也是幼稚的,除非你能让猫不吃腥。或者是猫食的供应不由猫自己控制。 只有供给增加才能改善人们的居住条件,只有供给增加才能减缓房价上升的速率甚至使房价下跌。房产商和投机商为此作出了他们的贡献。政府可以为降低房价作的贡献是:拓宽政策,将眼光放到农村去,让农村的住房可以市场化。实现的前提是:农村的土地私有化。否则购房款又将落入贪官的怀抱。 2014-04-18 22:05:20
• 156****9566 房价上涨是因为供不应求，供求关系是左右价格的杠杆，所以只有当供大于求时价格才会下跌。控制二套房贷是为了控制有钱人投机炒作，穷人连一套也买不起，谈何二套。 2014-04-16 21:26:41