房改房上市交易与普通商品房不同之处?

• 137****7180 房改房和商品房的不同之处在与土地出让金的交纳非率不一样,很多房改房在办理国土证时需要补交一定费用的土地出让金,不过费用很低,其它和普通住房交易并没有什么不同.非普通商品房是指面积在144平米以上的住房.除了产权可以交易外,其它任何性质的房屋买卖都是不合法的,你所说的使用权转让实质只是你预付了几十年的房屋租金而已,在法律上受不到任何保护. 2014-04-14 21:07:12
• 145****1932 房改房是原来许多单位通过给职工福利分房分下来的房子,那时单位职工对这种房产只有使用的权力没有产权,后来大概在96年左右国家不允许单位再分给职工房产(就是所谓的“房改”）,所以单位允许职工如愿意买成产权就可以相当于此房的成本的价格购买下来的称为成本价房,此房产职工有100%产权,只是因为当时购买价格比较低所以在上市交易时要给国家补齐一个15.6*建筑面积的土地出让金才可以上市交易,而有些是用优惠价（或标准价）购买的此种房产,职工有94%的产权,单位有6%的产权,这种房上市交易须先补6%产权,再补土地出让金,即1560*6%*1%*建筑面积,而不愿意买成产权愿意继续每月交房租的房子就是现在的使用权房.商品房就是开发商建造的以盈利为目的的房产,是一种商品,经济适用房是国家无偿划拨土地建造的给特定的人居住的房产.购买这种房产的人是需要国家审批的.经济适用房在交易时还需缴纳10%综合地价款（具体须交纳的其他费用下面会说）.
  
  在北京,认定140平米以上(含)房产为非普通住宅----这是**基本的,还有两个认定条件但不常用（小区容积率在1.0以下，平均售价高于当地综合水平1.2倍以上）.而140平米以下的为普通住宅.
  
  使用权的房子可以通过换入换出的形式交易,而有些使用权的房子是可以买成产权的(大多数,不是全部)
  另外各种性质房产所需交纳费用：
  
  经济适用房:
  
  未满五年:
  综合地价款:(50-当年购入价)*10%(卖方缴纳)
  营业税:当年购入价*5.5%(卖方缴纳)
  交易契税:当年购入价*1.5%(买方缴纳)
  印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
  证件工本费:5元
  
  满五年:
  综合地价款:成交价(50万)*10%(卖方缴纳)
  营业税:当年购入价*5.5%(卖方缴纳)
  交易契税:当年购入价*1.5%(买方缴纳)
  印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
  证件工本费:5元
  
  商品房:
  
  满五年:
  交易契税:当年购入价*1.5%(买方缴纳)
  印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
  证件工本费:5元
  个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%
  
  未满五年:
  营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)
  交易契税:当年购入价*1.5%(买方缴纳)
  印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
  证件工本费:5元
  个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%
  北京140平米以下视为非普通住宅,140平米以上或单位产权房交易契税按3%缴纳
  
  已购公房:
  1,成本价房:
  土地出让金:当年成本价(北京是1560)*建筑面积*1%(买方缴纳)
  其他税费同商品房
  营业税如可以确定,同商品房办法征收,如不能确定,按成交价的1%征收
  2,优惠价房:
  补齐成本价:当年成本价(北京是1560)*建筑面积*6%(买方缴纳)
  再缴纳土地出让金,同上
  
  确定购房时间:
  房改房:看原始购房协议或首次购房收据(银钱收据)
  
  商品房和经济适用房:看契税票
  
  回迁经济适用房:可看购房发票
  
  关于使用权的房子的买卖不用缴纳国家规定的各种税费，但是要花一些灰色费用，如果你没认识人可以找中介公司帮忙交易。各区县标准不同，大概2-3万 2014-04-13 21:56:54
• 156****1786 是的，只不过会有土地出让金。 2014-04-13 10:25:56
• 143****4489 房改房俗称单位房，由于历史的原因，这些房子一般地段优越，且拥有较为成熟和完善的配套设施，成为二手市场上广受热捧的产品。但不容忽视的是，消费者在面对情况多样且资讯不太明朗的个体时，往往不敢轻易下手，究竟什么样的房改房才能买？消费者应该注意哪些环节呢？
  一、弄清房改房产权房改房不同于商品房，消费者往往要面对情况多样且资讯不太明朗的个体，在实施交易之前，弄清房改房产权是房屋买卖的必修课。通过了解，二手房市场上的房改房无外乎两种：完全产权和部分产权。形成这两种房改房的原因，要追溯至当年的房改政策，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择，这三种价格出示的手续是有区别的，在购买房改房之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易；按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金；按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。1998年以前，许多职工都是按标准价购买的住房，按相关规定，以标准价购得的房改房上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手房改房时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。据了解，并非所有房改房都可以上市交易，比如军队、保密单位、教育部直属高校的房改房，目前还不可以随便出售。
  二、看看房子有无前科和二手商品房买卖一样，消费者同样要弄清房改房的即时信息，并对房屋所有人的情况有大致的了解。房改房的真实年龄究竟有多大，消费者往往难以辨别，据专家介绍，房改房不像商品房那样，在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后，才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权，但并不意味着房改房就成了新房子。这样来看，从产权证上看不出房改房的真实年龄，如果此套房屋几易其手，房屋的实际年龄不就无从查起了吗？事实并非如此，消费者可以根据房产证和户主的相关证件，到房管局交易大厅查询该房屋的档案，这样可以确定房改房的实际年龄。同时，在房管局交易大厅我们还可以查询到房改房的即时信息以及户主所享有的优惠政策。通过查询，消费者可以了解到此套房改房是否存在被查封和抵押的情况，并能够查询到户主个人或与他人以共有的形式，实际拥有几套房改房的信息。如若房屋存在查封或抵押，户主个人或与他人以共有的形式拥有一套以上房改房，则此套房屋无法办理过户手续。据了解，影响房改房上市交易的还有一个问题也很关键，那就是户主享有房改政策是否超标的问题，按国家规定，初级职称享受80㎡、中级职称100㎡、高级职称120㎡的房改政策，因此房屋在上市交易时还应按成本价补足差价 2014-04-12 18:44:22