房产定金纠纷

• 147****9165 如果产权证上有一个人没有签字合同是不成立 2014-04-15 13:36:21
• 154****6756 相关事例：北京工人体育馆附近新开了一个楼盘，各方面条件都不错，订房的人也很多，赵女士就是其中的一个，而且一订就是三套房子，每套都交了2万元定金。
  在签订正式合同的前两天，该楼盘的发展商突然向已经交过定金的客户声明，该楼盘的公摊面积计算有误，经过重新测算，每套房屋都增加了5-7平方米的公摊面积，正式合同要按新的面积来签订。
  客户当然不干了。以赵女士为代表的客户们认为，交了定金，说明合同基本内容确定，发展商必须按原来的面积数签订正式合同。发展商也不含糊，声称宁肯双倍返还定金，也不会按照旧的面积数签约。碰到这样问题应当怎么办呢？
  律师提醒：实质上，这是一个对主合同签订前定金的法律性质的理解及应用问题，实践中这样的问题非常多。
  在商品房屋销售中，**常见的是如下情形：在客户交纳定金后主合同签订前，由于种种原因客户反悔而不愿签订购房合同；或者发展商收取定金后，对售房条件等作出改变，客户难以接受而不能签订正式合同；还有就是定金给付后，客户由于在主合同、补充协议条款等方面与发展商出现分歧，双方都不让步又难以调和，致使主合同难以订立等。
  这些都涉及到对定金的处理问题。过去，由于担保法对定金的规定不够详细，缺乏可操作性，使得不同的当事人对定金的理解差别很大。
  从发展商角度考虑，认为定金是一种担保，客户交纳定金却不签主合同显然构成违约，因此应当不返还客户的定金。而从客户的角度理解，定金是主合同的担保，但是主合同还没有订立，因此也就无从谈起什么担保，不能按照担保法的条款来适用定金罚则，应该退还客户已经交纳的定金。
  这个问题的争议非常大，但是由于没有明确的法律法规，所以争来争去，**终还是糊涂账，谁也说服不了谁。
  2000年9月9日，**高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》。该司法解释已经自2000年12月13日起施行。其中对定金问题作出了详细、明确的规定。该解释第一百—十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
  根据此规定，显然是接受定金的发展商如拒绝签订主合同，那么他应该双倍返还定金给赵女士。但是发展商在愿意双倍返还定金的前提下，是有权利不按照原来的方案继续签订合同的。赵女士希望发展商能够按照原来的公摊面积数签订主合同的要求，恐怕难以得到法律上的支持。
  此外在实际生活中，客户在交定金时，一般都要签订一份认购之类的文书，内称如果几日内客户不来签订购房合同，则发展商有权扣留定金云云。这个约定就是该司解释所谈到以交付定金作为订立主合同的担保的约定。
  由于现在房屋买卖标准合同文本比较粗陋或者有很多需要协商之处，所以很多客户要与发展商洽谈补充协议。如果客户由于补充协议或者主合同的若干条款与发展商谈不拢，就不愿意签订主合同。但是这样一来，发展商就完全有理由依据前述规定，不返还客户交纳的定金，客户就处于比较不利的境地。
  为了避免这种尴尬的局面，提醒广大消费者要在交纳定金时作出特别的书面说明，对双方没有谈妥主合同条款或补充合同条款如何处理定金作出约定，以有效地保护自己的利益。
  实践中还出现这样的情况，有些购房人士交纳定金时，没有书面协议，而在发展商开具的收据上却标明订金、押金、保证金等。对于这种情况，该司法解释第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
  提醒广大消费者，如果确定所交付的款项是定金性质，那么应当明确定金二字，并明确说明在何种情况下不返还或双倍返还等，以免因约定不明而出现纠纷。
  《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》从12月13日开始施行，但具有溯及既往的法律效力。该司法解释第一百三十三条规定：担保法施行以前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释。担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按审判监督程序决定再审的，不适用本解释。担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的，适用担保法和本解释。
  这样，自1995年10月1日起，凡是涉及到定金问题的纠纷、可能出现的纠纷等，只要不是已经终审的案件，就要适用该司法解释的规定。
  卖房单位在收定金之前是否告知你该房屋不能过户？如果没有告知，你可以去法院起诉。 2014-04-15 09:46:19
• 143****5664 你可以起诉要求还款，如果有问题可以电话咨询。 2014-04-14 21:25:47
• 148****0424 如果卖方没有提供合法的委托书由亲属代签的话，该合同本身就是有瑕疵的，卖方可据此不履行合同，买房无权要求卖方赔偿。
  但根据合同法的第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效如果买方有证据证明卖方对委托售房行为进行追认（如提供相关证件，配合办理贷款等）的例外。
  因为我国法律规定谁主张，谁举证。所以上法院处理要买方要承担举证责任，整个过程劳神费力，建议还是协商解决。 2014-04-14 10:03:25
• 141****6681 不构成违约,房产交易需要产证上所有人员签字,你妻子个人签字的定金合同是无效的 2014-04-13 20:18:40
• 145****3161 那就要看你的定金协议具体的是怎么签的了一般来说是具有法律效应的买家反悔的话定金上家是有权利不予退还的！ 2014-04-12 20:24:14
• 152****6597 当然是定金合同，一旦对方违约，就会承担违约赔偿的责任。 2014-04-12 18:40:58