贷款买二手房过户细节应注意哪些？

• 133****1182 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
  1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的白契。
  5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
  从现在二手房市场操作来讲确实存在一些不规范的地方，从规避风险角度来讲首先应该选择有品牌，操作比较正规的中介公司。另外建议大家在买二手房过程当中双手见面，现在市场有很多不规范的行为吃差价的行为或者以某种形式，现在相对来说二手房是比较抢手的，有些热点地区甚至高达一比八，一比十，这个时候也有业主急于出售，有些公司就利用这个心里，用现金形式的押房，给了业主部分还款以后，根据业主原来签订的出售的全权代理这样一个协议，然后去公正。很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不来宾，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子32万拿来，可能38万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。
  另一方面要看到明确的费用清单，二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金问题，手续费，有时候中介公司不给提供清单，只是这个房子拿到手一共多少钱，这个房子是怎么发生，有多少是房款，有多少是契税，印花税购房人是不知道的，这可能蒙受很大的经济损失。另一方面包括原有物业，在实际看房的时候要了解原有物业的情况，以前的费用是否都结清，包括水电、煤、暖气，房产本身产权是否干净，有没有抵押或者问题，一个方面选择正确的中介公司，另外争取买卖双方尽量见面，另外实际看房了解这个房子的历史状况。二手房的价格可以在相关的网站查阅到。二手房和一手房**大的区别在于产品的差异性非常大，选择一手房项目的时候，一般来讲可能就是几个户型，而且定价是开发商主导价格，所谓打一个折幅度是很有限，但是二手房交易标的物的离散性非常大，差异非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具体状况。在市场交易来讲面对的不是开发商面对的原来小业主，价格是可以通过对价交易和商量的过程。 2014-04-12 10:35:16
• 135****3623 国家规定首套**三成,七成可以贷款,贷款年限跟际实年龄而定,**多三十年,过户跟你贷款是两码事的,一个是银一个是房管所,所以你所为的改是不可能的,只要银给你钱了,银得就是你的债权人了。懂。 2014-04-12 10:33:36
• 155****7777 如果你没有时间那么建议找中介，不过一般中介会从中抽取不少的费用，主要是房产评估上，他们一般会把你房评估的很低，也就几万元，这样各项税都会很低，他们会按照你所交易的金额收取你的相关费用，从中他们赚取到很大的税务差额，如果你有时间的话建议可以自己去办理，早点去的话，估计一天能办完，主要时间是在排队上，
  第一步，房产测绘 需要点时间等就可以
  第二步，房产评估 评估过程中可以适当写少点金额 这样你可以省掉不少的税款
  第三步，办理契税 交易税
  窗口处理 得到处理单据 21天后拿到房产证 ｛如果找中介可以给他们几百元 他们可以帮你在一个礼拜内拿 到房产证。 看你时间情况
  如果自己有相对时间 还是自己去办 **多俩天 办完
  中介 从中 至少赚取你一千到几千的差额税款 看你房子的大小而定 2014-04-12 10:22:34
• 132****4634 确认贷款银行的贷款合同审批是否通过，领取完整材料（贷款合同、银行的营业执照复印件、法人身份证复印件），交易过户所需的其他证明身份的材料，如：所有上产证人户口本（若有其他未成年子女，不论是不是自己家孩子都需要提供出生证明、婚姻证明、身份证、若有未成年子女需携带出生证明原件。
  过户完毕后，记得领取交易中心给予的收件收据，便于及时领取新的产权证及他项权利证明（原则上是银行或居间放带领），领取后及时送交贷款银行审批，便于及时放款。
  sunjia 2014-04-11 21:09:28
• 134****1694 一、毛坯二手房至少看两次房-别理会房东或中介的不耐烦。初次看房了解房屋的建筑结构,建筑质量等,看环境、看窗外的景色、看噪音的影响、看室内的通风采光及布局等等。记下各套房子的优缺点,进行比较权衡,然后选出中意的房子。在基本意向明确后,争取与房东面对面沟通,了解房东的真实出售意图,比如心里价位、出手的紧迫程度,如果基本条件认同,应再次仔细看房-这次如同房屋验收,此时**好带上专业验房师一同前往,更专业的房屋质量问题,可以取一部分水泥拿去进行化验,看所用的水泥是否合格。
  二、装修二手房选购时,除了**基本的户型,采光、装修折损程度、装修风格,还需要考虑装修材质、装修质量,地砖、地板、油漆、天花板等材质要格外注意。看装修技术则需要看一些不容易发现的暗处,比如电视柜背后等,如果有问题应及时找卖家解决。厨房和卫生间的装修情况**为重要,因为这两个地方使用**频繁,且铺有下水管道,如果用料做工不过关,极有可能发生渗漏、堵塞等情况,令人烦不胜烦。专家建议尽量向卖家索取装修图纸,了解一些不容易看到的细节。比如水电管线的走向等,一旦出现问题便于按图纸维修。
  三、风水学看房子的格局是否比较周正,里面是不是异形的,是不是有很多梁和柱子,厕所的朝向等等。首套一般就是**三成,二套房一般**6成他贷款不贷款与你没用任何关系,贷款多少年你自己选择。 2014-04-11 17:45:15
• 137****5673 没有什么问题可以注意的,要是有注意的还是你还款的方式,有等额本金和等额本息2种.前者经济宽裕者可以采用,后者压力较大的可以采用.前者付的月供相对后者了来讲要多,但利息少.后者反之 2014-04-11 12:08:58
• 136****2647 看一下贷款合同上面的贷款金额和你们签订的买卖合同上的金额是否一至，如果贷款金额变少了，要让买房在过户前把不足部分以现金或去银行划帐给你，同时贷款合同上发放贷款的帐户核对一下。 2014-04-10 20:06:07