买二手房应注意哪些细节问题？

• 157****5463 随着房地产二三级市场的日渐繁荣，二手房买卖等房产交易也越来越频繁。俗话说“买的不如卖的精”，虽然消费者在进行房产交易时小心翼翼，但由于房产交易本身程序比较复杂，仍不免会有疏漏，给不法中介钻了空子，轻则吃亏上当，重则房财两失，这样的例子近几年时有发生。
  那么在二手房的交易过程中，应该注意哪些细节呢？细节一：需要警惕的差价问题 二手房买卖中的差价问题一般是指不法中介打着“现金收房”或“房屋代理”的形式，以欺上瞒下的方式压低卖方的售价，抬高购方的买价，暗箱操作，**终达到吃取高额非法差价的目的。
  对于差价问题，我们建议，交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》以达成交易。若急于售房套现而选择“现金收房”的形式，可以选择由大型中介公司推出的“无差价现金收房”业务，以保障卖方利益**大化。
  鑫尊置地的宗旨就是“透明交易，不吃差价”，尊重客户，为的就是保证买卖双方的利益，使交易安全顺利的完成。
  鑫尊置地本着上述宗旨得到了买卖双方和同行业高度赞誉，荣获了“零投诉放心中介”称号。 细节二：注意交易过程中的未知问题 二手房买卖中的交易过程中的未知问题一般指买卖双方签订《房屋买卖合同》后，交由中介公司办理的过户、办证问题时，不知进行到哪一步，下一步是什么，不知什么时候该办下一步，什么时候拿房产证。
  对于交易过行种一些未知的问题，中介公司应该及时、有效地通知买卖双方,这样便能对办理进程中的未知问题一目了然。
  鑫尊置地的服务追求完美，所以我们的服务力求周到，细致；我们更加专业，所以从开始为客户服务的那一刻起，我们就**大限度得为客户规避风险，想客户所想不到的，做客户所期望不到的；
  我们拥有责任，所以我们并不视交易结束为服务的结束。服务无止境，能想到的就力求做到；暂时想不到的，将来想到了也一定力求做到。 细节三：关于费用明细问题 二手房买卖中的费用明细问题一般指中介公司只与买卖双方签订买卖的相关合同，而不明确告之相关收费的费用明细。
  对于费用明细问题，我们建议，在签订二手房购买合同时，一定要将中介公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚，索要收费单据。
  买卖双方要见面，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中渔利而使买卖双方蒙受损失。 细节四：中介筛选问题 二手房的买卖过程中，另外还有一项关键的问题，是选择有资质的大企业，对中介公司的合同一定要仔细审核，约定好双方的权利义务关系。
  您可以在北京市的建委网站等政府机构查询相关中介公司的资质，尽量选择名声大，信誉好的公司，同时在看房时要上门咨询考察，不要急于表态，可以随着看房的进行来选择公司。 2014-02-15 13:06:12
• 146****6950 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
  1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 从现在二手房市场操作来讲确实存在一些不规范的地方，从规避风险角度来讲首先应该选择有品牌，操作比较正规的中介公司。另外建议大家在买二手房过程当中双手见面，现在市场有很多不规范的行为吃差价的行为或者以某种形式，现在相对来说二手房是比较抢手的，有些热点地区甚至高达一比八，一比十，这个时候也有业主急于出售，有些公司就利用这个心里，用现金形式的押房，给了业主部分还款以后，根据业主原来签订的出售的全权代理这样一个协议，然后去公正。很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不来宾，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子32万拿来，可能38万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。 另一方面要看到明确的费用清单，二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金问题，手续费，有时候中介公司不给提供清单，只是这个房子拿到手一共多少钱，这个房子是怎么发生，有多少是房款，有多少是契税，印花税购房人是不知道的，这可能蒙受很大的经济损失。另一方面包括原有物业，在实际看房的时候要了解原有物业的情况，以前的费用是否都结清，包括水电、煤、暖气，房产本身产权是否干净，有没有抵押或者问题，一个方面选择正确的中介公司，另外争取买卖双方尽量见面，另外实际看房了解这个房子的历史状况。二手房的价格可以在相关的网站查阅到。二手房和一手房**大的区别在于产品的差异性非常大，选择一手房项目的时候，一般来讲可能就是几个户型，而且定价是开发商主导价格，所谓打一个折幅度是很有限，但是二手房交易标的物的离散性非常大，差异非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具体状况。在市场交易来讲面对的不是开发商面对的原来小业主，价格是可以通过对价交易和商量的过程。 2014-02-15 11:38:56
• 151****3822 你好，相对而言是买商品房比较好，具体的话需要参考下开发商的实力，面积，价格，楼层，朝向，装修，权属，产权性质，房屋结构，建筑年代，税费承担，是否有抵押，是否可以落户口，业主售房原因等都是买房非常关键的因素。 2014-02-15 10:22:17
• 158****5350 **主要的就是产权清晰，无纠纷，包括后期的付款方式，物业交割，户口的迁出等，风险的规避可以参考资金托管来办理，这样可以降低很多的风险。
  贷款没有太多的费用，建议您直接到银行咨询即可办理。
  购买拆迁户的房子，这类房产不是针对您的，所以建议您**好不要购买此类房产，容易产生纠纷，可以申请合同无效，因为您不是回迁户，购房的主体资格不对。 2014-02-14 16:50:42
• 143****2725 楼上的朋友说的对，但还得注意一点，看看他的物业费、暖气费等他应缴的费用是否有交齐，否则很麻烦！ 2014-02-14 09:24:30
• 131****4317 您好！买二首房**主要是注意业主房产是否清晰，有没有被法院查封、有抵押或债务纠纷。这此信息你看好房子后，可以要求中介帮您去交易中心做份合面的产权调查（拉产调）其它没有什么的。当然是商品房好了，安置房是只的动迁房，物业管理，小区绿化都有区别的。希望能帮到您。 2014-02-14 09:11:10
• 132****9155 去正规的大型中介公司 2014-02-13 19:54:30
• 134****4601 1 房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能没有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  2 房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  3 交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时还在被别人租赁，如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意其是否存在租赁问题时，买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗之前成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  4 土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是属于划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  5 市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  6 福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  7 单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些，有可能会和房主一起侵... 2014-02-13 09:37:46
• 154****9826 房屋的权属关系，各种费用的明确计算，还有就是房屋的周边配套，小区环境和市场价格！另外就是的房屋的使用性质！ 2014-02-12 16:01:54
• 137****4825 1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
  2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
  3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
  4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
  5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
  6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
  7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
  8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
  9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。 2014-02-12 15:18:11