签署的购房合同如果和补充协议有冲突是不是要遵循后者？

开发商为了自己的利益要求购房者签署房屋买卖补充协议，这容易引起房产合同纠纷，消费者的权益得不到保障。下面，搜房网小编为您详细介绍有关签订购房合同的补充协议引发的问题。 一些房地产开发商在与购房者签署由建设部及国家工商行政管理局发布的《商品房买卖合同》的同时，还要求购房者签署由卖方起草的买卖合同补充协议。这违反了平等公平的基本原则，损害了买方的合法权益，影响了房地产交易的正常进行。 开发商制定的补充协议往往有失公正 所谓格式条款合同，又称格式合同，它是指由一方当事人预先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同条款。 格式条款合同的特征是：(1)格式条款合同文本是由一方当事人预先制定的。(2)格式条款合同要具有广泛性、持久性和细节性。(3)格式条款合同的内容具有完整性和定型化的特点。(4)在格式条款合同中，条款制定人在订约中处于优势地位。由于双方地位差异，合同条款容易显失公平。 购房人签订补充协议时有权伸张合法权益 我国《合同法》第39条明确规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。因此，购房者在签署由卖方起草的补充协议时，有权要求卖方对相关条款进行解释说明。 《合同法》第41条规定：当对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当采纳不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。在通常情况下，提供格式条款的一方往往在交易中处于优势地位。因此，在签订补充协议时，购房者完全有权利要求在平等协商的基础上，对补充协议加以修改和补充，充分维护自身的合法权益。任何开发商以单方名义制订并要求购房者无条件签署的补充协议，在法律上都是无效的。 制定补充协议应遵循三条原则 商品房买卖合同不能把所有内容规定完整，也很难具体、明确。制定补充协议应依照以下三个原则进行： 一是细致：包括三方面内容，首先将整个交易的全过程，包括合同签订、履行的全过程，其中涉及广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡等都应予以充分考虑;其次是对涉及房屋的质量、面积、配套设施及社区环境等方面内容加以明确;**后是对可能产生争议的地方，包括一些有借鉴意义的案例订入协议。 二是违约责任：订立补充协议时，应该注意权利与义务的对应，每一项义务都意味着责任，每一个责任都会产生违约对应的后果。 三是举证责任：购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法，是无法有效地保护购房者权利的，所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房者利益。 签署补充协议的双方应熟知房地产的相关知识和法律规定，还要了解一些该物业的基本情况和特点，明确自己应当享有哪些权利和承担哪些义务。因此，建议双方**好能聘请房地产专业法律人士对合同进行审查，提供咨询意见。

许多购房者在买房时发现，所签订的购房合同都是由开发商提供的格式合同，购房者往往对该条款无法做修改，为此，合同中的补充协议部分就显得尤为重要。 标准的购房合同由于是国家有关部门制定的，条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的，往往会限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益。当你看到给你准备好的名目繁多、条款众多、充满生僻奇怪术语的协议时，你能确定对所有内容都已了如指掌吗？你能确定将来遭遇问题时不会因为某一条款没有与开发商计较而后悔莫及吗？所以，不论你是正在买房子还是计划买房子，购房签订补充协议时一定要谨慎。 专业人士建议：与开发商签订的补充协议中应明确如交房标准、交房时间、违约责任、办证时间、房屋预测面积和实测面积、税、费、共有权益的约定等，特别是与业主实体权利相关的条款，一定要明确权责。 专业人士表示，购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。第一，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。第三，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议**多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、**材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。若买的是二手房一定约定好付款事项，分期付款还是贷款，分期的话什么时间付清多少一定在协议上写清楚，贷款的话一旦贷款办不下来产生的违约责任问题;再有就是腾房时间以及卖主留给买方的室内物品如热水器、空调、燃气灶等等一定在协议上标注清楚，以便后期不兑现

购买普通商品房,如果需要办理按揭,外地人要办理按揭手续要提供贷款人合法的身份证和户籍证明; 收入证明;结婚证明(如果是单身,要提供单身证明);购房合同;**款现金交款单和收据复印件;借款人在银行开立的个人存款账户(存折、信用卡等);按照规定交纳抵押房产保险费。(保险费=贷款金额×贷款年限×保险年费率,其中保险年费率按贷款年限定有不同的标准。)。同时,需要本地户口的担保人; 另外,如果您无固定的收入来源,在办理按揭有一定障碍,办理按揭需要有单位收入证明,由于每个银行对此的规定不同,您可以具体咨询相关办理按揭的银行;但如果一次性付款购房,就没什么问题。

全部6个回答 >

买卖合同是双方出於自愿的情况签订的.所以内容是双方都同意的,而不是单方面的.1.现成的合同范本基本上已经涵盖了大原则,或省略了对建商较不利的细节.2.现成的合同如果不完善需要修改或添加补充协议,内容也须双方协商同意.3.经协商同意后修改或添加补充协议可以打字或手改,只要手续合法.4.买方可以选择买与不买,卖方当然也可以选择卖与不卖.退回合同显然对您的补充协议无法接受.5.卖房子哪有不想卖的道理?而您也想买房子?问题就出在这二十条补充协议,可能让开发商感觉卖了要吃大亏,宁愿不做这笔生意.

全部2个回答 >